(本文于2017年5月17日载于《南华早报》)

 

每当房屋供不应求,楼市炒卖成风,社会上就不乏「房屋宜住不宜炒」的怨声和抗议。面对民粹主义的政治压力,各地政府总不能静待单位供应量增加,而需从速解决房屋短缺问题。政府遏止楼价升势的急就章措施,不外乎压抑需求与限制炒卖。

 

炒家均被视为为赚快钱而抢购房屋,而并非自住,背负破坏市场秩序恶名,成为众矢之的。

 

这种想法未免堕入民粹主义窠臼,缪误在于漠视炒卖活动其实是房屋短缺的后果,而非导致短缺的原因。

 

为免楼价飙升有损银行及金融体系的稳定性,各地政府亦采取收紧借贷措施,例如降低按揭成数,要求买家支付较高比例的首期。

 

香港政府于 1991年开始采取干预措施,以遏止炒卖活动;住宅按揭成数由1991年的九成减至2011年的五成。在2012年,政府推行了极大的惩罚性措施遏止炒卖活动,但事实上并未能阻止楼价在2016年底再度飙升。

 

背后的关键因素有二。首先,众所周知,房屋供应严重短缺,除非楼价受其他外来因素影响而下调,否则短期内根本不可能单靠加快兴建速度解决。

 

其次,2008年金融海啸之后的低息环境令市场至今仍相信有利可图。

 

低息环境同时促使投资者寻求其他途径图利。为了图利,投资者承受的风险往往被市场低估,这亦对房地产等利率敏感界别造成人为刺激。

 

纵观环球经济,在持续八年表现欠佳之后,目前开始出现复苏迹象。依理推断,加息势所难免,为何在楼价高踞不下之际,投资者仍大举追求高收益?

 

尤其值得注意之处,在于市场预期的利率走势持续低于各联储局委员的预测。市场预测基于一个月美元隔夜指数掉期远期利率。近至2017年3月,对于2018年预测的差距超过30个基点,而对2019年预测的差距更达100个基点。

 

出现如此差距,我相信关键始终在市场不信联储局会按照规则,厘定利率政策,是以市场对联储局下一步行动敢于一搏,部份投资者则仍将追求高收益,或为争取回报而另寻出路,更会因而承受被市场低估的高风险。

 

当局是否有需要为此而对市场交易多加限制,遏止炒风?

 

一旦市场陷于失衡,无论采取何种措施限制炒卖活动,均会有损市场的调节过程。

 

遏止投机的惯用措施,包括交易征费、资本增值税,以及规管按揭成数等。逼使短线炒家离场,长远而言却不无影响,包括四种显著效应。

 

第一,炒家离场之后,市场流动性随之减弱,交投转趋淡静,市场亦变得更容易不稳定。

 

第二,交投淡静对二手市场比一手市场的影响较大,皆因发展商能为一手市场买家提供融资安排,二手市场卖家却未能提供此优待,形成一手市场楼价远高于二手市场。

 

第三,市场交投淡静,兼集中于一手市场,导致反映市场供求状况的价格信号杂乱。规模较大的二手市场交投转淡,更会产生减低二手市场单位供应量的效应。在二手市场单位减少的影响之下,又会促使整体楼价上升。

 

第四,调节按揭成数、提高首期,令所有买家难以入场。造成入市机会取决于买家资本,机会越发不平等,经济不均现象越趋严重。

 

要是市民大众借贷比率过高,则规管按揭成数可减低银行及金融中介机构所受系统性风险及风险定价失误的影响,保障财政稳健,做法可算合理;但若市场上借贷比率不高,采取如此规管措施以保障金融稳健的作用可说极为有限。简而言之,遏止炒卖与市场规管的措施是否有利,须视乎实际情况而定。

 

现时市场对未来利率走势的预期与联储局目标并不一致,香港楼市投资者应提高警惕。若联储局决定将利率正规化,市场必会一觉醒来,惊觉押错注而措手不及。要是如此,市场必须能够从速调节以适应利率正规化的环境,过度规管和限制只会更无济于事。

 

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