(本文於2017年1月11日載於《南華早報》)

 

在2013年10月,亦即政府發表《長遠房屋策略諮詢文件》(下稱《文件》)的一個月之後,我已認為政府估計在2015至2025年間每年新增29,400戶家庭,是嚴重低估了未來房屋需求的增長。直至現時,即使實施了徵收懲罰性的大額印花稅,住宅樓宇價格仍不斷颷升,証明我所斷非虛。

 

小型單位的價格再次上升,反映房屋需求仍然強勁。自1980年代,房屋價格一直上升,不只因為新增房屋供應不足,還有是因為政府及市場低估了房屋需求的增長。

 

1971至1991年間,本地家庭住戶與永久性房屋單位的比率(亦即「同屋共住戶數比率」)由1.27降至0.92。即使房屋供求狀況後來經過多番變遷,這比率仍一直維持在0.89 至 0.93之間。

 

自1991年來,「同屋共住戶數比率」維持穩定,令人以為社會沒有房屋短缺的問題,因為此比率看來沒有「惡化」。

 

「同屋共住戶數比率」不足以反映房屋短缺的程度,原因有二。首先,香港的離婚個案自1990年代急升,由1991年的6,295宗升至2014年的20,019宗。離婚男女的其中一方會遷出住戶,因此離婚率颷升會增加房屋需求。

 

離婚率在低收入家庭偏高,帶動了劏房的需求,令房屋供應更緊張。這亦增加了公屋的申請人數。

 

離婚後,男性再婚機會遠較女性為大。1991至2014年間,再婚個案由4,892宗增至 19,197宗。在2014年,再婚佔香港註冊結婚總數的34%(註冊結婚總數為61,467宗,當中37,237宗在香港首次註冊結婚,5,033宗在內地註冊。)再婚夫婦撤出劏房,促使對房屋的需求增加,尤其是公屋。

 

「同屋共住戶數比率」不能反映房屋短缺的程度,其次原因是有些夫婦離婚後,各自選擇搬回父母家或與親戚居住。可是,這些離婚男女之後可能會再婚,然後遷出。

 

離婚與再婚在香港日趨普遍,為房屋需求帶來影響,但政府沒有重新檢討本港的房屋政策。

 

另外,還有那些搬離父母家的年輕單身人士。由2001年至 2011年,每年新增單身住戶達7,000至8,000個。

 

將首婚、再婚,以及單身人士單位計算在內,房屋單位需求量合共每年多於60,000個。更令人擔憂的是,房屋政策容許分配新的公屋單位給離婚後再婚的低收入前住戶,這政策增加了公屋輪候人數。

 

良好的長遠房屋政策不應只着眼於提供單位數量,而必需同時考慮透過房屋政策去建構何種社會。房屋政策會否助長離婚?會否造成公屋裡的新經濟下層階級?又會否降低社會向上流動力、令跨代不均現象惡化?是否助長了劏房的需求?

他們部份或會再婚而重當公屋租戶,也有部份只能在長期住宿。

 

是時候讓房屋政策在未來五年翻翻身了!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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