(本文于2017年4月19日载于《南华早报》)

 

香港房屋困局久被归咎于供不应求,政府的对策不外两方面:一)短期而言,透过加重印花税、提高按揭首期要求,减低交投意欲,以控制需求量;二)长远而言,则尽量增辟建屋土地,且在土地上尽量多建单位,以增加供应量。

 

社会普遍认为单位供应不足是罪魁祸首,此亦看似是私人住宅改装为劏房、公屋轮候时间日渐延长的原因。果真如此,则只需增建足够公私营住宅单位,香港房屋困境自会迎刃而解。

 

进一步分析,可见问题关键不仅在于供应不足,而亦在于楼价过高。历经近30年来持续不断的楼市升势,不少家庭名下物业大幅升值,为他们带来财富。

 

目前申请居屋的家庭月入上限为52,000元;官方调查显示,全港住户中约有八成月入未及此水平。

 

换言之,政府无异于承认全港有八成住户符合获公共房屋津贴资格,此说若然成立,则政府并未有把这目标纳入房屋政策之中。现时居于公共房屋的人口为45.7%。

 

本地房屋困局涉及互相紧扣的多层面复杂因素,单靠增建公屋与私楼并不足以解决问题。如何平衡公营房屋与私楼的比例、确保公共房屋不助长离婚及再婚、控制兴建公共房屋的开支?

 

还有,如何避免房屋加深「有产阶级」与「无产一族」之间的社经鸿沟?

 

公屋政策显然有必要改辕易辙,制订新方向可循下列四大步骤。

 

第一步出售而非出租最新建成之公屋采取全新融资安排协助低收入家庭置业。

 

大部份新推公屋单位应可出售。售价可以等同市价,其中包含发展成本与土地价值两部份。

 

有意购买单位的住户须先付发展成本,支付规定的半成至一成首期后,余款则以银行按揭方式偿还,由政府担任按揭担保人。有关单位五年内不得在市场上转让,限期过后可于公开市场上自由转让,资本增益概归业主所有。

 

有关单位的地价,在购置时即加以厘订,以归还政府贷款方式偿付。贷款年息固定为二厘,由五年禁止转让期限之后起计。为协助借款家庭,政府贷款余额将以较宽松的长期分期付款方式处理;逾期供款一律递延,计入未偿还贷款总额之内。

 

上述新公屋计划实际上等于政府介入,以矫正资本市场窒碍弱势社群申请银行贷款的不完善处,对任何一方均不会构成风险。

 

市民一生中只能享有一次由政府提供资助融资买楼安排的福利。

 

第二步将新融资安排适用范围扩展至现有公屋单位。

 

第一步行之有效之后,政府可采取第二步,令更多合资格公屋住户晋身业主。现有公屋单位亦可按相同原则及按先前有关单位落成以至可供入住时的市价厘订售价,并应将折旧率计入发展成本估值而非地价中,然后采取相同的融资安排。

 

第三步促进旧屋邨重建。

 

为减省重建交易成本,应界定每座大厦的各自业权,而非按整个屋邨计算。重建的强拍门坎,可定为八成业权。

 

第四步旧式屋邨

 

不少公共屋邨已相当残旧,其中一些也许在20年内就有需要进行重建。究竟应该当作房屋委员会辖下的公共屋邨重建,抑或透过私有化而改由市场主导,必须仔细权衡两者的利弊;假使决定私有化,则可考虑将强拍门坎划在不高于七成业权的水平。

 

将全港公屋私有化,必会有助改善经济效率,促进社会和谐,赋予市民政治权利;困扰世界各地的社会分化和贫富悬殊现象,在本地可藉此得以纾缓。藉出售公屋释放土地价值,定能创造财富,活化社会。香港有幸坐拥宝贵土地资源,打造美好前景,焉可白白浪费?

 

 

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