(本文於二零一七年十一月二十九日載於《信報財經新聞》)

 

對不少香港市民而言,房屋問題就是房屋供應短缺引致樓價高兼租金貴,低收入與中等收入家庭首當其衝,因此政府須為這些階層增加房屋供應,亦即增建公營房屋。

 

其實還可從另一角度檢視觀房屋問題。高樓價只對有意置業者和租客不利,對現有業主和地主並非噩耗,問題是租戶佔本地家庭比例高達 51.5%。由此著眼,房屋財富分配不均,才是問題核心所在。

 

樓價與租值遠高於收入增幅的現象既存在已久,至少須經歷一個世代,本地建屋進度才可望追上需求。香港社會的分化問題卻已是刻不容緩。

 

我並非反對政府續建公屋的政策,而是認為公屋單位應可供合資格住戶購置或租住,並提供先租後買選擇。

 

對於現有公屋租戶,我提議讓他們以可負擔之價格購買其單位,由政府鎖定補地價金額,並提供融資安排。

 

至於現有居屋單位住戶,我同樣主張在適當水平鎖定補價,為業主提供提早清償補地價的誘因,以便成為擁有私人住宅的真正業主。

 

下文將詳加闡釋何以增建出租公屋不能為供應短缺問題對症下藥,並會進一步分化社會。

 

2006至2016年期間,私樓租戶數目激增178,800,由351,100增至 529,900(【表1),同期全港住戶總數僅由2,226,800升至2,507,000,為數合共280,200。

 

1    2006-2016按居所性質劃分的住戶數目

  2006 2016 差額
私樓租戶 351,100 529,900 178,800
公屋租戶 701,000 761,300 60,300
私樓自置居所住戶 822,600 844,100 21,500
資助自置居所住戶 352,100 371,700 19,600
全港住戶 2,226,800 2,507,000 280,200

 

2006年,私樓租戶佔全港住戶比例僅為15.8%,但短短十年之間,在2016年增至21.1%,增幅佔全港住戶總增幅63.8%。

 

私人住宅租賃市場相對較少,卻反而要容納全港住戶增幅中的大多數,市場上湧現「劏房」單位,也就不足為奇;結果導致租金與樓價同時飆升,房屋需求有增無減,私人發展商則轉而興建更細小單位。

 

上述10年之內,公屋輪候名冊中申請數目由97,300躍升至284,800;所謂「輪候時間」,則由2年延長至4.1年。增幅如此大的低收入家庭,究竟從何而來?

 

表面上,新增數字似乎顯示出租公屋需求日漸殷切,無奈政府在縮短輪候時間方面一再延期達標,有論者就此斷言:「公屋政策未能照顧需求最殷者。」但對於香港房屋市場現況,如此說法未免流於表面。

 

據政府在2005/06年度進行的一項調查顯示,公屋輪候名冊中有25% 為現有公屋租戶,另有10% 則居於居屋。隨着單人住戶數目提升,申請者的平均住戶人數與年齡,同告急劇下跌。該年度輪候名冊中,有43% 屬單人住戶。

 

2016年,非年長單人住戶申請者佔輪候冊上總數47%,其中25% 為公屋租戶,21% 屬居屋住戶;輪候冊整體住戶中,公屋租戶佔25%,居屋住戶則佔12%。

 

鑑於輪候名冊數目近十年來大幅攀升,可以推論,私樓租戶中亦有不少原本租住公屋。這意味着對出租公屋的需求,其中包括大批來自公屋及居屋的住戶,而以非長者單人住戶尤甚。

 

眾所周知,人生周期影響住戶的人數與組合。雖然成家立室、自立門戶的決定因人而異,但只要符合資格,輪候公屋單位無需任何費用,單憑輪候名冊中數目斷定公屋需求是否殷切,難免有失偏頗。

 

再者,香港人口急劇老化,加上長者預期壽命增長,房屋需求自然百上加斤;不論年輕人或長者,同樣存在需求,在出租公屋方面尤其明顯。況且現行公屋政策一成不變,所建單位設計千篇一律,亦缺乏市場機制可容住戶互換單位,公屋短缺問題只會變本加厲。

 

結果長者不會歸還公屋單位,年輕成員需遷出自立門戶,這由平均住戶人數急劇下跌可見。

 

首先,人口預期壽命增加,單人及雙人長者住戶的數目隨之上升。1980年,公屋租戶每戶平均人數為4.77名,至2016年則減至2.75名。2016年,全港年過60的長者住戶中,有41.1%居於出租公屋。

 

公屋與私樓租戶的特點顯然有別。1996至2016年,公屋租戶中單人及雙人住戶有所增加,三人或以上住戶則逐漸減少(【圖1】);至於私樓租戶,自2006至2016年,以三人或以上住戶增幅最高。

 


 

【圖2可見公屋租戶的另一重大特點。1976至2016年期間,年屆60或以上長者住戶激增;1986至2016年的30年間,20至39歲組別的年輕住戶數目則下滑。對比之下,私樓租戶中長者住戶則遠較年輕及中年住戶次要,後兩類住戶在2006至2016年期間均見增加。

 


 

自1996年以來,長者(年屆60)公屋租戶的數目增幅,主要源自單人及雙人住戶增長(【圖3】)。2016年,長者住戶佔整體公屋租戶48.1%,其中27.6% 屬單人住戶,28.8% 屬雙人住戶。

 

 

中年公屋租戶(年齡介乎40至59歲)之中,1996至2016年單人與雙人住戶續升之勢尤其急劇;事實上三人或以上住戶之數目自2006年之後下降。

 

上述趨勢的背後原因包括:公屋分配規則給予40歲以上單人住戶優先權;中年住戶中,成年子女為免父母繳交富戶租金而自願遷出;離婚率急升,也集中在中年公屋租戶之中。

 

公屋租戶每戶平均人數因而日減;公屋住戶人數的轉變,加上居屋住戶,成為公屋輪候名冊的兩大來源。

 

父母若為私樓業主,成年子女可藉父母支援,在私人住宅市場置業。公屋租戶子女則須靠政府(全港最終地主)資助,以解決其房屋需求;由於政府並無直接提供置業資助,他們唯有輪候公屋。以行政手法分配公屋單位,弊病在於效率偏低。

 

效率偏低呈現於多方面。分配出租公屋基於房屋委員會所制定的準則,有關準則本無不妥,可惜過於僵化,未能與時並進,但既定成規不易改變,縱使不合時宜,既得利益者亦往往全力捍衛。

 

例如單位設計過度劃一,就充份反映效率偏低。政府每以公平為考慮基礎,但單位面積太小,實在不利兩代同堂。又例如子女獲分配公屋單位,但距離父母居所太遠,造成不便。

 

低效率亦會影響其他方面。不少公屋長者住戶,確實需要家庭傭工照顧。勞工及福利局局長羅致光先生近日提出,至2047年或需聘用60萬名家庭傭工,以照顧貧困長者的需要。顯然此等外籍傭工會有大部份以服務公屋租戶為主。

 

這些長者住戶何以並非與子女同住?若論較理想的安排,為何子女不遷進有關公屋與父母同住?原因固然不一而足,但可以斷言,出租公屋分配制度及規條過於僵化必為其中之一。真正自由的房屋市場才能提供箇中所需靈活性。

 

假使政府相信增建出租公屋有助縮短輪候時間,則無異於打賭供應定將追上需求,清除輪候名冊。然而長者日益長壽,勢必長期帶動出租公屋需求。香港房屋供應短缺,不會在短期內得以化解;本地社會持續分為「有產階級」和「無產一族」,社會不公的怨氣也就難以消除。

 

若政府只採取此政策,則輪候名册只會愈來愈長,因大部份人的住屋唯一希望只有參加輪候,供應將繼續被遠遠抛離。在不斷增建公屋的負面影響下,1950年代但求安置寮屋居民的徙置政策弊端亦會借屍還魂。回顧往昔, 1954至1964年的10年之間,全港寮屋居民由30萬倍增至   60萬;當年為求獲得安置,自願變為寮屋居民者日眾,最終政府須為逾百萬寮屋居民提供居所。這正是公屋供應的薩伊定律(Say’s Law) ––需求由供應而生。

Share 分享到: 新浪微博   腾讯微博   人人网   FaceBook   Twitter   Google+  
Print Friendly

此文章还有以下语言版本:簡體中文, 英語

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>