(本文於2017年4月19日載於《南華早報》)

 

香港房屋困局久被歸咎於供不應求,政府的對策不外兩方面:一)短期而言,透過加重印花稅、提高按揭首期要求,減低交投意欲,以控制需求量;二)長遠而言,則儘量增闢建屋土地,且在土地上儘量多建單位,以增加供應量。

 

社會普遍認為單位供應不足是罪魁禍首,此亦看似是私人住宅改裝為劏房、公屋輪候時間日漸延長的原因。果真如此,則只需增建足夠公私營住宅單位,香港房屋困境自會迎刃而解。

 

進一步分析,可見問題關鍵不僅在於供應不足,而亦在於樓價過高。歷經近30年來持續不斷的樓市升勢,不少家庭名下物業大幅升值,為他們帶來財富。

 

目前申請居屋的家庭月入上限為52,000元;官方調查顯示,全港住戶中約有八成月入未及此水平。

 

換言之,政府無異於承認全港有八成住戶符合獲公共房屋津貼資格,此說若然成立,則政府並未有把這目標納入房屋政策之中。現時居於公共房屋的人口為45.7%。

 

本地房屋困局涉及互相緊扣的多層面複雜因素,單靠增建公屋與私樓並不足以解決問題。如何平衡公營房屋與私樓的比例、確保公共房屋不助長離婚及再婚、控制興建公共房屋的開支?

 

還有,如何避免房屋加深「有產階級」與「無產一族」之間的社經鴻溝?

 

公屋政策顯然有必要改轅易轍,制訂新方向可循下列四大步驟。

 

第一步:出售(而非出租)最新建成之公屋,採取全新融資安排,協助低收入家庭置業。

 

大部份新推公屋單位應可出售。售價可以等同市價,其中包含發展成本與土地價值兩部份。

 

有意購買單位的住戶須先付發展成本,支付規定的半成至一成首期後,餘款則以銀行按揭方式償還,由政府擔任按揭擔保人。有關單位五年內不得在市場上轉讓,限期過後可於公開市場上自由轉讓,資本增益概歸業主所有。

 

有關單位的地價,在購置時即加以釐訂,以歸還政府貸款方式償付。貸款年息固定為二厘,由五年禁止轉讓期限之後起計。為協助借款家庭,政府貸款餘額將以較寬鬆的長期分期付款方式處理;逾期供款一律遞延,計入未償還貸款總額之內。

 

上述新公屋計劃實際上等於政府介入,以矯正資本市場窒礙弱勢社群申請銀行貸款的不完善處,對任何一方均不會構成風險。

 

市民一生中只能享有一次由政府提供資助融資買樓安排的福利。

 

第二步:將新融資安排適用範圍擴展至現有公屋單位。

 

第一步行之有效之後,政府可採取第二步,令更多合資格公屋住戶晉身業主。現有公屋單位亦可按相同原則及按先前有關單位落成以至可供入住時的市價釐訂售價,並應將折舊率計入發展成本估值而非地價中,然後採取相同的融資安排。

 

第三步促進舊屋邨重建。

 

為減省重建交易成本,應界定每座大廈的各自業權,而非按整個屋邨計算。重建的強拍門檻,可定為八成業權。

 

第四步舊式屋邨

 

不少公共屋邨已相當殘舊,其中一些也許在20年內就有需要進行重建。究竟應該當作房屋委員會轄下的公共屋邨重建,抑或透過私有化而改由市場主導,必須仔細權衡兩者的利弊;假使決定私有化,則可考慮將強拍門檻劃在不高於七成業權的水平。

 

將全港公屋私有化,必會有助改善經濟效率,促進社會和諧,賦予市民政治權利;困擾世界各地的社會分化和貧富懸殊現象,在本地可藉此得以紓緩。藉出售公屋釋放土地價值,定能創造財富,活化社會。香港有幸坐擁寶貴土地資源,打造美好前景,焉可白白浪費?

 

 

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