(本文於2015年5月20日載於《信報財經新聞》)

 

1969年,同學剛搬進九龍佐敦新落成的文昌樓,我曾往探訪,大廈於1960年代末期落成,共分八幢,都是以「文」字命名;西北兩側是文昌街,南面是文匯街,東面為渡船街。

 

三十多年後,每逢駕車駛出西區海底隧道,沿天橋下行駛向佐敦道,總會一眼認出四座樓宇(每兩幢互相依靠)頂部呈鋸齒型,排列整齊,遙對西隧(見【圖片】)。當時我已拜讀過張五常教授1979年發表的香港租管與樓宇重建研究報告,領略到舊樓背後奧妙的經濟因素,下文的分析將大量引用報告中的研究結果。

戰後由於香港樓市起跌和銀行業周期循環,以及香港租金管制及建造守則所造成的惡劣影響,遂出現頂部削斜的樓宇。

 

建築規則的法理依據

 

19世紀的倫敦,規管樓宇高度主要考慮採光需要。當時街道潮濕,滿佈馬糞,樓宇間透射的陽光極為不足,經常大規模爆發流行病,嚴重影響公眾衛生,故須通過立法加以改善。

 

英國1875年《公共衛生法令》規定,樓宇高度須以能容納足夠陽光照射街道為依歸,因此樓宇一面的(地面)建築線與對面樓宇的屋簷形成的對角不得超過45度,雖然法令中並無明確指出有關規定數字,但有在下列附例中列明:

 

「樓高15英呎,須至少預留(樓前空地闊度)15呎距離。」

 

「樓高25英呎,須至少預留20英呎距離。」

 

「樓高35英呎或以上,則須至少預留25英呎距離。」

 

根據上述各種情況,樓宇頂層與(樓前空地)地面所成角度最多介乎 45度至54.5度之間。

 

有關陽光照射角度的用語,先後見於1890年《英國房屋法令》及1894年《倫敦建築法令》,其中明確指出後園的採光角度為63.5度,而以兩排樓房之間空地的中線為計算起點;因此,若樓高35英呎,則地面線至馬路中央的距離最少要有17.5英呎(或樓前空地闊度需最少有35英呎,亦即樓房地面線與對面馬路樓房的屋簷最多只可成45度角)。

 

香港的樓宇高度亦曾以此為規管準則。1903年爆發連串流行病之後,香港頒佈《建築法例》,套用倫敦的法則,以63.5度角作為對樓宇高度的規管。

 

無獨有偶,印度加爾各答改善基金會(Calcutta Improvement Trust)(英國殖民政府時期房屋發展政策部門)亦曾委託理查斯(E. P. Richards)就加爾各答的城市規劃撰寫報告,並於1914年發表,作為改善市內貧民區居住環境參考之用。

 

該報告將加爾各答的惡劣居住環境歸咎於1911年《加爾各答改善法令》,因其只是直接從1890年《英國房屋法令》及1894年《倫敦建築法令》生搬硬套而來。位於熱帶及亞熱帶的加爾各答與香港,與倫敦所處緯度截然不同,樓宇採光角度可較偏直,樓宇高度因而可較為調高,可容納的人口亦較英國為多。

 

通常套用英國法規都能行之有效,但房屋政策則遇上大批農民湧進市區謀生,乃引致貧民區居住環境擠廹惡劣,新加坡便曾經此苦,以致李光耀在1959年得以在政壇乘勢而起。

 

租金管制的無窮遺害

 

1945年至1951年期間,香港人口從60萬激增至230萬,房屋需求驟然急升,租金升勢更有如脫韁野馬;英國軍方於1945年發出通告,對所有戰前落成私人樓宇實行租金管制,並於1947年制定《業主與租客條例》。

 

在此條例規管下,業主只能以強行迫遷或豁免(或經總督特許)方式收樓。不過,由於私人樓宇分租情況極為普遍,加上在租務規管下,但凡收樓令均須通過租賃事務審裁處的抗辯程序,業主根本無法迫令現有租客或三房客戶遷出,市區重建難以成事。

 

1935年《建築物條例》的種種規管措施,嚴格限制樓宇高度,令業主重建物業的意欲大降,亦使業主和租客之間埋下嫌隙。1903年以後租用的官地,仍受63.5度採光角度的限制,之前租用的則受68度角限制;因此,但凡1903年前後租用的官地,所建樓宇高度相對樓前街道闊度的倍數分別不得超過1.25倍或1倍。此外,除非得總督特許,否則官地上樓宇高度不得超過五層。凡此種種限制下建成的樓宇,平均高度只得3.6層,差距約為0.8層。

 

及至1955年,隨着《建築物條例》重新制定,上述情況為之一變。新條例大大放寬樓宇高度限制,除面向街道主牆不得超過76度角以外,位於街角及個別獨立地段樓宇高度亦大為放寬。1960至1962年期間建成的樓宇,平均高度增至9.39層。

 

新修訂的條例與租金管制措施避免租客被迫遷的原意背道而馳,當時有關當局或未能注意及此,以致種下業主與租客之間矛盾日深的禍根。

 

幸而1954年一宗關乎收樓重建的訴訟大案,其裁決終能為化解業主與租客矛盾創造條件。租賃事務審裁處時任主席John Way深明拖延重建的社會代價,因而傾向在規管上網開一面,以便業主收樓,展開重建。他為此針對租管法例中的漏洞,憑別出機杼的理據作出裁決,說服法庭批准重建。

 

受到上述裁決的啟發,立法局隨即就如何為收樓向租客作出賠償進行辯論,租賃事務審裁處由是獲授權議訂賠償金額,這等於掌握審批重建申請大權,大大降低收樓成本。至於「公眾利益」一節,重建只須符合新勝於舊的要求即可獲批准;況且1955年《建築物條例》已放寬樓宇高度限制,要合乎此一要求更非難事。

 

新例實施之後,業主與租客較易達成協議,收樓訴訟案件隨之大減。受租管法例限制的戰前舊樓所處往往是黃金地段,若非John Way的英明裁決,即使建築規則放寬也是徒然,缺乏有關裁決的彈性處理,香港戰後重建歷史就要改寫,香港亦會落得像加爾各答的下場。

 

新加坡當年憑藉李光耀的鐵腕統治,硬闖重建大關,避過與加爾各答同一命運;若有人訝異為何香港的生活遠較新加坡富於活力,John Way應記首功,因為他的裁決,香港的發展與重建才得以偏向私人市場主導,發揮普通法精神,成為比新加坡更具活力的都市。

 

過度規管的「計時炸彈」

 

舊樓重建的有效賠償率(efficient rate of compensation),應為市場租金與規管租金之差的現價折扣值,業主及租客可各得其所,可惜租賃事務審裁處採納其中成員羅文惠所提建議,而將賠償額定得過低,致使事與願違。

 

後來的重建賠償率更日益與符合經濟效益的賠償率脫節,以致香港重建步伐過速,因發展項目過盛但基建滯後而致出現問題。雖然1962年就地積比率制定專案修訂,藉以減少重建土地面積,卻仍有疏漏。

 

附載於上述修訂中的註釋說明,新例定於1962年10月19日實施,但建築事務監督仍可依舊例審批於1966年1月1日前呈交的建築工程申請,此一漏洞終於導致一股建築狂潮在1962至1965年期間席捲全港。

 

業主千方百計趕在舊例終止前提交重建申請,樓宇頂層「削斜」的建築方式於此時出現,可見當時建築界急就章之風如何嚴重。根據樓宇立面76度角的規定,業主也就能在斜邊角度維持不變情況下,透過頂層「削斜」呈階梯狀的建築方式,增加樓宇可建高度,從而增加樓面面積(【】)。視乎建築工地的實際情況,以此方式可增建三至七層的「額外」樓層。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

至於「削斜」式建築,建築成本自然異常高昂,皆因結構框架外形不規則,頂部各梯狀樓層面積又一層比一層小,但由於機不可失,發展商都樂於仿效。假使當時在限期內呈交申請的樓宇都能如期建成,香港就會有超過三分之一的樓宇能夠重建,但由於接踵而來的經濟衰退而未能成事。

 

1965年,在經歷之前一年的銀行擠提小風波之後,香港面臨連串大銀行擠提風潮,以致當時最具規模的華資銀行擁有權亦被迫易手,早前的暢旺樓市在1965年中至1969年末崩潰,「流產」地盤矚目可見,這段日子至今憶起,依然歷歷在目,1967年暴動亦於期間發生。我懷疑是因為當時的建築狂潮,不但導致銀行擠提,經濟衰退,租客被迫遷者眾,導致民不聊生,暴動於是一觸即發。

 

由此足見,當時立法與規管釀成始料不及的後果有多嚴重,市區內不少現存建築物至今仍留下烙印。上文描述的佐敦區樓群,在往後一大段日子中大概仍將繼續存在,圖片清晰顯示每座樓宇頂部兩邊均呈「削斜」狀,只有面向南方文匯街的一面例外,因為那邊面向大街,有較濶空地,因而毋須以「削斜」方式處理。我當時仍在中學求學,不禁暗忖為何這幾座樓宇的外形如此不規則,甚至猜想是某種風水佈局!

 

參考文獻:

 

Steven N S. Cheung, “Rent Control and Housing Reconstruction: The Postwar Experience of Prewar Premises in Hong Kong,” Journal of Law and Economics, April 1979

 

E. P. Richards, The Condition, Improvement and Town Planning of the City of Calcutta and Contiguous Areas – The Richards Report, Calcutta Improvement Trust, Jennings & Bewley, 1914

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