當全港住宅單位數多過戶數時，長遠房屋策略的目標和任務自然不同於戶數多過單位數時的了。戰後初期抵港的移民只求有瓦遮頭，對房屋的要求分別不大；當時房屋雖然嚴重短缺，但由於只有一種要求，政府靠規劃和指令就足以應付。
但到了1980年代中期，有關的基調已大不相同。社會日漸富裕，市民對住屋和物業投資的需要變得多元。今天的房屋短缺不再是普遍的短缺，而是某個特別需要的短缺，例如某類房屋、某種年期的住屋，在投資與自住之間作選擇，或者某類家庭的需要；在此情形下，規劃和指令不再適用，必須借助市場。但在長遠的房策裏結合計劃和市場兩種方法並不容易。
政府今天不能單靠增建單位來趕上住戶數，還要滿足不同的住戶在不同的人生階段需要不同類型的單位，商業周期等市況，包括市場的實際起落和人們的心理預期，也都影響到他們的需要。年輕人的需求遠較父母的一代多變，要用多維度的互動市場方式（multi-dimensional dynamic market process）才可望滿足需求，規劃和指令不再適用。
麥理浩時代的房屋委員會初次興建居屋（HOS）時，就嘗試結合計劃和市場這兩種方法，但隨即遇到了問題。1970年代早期落成的首批居屋按市價七成賣給合資格的市民，這個定價政策有三大特點：一、讓合資格的家庭買得起；二、將資助率定為市價的某個百分比；三、所出售的是完整的全部業權 （包括購買十年後在公開市場上轉手的權利）。
不料幾年後樓價飆升，七成市價對合資格的家庭都太貴，當局只好放棄這個定價模式。當初把售價定在「七成」時，未充分考慮到升市對定價辦法的衝擊。自此方知，樓市每當需求有變動時，市價通常變得更快，令置業者措手不及，更何況官員做計劃時，不可能預見到需求的變化，即使有此能耐，也很難說服持份者改變已核准的計劃。
事實上，要市民買得起居屋，資助水平必須隨市價作相應的調整。但政府漠視這點，寧可在出售居屋時，降低所含的地價百分比，反稱所出售的是使用權，並非自由轉讓權。
因此買主可說是只擁有一半業權。不幸的是，過去這幾十年，地價升得快過收入的增長，待補的地價迅速攀升。政府出售時，本來可以標明當時待補的地價，並為此提供按揭，以消除其後漲價的風險，但不知為何，沒有這樣做。
房策這次嘗試與市場掛鈎，結果慘淡收場。兩者之間的聯繫只限於居屋的定價，層面太窄，買家只獲得居屋一半的業權，淪為假業主；居屋無法流轉，失卻升值潛力，只剩下居住一途，暴殄天物。
結果大批居屋單位被凍結，無法融入市場，讓業主得享地價升值的好處。不止於此，業主若不持有完整的業權，樓宇老化後，根本無法重建，到時地價可能高到業主無法承受，除非政府格外開恩，大幅豁免，否則只能望樓輕嘆。
本欄此前曾指出，令房屋問題更形複雜的是昔日政府配置單位的方式，公營房屋不少住戶經濟狀況不俗，而很多私人樓宇的住戶卻又環境欠佳，公樓和私樓的大小單位比重因而失衡，造成嚴重的資源錯配。正如受到嚴密監控的市場，要預測其供求在理論上和實踐上都很困難，但稍有差遲卻可能造成深遠的政治與經濟後果。
供應的因素
影響供應的因素包括土地、建築材料和勞工等直接成本，本港建築業生產力呆滯，技術工人不足，將會抬高建造成本。
但更影響物業發展的是規管的交易成本，包括在規劃的限制之間游走、遵從建築物條例，因拒遷須進行長時間的談判或公開諮詢引致延誤所造成的談判成本。既難確定需時多久，成本也就更高，發展商和政府為此須聘用大批顧問和專業人士；由於要請專才控制交易成本，資歷淺的發展商更難入市，甚或索性轉行。
我做過估計，1989年以來，樓價與營建成本的差距被規管涉及的延宕平均拉大了67%；本欄今年3月14日見報的〈樓價為何高企？ 〉稱之為「發展的規管成本」（regulatory costs of development）。
舊啟德機場空置多年才敲定用途，由此可以想像，發展非空置的地皮時，延宕有多嚴重，所有這些都會抬高物業的成本。房策要成功，降低交易成本至關重要，外地的房策很少兼顧物業發展成本，但在香港是成功與否的一個決定性因素。
在香港講到樓價高，就會歸咎於缺乏地皮，這可是天大的錯覺，新加坡已開發的地皮超過90%，香港還不到25%。規劃加規管，令香港多數的土地要麼無法開發，要麼面對長時間的延宕，開發時成敗難料。
其實，有很多方法可以降低規管成本，當中最大膽的是撤銷土地的分區計劃（zoning），不再硬性規定只作農業、住宅、工業或商業用途。審批城規方案時，只着眼於發展密度，以免毗鄰的土地因用途不同而互不兼容，但宜盡量縮窄這方面的限制；此外，可限定每年或每三至五年的發展數量。這聽來很反傳統，其實，香港一向有大量物業獲准作混合用途，經濟由製造業向服務業轉型至今，並未發覺不協調。
次之是每年公布每塊土地改變用途的補地價率，於一年內有效，這既可大大降低官民討價還價的成本，也消除了公眾對官商枱底交易的疑慮。
政府會否因而少收地價？這又並非必然，因為加快了交易過程、促使官民達成協議，政府即使真的少收，公眾也會因為交易成本較低、發展加快、降低了貪污的可能而得益，而且省下的資源也是回歸社會。當局近年一直被指摘「利益輸送」，這是由於所稱「利益」只惠及少數人，是經濟學所謂有選擇性的財富轉移。我的建議則是向全民的非歧視性轉移，讓七百萬人利益均霑，均等受惠。
需求的因素
長遠來說，房屋需求的關鍵在於經濟和人口的增長，其中經濟成長最重要的政策變數是人力資源投資（包括教育和醫療）和降低發展的交易成本，人口增長的相關變數則是移民政策和新戶口形成的社會力量。這些變數大都有辦法估計，但有些變數會受其他政策會否落實及何時落實所影響。
對新建單位的需求視乎新戶口形成的快慢，很難預測，例如子女搬離父母自立是早還是晚，就視乎公私新樓的供應，供應緊張時會推遲離巢。故要估計新戶口的增長速度，反過來又視乎房屋單位的供求，即使以近期的走勢也無法準確預測今後新戶口形成的快慢。各種因素交叉影響，要了解其單獨的作用並不容易。
新戶口形成的因素尤其值得探討，這通常來自離開父母自立的下一代。但正如上述，子女會否搬離父母、何時搬離涉及很多考量。再說，子女遷出後，父母的單位又將何去何從？答案是，這視乎父母住公樓還是私樓。
公樓租戶為了保住單位，只有一種可能：子女遷出而父母留守。但私樓有三種可能：父母遷出而子女留下，或者倒過來，又或者上下兩代都遷出另覓居所，包括兩代同住或分開住。「成家」是人生必經之途，由於對房屋的需求改變，這直接影響到各類私樓和居住期的供求，但公樓住戶只有一種選擇。
環顧全球，今天不少年輕的私樓業主由父母代付首期，這筆錢可能來自父母單位的二次按揭。雖然置業被視為保本增值、在社會上晉升的重要渠道，但香港的公樓戶無從按揭，限制了住戶下一代置業的機會。
公營房屋住戶的下一代由於選擇較少，近年紛紛單獨申請公營房屋。【表】中顯示，2007-12年間，公屋輪候冊上的「非長者一人申請者」由35%增至47%；其中未滿三十歲的申請者更由13%增至24%，增加了一半；非獨居的申請者由67%增至85%；其中未滿三十歲的非獨居申請者92%與父母同住，具有高等教育學歷的比例由2009年的37%增至2012年的55%。
公屋輪候冊上「非長者一人申請者」的特點
| 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
| 輪候冊上的非長者申請者 | 35% | 35% | 38% | 40% | 42% | 47% |
| 未滿30歲 | 13% | 13% | 14% | 16% | 19% | 24% |
| 滿30歲 | 22% | 22% | 24% | 24% | 23% | 23% |
| 非獨居 | 67% | 61% | 71% | 77% | 86% | 85% |
| 與父母同住 | 79% | 81% | ||||
| 未滿30歲 | 93% | 92% | ||||
| 滿30歲 | 58% | 65% | ||||
| 高等教育 | 21% | 23% | 33% | 34% | ||
| 未滿30歲 | 37% | 40% | 53% | 55% | ||
| 滿30歲 | 7% | 7% | 11% | 12% | ||
| 固定結構的私樓 | 53% | 54% | 53% | 51% | 48% | 45% |
| 出租公屋 | 28% | 28% | 31% | 27% | 28% | 29% |
| 資助的出售單位 | 14% | 11% | 12% | 18% | 21% | 23% |
資料來源：房屋委員會資助房屋小組委員會備忘錄，Survey on Waiting List Applicants for Public Rental Housing 2012, 8 October 2012
同樣在2007-12年內，輪候冊上住在私樓的非長者一人申請者由53%跌到45%；但住在資助出售單位的申請者由14%增至23%，私樓與公樓的申請者此消彼長。
由於公樓住戶不享有住處的升值，社會上公樓比重大的話，會減少下一代向上流動的機會，長遠來說更會分化社會，香港的下一代惟有希望政府加以援手。如果當初居屋不是只出售一半業權，住戶也就可以藉按揭單位來幫助子女置業。
需求與市場均衡
房屋需求最難預測的因素是外來的買家和商業周期。香港是開放的城市，外來因素舉足輕重，例如本港樓價高時，部分需求會越境轉向深圳。此外，另一種需求是跨境的家庭團聚，萬計的港人每天過境上班上學，降低規管屏障的話（例如放寬北遷港人享用本港福利的限制），相信會有更多港人仿效。
這也就帶出了一個問題：制訂房策時，能否把香港當作「城邦」？而這也提醒了我們，為特區作規劃時要拓闊視野，將所有相關的政策融為一體，務求首尾一致。
此外，近年低息刺激樓價，引來內地買家。外來需求主要由商業周期帶動，難以預測，而且多屬投資而非消費，為此作獨立預測並不可行，而且很可能與商業周期的效應並無分別，例如回歸之初的亞洲金融危機和2008年底的金融海嘯。
就房屋需求的長遠變化，最難測的是市場短期波動的影響，有些波動可能長達幾年。另一個複雜的因素是，政治訴求通常要求加快房屋供應，但落成新樓要好幾年，最怕到時需求逆轉，反過來令供應更惡化，以致本應對抗商業周期的政策反而助長了周期！此時民眾驚呼：地產泡沫爆破！輿論矛頭必指向政客和銀行。
當需求波動、供應長期滯後時，樓價難免不時大起大落。在市場尋求供求平衡的過程中，這類起落份屬必要，周期性的波動是物業市場的本性，沒有一種房策可以避免。
為了在需求上升時可隨時增加供應，反之亦然，不少論者建議成立大型的土地儲備。問題是，事前很難知道需求何時會上升，要事發後、而且必然是在樓價開始攀升後才知道。但樓價上升時，決策者通常看不準是短期的波動，還是「永久」性升市之始。去請教經濟學者和商界的話，這些學者商家又可能建議政府繼續觀察，等迹象更明確時才出招。
及至樓市升勢無人不知時，再來出招已太遲。政客至此別無選擇，只好順應民意，選民怎麼說、怎麼好。萬一市場在其後的幾年內崩潰，他就會以白武士的形象再次現身，拯救市民於水火之中。
只要看回歸前後政府這方面的敗績，就知道預測房屋需求有多難。九七前港督尤德、布政司鍾逸傑、港督衛奕信建屋達標，但趕不上飆升的需求。
回歸後的首任特首董建華建屋也達標，但樓市遭亞洲金融危機沖垮，反過來變成供應過剩。接任的曾蔭權並無房策，也就沒有達標的問題，但眼看需求飆升而袖手旁觀，備受責難。撇開褒貶，這正正說明了建屋要恰到好處，實在相當困難。
政治現實
香港由政府提供土地和建屋，故不但要看得準後市，換屆時還要有延續性。這在英治下問題不大，因為沒有政治性的選舉，但引入直選後，公眾對政策長期延續性的看法增添了變數。
今天的房策不像當年，確保能跨屆延續。這與政府的公信力和魄力無關，而是因為政制仍在演變，不像當年可以說得準。政策不確定，市場的不確定性也就相應增加。
市場若起落無常，房策要怎樣才夠審慎，而又能滿足市民對私樓的需求，贏得公眾的支持？
