(本文於2017年3月22日載於《南華早報》)

 

2015與2016年間本地樓價下跌約4% ,卻隨即在2016年底出乎意料地重拾升勢,發展商迅即抬高售價,推出大批預售新盤(俗稱「樓花」)應市;政府亦迅速增加懲罰性印花稅稅率,以防炒賣熱潮再起。

 

此舉顯然錯判形勢,其實市場上已再無投機者或短中期投資者,只剩下真正用家與資金充裕的長線投資者。今時今日,買家所關心的是能否負擔樓價,而非短中期內的升值潛力。

 

近期樓價回升,受兩個因素影響,其一為市民大眾對日後經濟的看法及對應否置業的影響。第二個因素,亦是令地產商急於把住宅單位以高價發售的原因:大量政府規限使樓花市場消失。

 

近10年來,本港樓市屢呈跌勢假象,期間每因歐羅危機、新興市場表現不穩、油價暴跌,以及憂慮中國經濟崩潰,對經濟復蘇的樂觀預期一掃而空。另一邊廂,美國經濟縱然持續增長,總不免受到逆風阻滯。

 

2016年底,在美國經濟增長的同時,世界各地恢復增長的勢頭,則漸見有跡可尋。從中國、日本及南韓,以至歐洲、巴西及俄羅斯,環球經濟陸續再現生機。

 

在香港,失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢三大因素,足令本地有意置業者有信心在2016年底入市。

 

事實上,香港有很多家庭沒有能力負擔樓價。房屋供不應求的程度實在令人咋舌,正是樓價與租金同時飆升的部份原因,亦引致劏房大行其道,估計目前私人市場上有20多萬個單位。

 

樓價因供不應求而高踞不下,市民自然深感不滿,怪責政府;回顧歷史,各地政府面對有關情況,例必將樓價暴升歸咎於炒賣者,為求壓抑樓價,透過加稅懲罰交易,雖令樓宇買賣活動減慢,有助阻延升勢於一時,但供不應求的情況依然存在,樓價上揚只是遲早的事。

 

已故發展商霍英東先生於數十年前開創預售樓花,旨在分散風險和提供資金周轉。樓花可以買賣,早期免繳印花稅,交投更見活躍。

 

不過,發展商可利用樓花炒賣活動中的價格資訊,為隨後分批推出的新盤釐定售價。對於須短期內於單一地點售出大量單位的發展商,可藉樓花市場的炒賣活動分散風險。

 

為壓抑炒賣活動,印花稅適用範圍延伸至樓花市場。懲罰性印花稅(包括額外印花稅與雙倍印花稅)令炒家對樓花市場卻步。此外,政府又要求發展商以抽簽形式,將預售單位分配給買家,是以不易將樓花售給已知炒家。

 

取締樓花市場,亦會削弱價格發現(price discovery)過程。單位定價之後,實際價格經買賣過程中浮現。現時發展商一見買家反應踴躍,就會即時抬價,將大批單位推出市面。市場規管過度,導致價格波動,定價失誤也就在所難免。

 

二手市場亦受影響,大型發展商可於一手市場,為資金不足的買家提供折扣優惠和融資安排,結果令售出單位的名義價格再漲;相比之下,二手市場的賣家難以匹敵,二手市場交投因而大減。

 

影響所及,買家唯有將目標從二手市場轉向一手市場。二手樓市於2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗,同期一手樓市交易則由10,880宗增加至16,793宗。懲罰性印花稅令買家的選擇減少。

 

當日,實施懲罰性印花稅之際,不少論者曾聲稱此舉可為炒賣現象降溫,有助防止樓市硬著陸。炒賣活動已告根絕,但樓價升勢未減,

 

環球經濟正逐漸復蘇,雖然是否能夠真正回復蓬勃仍屬未知之素,但我深知,買家的選擇已隨二手市場萎縮而減少。樓花市場這個源於霍老的偉大發明,時至今日已遭扼殺,竟然有人認為此乃藉得慶幸的成功政策,實在令我百思不得其解。

 

 

 

 

 

Share 分享到: 新浪微博   腾讯微博   人人网   FaceBook   Twitter   Google+  
Print Friendly

此文章还有以下语言版本:簡體中文, 英語

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>