(本文于2017年2月1日载于《南华早报》)

 

近30年来,民意调查一直显示,房屋是最受社会关注的政策议题,但始终未能解决。我认为皆因当局单以房屋问题视之,而未晓这其实也是社会经济不均问题。

 

解决房屋问题,必须直接解决因楼市升势不止而引起的经济不均恶果;单靠增加房屋供应,只会令经济不均更加严重,并对政府财政以至长远经济发展造成不良影响,原因有以下三个:

 

第一,公营房屋单位在房屋市场上供应比例已由五成增至六成,但各区业主抗拒在其本区兴建新公屋,因为邻近出租公屋会有损物业价值。

 

原居民及发展商所拥有的私人新界土地。虽然适合拨作兴建公屋,但由于可获政府赔偿的吸引力远较其他用途为低,他们固不愿将手上的大部份土地出售。

 

第二,发展租住公屋单位的成本已大幅上涨。以往发展和销售一个居屋单位的回报,足以支付两个出租公屋单位的发展和修葺成本,但如今已不再足够。

 

第三,公屋申请规例容许离婚后再婚者再次申请公屋单位,难免成为变相鼓励公屋居民离婚,租住公屋计划无形中为愿意离婚的低收入住户提供可观补贴。这边厢增建多些公屋单位,那边厢促使低收入住户对公屋的需求增加。

 

与其只知将公地用作兴建租住公屋、租置计划及居屋单位,不如设法释放公地的潜在价值,缔造多方共赢的方案。此举涉及三方面的政策措施。

 

第一,将新落成的公屋单位作为自置物业出售给合资格家庭(可先租后买,售价维持不变),所有月入低于50,500元的家庭也可申请。

 

重新活化房屋阶梯的关键,在于方便易于融资,而非提供价格折扣。将此等单位以发展成本价格发售,买家缴付半成至一成首期后,向银行申请按揭贷款,由政府担保(一如现时购买居屋安排)。

 

至于购买单位时的待补地价,则由政府提供免息(或低息)贷款,并无任何附带到期及偿债条件。此等单位经偿清政府贷款后,可在市场上公开售卖。有别于居屋单位,即使地价有所升降,此等单位的待偿贷款额将维持不变。

 

第二,所有现时出租公屋单位,可根据同样融资安排,售给现行公屋租户。暂时无意购买所住单位的租户,日后亦可以同样条件购买。

 

第三,所有现有未补地价的租置计划及居屋单位,可透过同样融资安排补地价。

 

土地价值于是得以释出,单位业主(兼买家)与政府(兼卖家)也就双方共赢;业主可得具升值潜力的资产,在房屋阶梯上升,亦可进一步改善生活。

 

政府身为兴建公屋土地的业主,可向单位业主(债务人)收取还款,再用以发展公屋单位,从此再不用因发展公屋而背负沉重财务重担。

 

发展商及投资者则有更大客路。政府有能力以较高价格在新界征地,乡郊地主自然愿意将土地售与政府。

 

政府再不用等候经年才能回本。事实上公屋单位业主的待还贷款已成为政府资产,可通过长债方式放售,从而获取实时收益。若以30年为期限,此等长债更有助发展流动性充裕的债券市场,其中长期利率则可作为长期借贷业务基准。

 

从潜藏于现有公屋单位中释放的土地价值,现时估值约达三万八千九百亿元,几近本地生产总值的两倍。即使只动用其中一小部份,亦足可支付教育、医疗、社会福利,以及各类基建及项目投资所须经费的预期增长,而毋须另辟财源。

 

上述安排亦可大幅减轻香港的经济不均现象,既可维护香港固有的灵活利伯维尔场、有限度政府,以及低税私人企业经济制度。这充份展现透过土地融资以维持公平社会与经济繁荣的优势,事实上全赖在普通法制度下,资本主义经济中,土地得以成为极有价值的资源。

 

我竭诚希望本届特首选举委员会的委员能以此作为参考。

 

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