這是我所寫十篇有關香港深層次矛盾文章的第五篇，主要就上周第四篇所提的建議闡釋其內涵及原委。我的建議是：居者有其屋（居屋）和租者置其屋計劃（租置）單位的住戶決定「買斷」單位時，按房屋委員會當初出售單位時的原價來釐定補繳的折讓差價（俗稱「補地價」），以及將置安心單位租住五年後可供購入的售價定在房協最初租給合資格住戶時的樓市價格。
環顧全球，香港特別幸運。藉着同文同種、近水樓台之便，盡享中國改革開放與資本主義世界經濟融合之利，億計的勞動力迅猛地投入全球市場。自從十四世紀鼠疫（俗稱「黑死病」）令歐洲人口驟減30-60%以來，資本與勞動力的比重從未經歷如此巨變。
歐洲當時由於人口劇減，資本與勞動力對比急升。為了節省勞動力，技術有所創新，帶來了農業革命，促進了貿易，造就其後的文藝復興和接着的宗教改革，最終帶領人類進入現代社會。二十世紀最後那二十年，隨着社會主義和發展中的國家開始與資本主義經濟融合，全球資本與勞動力的對比急降，對世界造成的巨大影響至今未了。
內地人對香港有信心
香港適逢其會，加上「一國兩制」的安排，新的契機湧現。去年就有四萬名內地孕婦南來分娩，對香港投下信心的一票。但香港縱有眾多優勢，與內地到底是不同的社會，兩地碰撞所產生的衝擊，在港人內部造成分歧。
這種碰撞體現，為多年前郭伯偉自由市場和麥理浩福利社會兩條路線的矛盾，市場派急於抓住全球各地的經濟契機；但福利派希望頂住外來競爭，「圍城」自保。環顧全球，福利社會的得益者都對外人抱有敵意，生怕福利給分薄。香港的政制更對民粹路線有利，政治人物倡導福利成風，令社會日漸偏離「一國兩制」所欲保留的市場傳統。
除了1998-2003年亞洲金融危機期間的滑坡，1980年代初期至今樓價整體的升勢，足以反映香港經濟發展上揚【 圖一 】。樓價上升反映收入增加，實際也好，預期也好，總是由經濟繁榮帶動。1984-93年雖然以小型單位升幅較大，但大小單位普遍升值兩倍，也就是相當於起初的三倍。相比之下，最近的2003-10年，大單位漲了兩倍，但小單位只漲一倍。
1984-93年，香港搭上內地對外開放的順風車，經濟由製造業向服務業轉型，市民的生產力有所提高，人力資本普遍增值。由於各階層都得益，大小單位樓價均報升，但並非所有人都能及時在這輪升勢之前置業。樓價飆升，在有樓和無樓市民之間產生了分化，遏止樓價的呼聲高漲。為了安撫未能置業的市民，政府不時打擊炒風，夾心階層住屋計劃應運而生。
1997年亞洲金融危機爆發，港人的收入全線下跌，無論有樓無樓都備受重創。但2003年之後，樓價再次飆升，又有大批無樓的家庭無法入市。政府被迫再次打擊炒風，同時推出置安心計劃。但無樓一族只怕難以在下個樓價周期內入市，原因是人力資本不會再像上次那樣大幅增值，1984-93年的好景很難重演。今後樓價仍會波動，但每段升幅都可能大過收入的增長。
形成豪宅盤漸多
那些得以在上個周期運用人力資本賺錢買樓的市民，可望在目前和今後各輪樓價升勢中得益，進一步擴闊與無樓者的差距，是以目前這輪樓價升幅，大單位高於小單位。
此外，還有外來的需求。香港物業早已成為投資工具，買家用來儲蓄保值，有樓者可望借助香港和內地的好景，以及兩個不同社會在全球範圍內的融合而騰飛，無樓者只能望洋輕歎。經濟發展至此，無樓者在某程度上已與香港的前景脫節，很難在社會階梯上攀升，上下層的經濟差距日益擴大，演變成社會和政治分化。
再者，1997年啟動的公營房屋改革並未完成，留下了兩個市場：私營住宅市場，以及只可以在全港半數家庭之間買賣的居屋和租置單位二手市場。後面這兩類資助房屋的買家涵蓋現有住戶和輪候中的家庭，繳付折讓差價之前，居屋和租置單位只能在二手市場出售，不能在公開市場買賣。在房委會2003年出版的《香港公營房屋五十年：金禧回顧與前瞻》裏，我曾撰寫〈租者置其屋與居者有其屋計劃第二市場〉一文，專門探討這個問題。
憑經濟常理即可知，當資助單位和非資助、也就是私營單位兩種市場並存時，各種單位所構成的供應方和包括不同買家的需求方必定大量重疊，結果非資助市場受資助市場排斥，交易冷落。
這就是經濟學上劣幣驅逐良幣的Gresham定律：如果立法規定兌換率，只會令強貨幣遭弱貨幣逐出市場。兩種房屋市場並存，也就部分解釋了何以樓價自2003年反彈以來，私樓新盤日漸偏重豪宅，偏離兩種市場重疊的「上車盤」。樓市若呈現劣幣驅逐良幣的惡性循環，市民也就無法再靠置業在社會階梯上攀升。有樓家庭向上而無樓家庭向下，加劇社會分化。
真買家和假業主
香港的私樓早已由單純的居所變成重大的資產，現只怕進一步蛻變成炫耀性消費，一旦出現後一種情形，私樓新盤只會有減無增，政府到時將不得不推翻好不容易才在2002年《公營房屋架構檢討報告》後達成的政策，再度擔當公營房屋的唯一發展商，回到麥理浩的福利社會老路上去。
資助和非資助的房屋市場其實完全可以融合，但劣幣必須轉化為良幣。一個可能性是撤銷居屋和租置單位在公開市場上轉讓的限制；降低折讓差價相信可大大促進這兩種市場的融合。
一般來說，物業按交易時的市價買賣。政府若有權收取起初租售時折讓差價的增值，無疑是說當初出售單位時，不動聲色地保留了部分業權，實際上只是對住戶出售使用權，以及日後買下其餘權益的選擇權；所謂的「買家」只是住戶，並非業主，這與買家享有全部業權的私樓截然不同。私樓買家透過按揭來取得業權，萬一未能還款，銀行有權取得物業。
由目前補差價的方法可知，住戶「購買」居屋和租置單位時，其實並未獲得政府資助。未曾支付的部分買價視為使用該單位的「折讓價」，要付清才能獲得全部業權。這類「買家住戶」只享有單位的使用權和此後買下其餘業權的選擇權，可轉讓的對象只限於在業權上受到同等限制的其他住戶。但單位的價值隨整幢樓宇老化而下跌，住戶若不享有全部業權，整幢樓宇也就很難拆卸重建，這種買家說穿了只是假業主。
用最初的售價來決定居屋和租置單位的折讓差價，相當於由政府為「買斷」單位的住戶提供免息貸款，或者說利息津貼；這在政策上有理可循、有法可依。市民現在可以在十年的個人收入中，累計扣減最多十萬元按揭利息，無須資格審查，不就是利息津貼？我的建議屬同一性質，差別只在於津貼的多少。
一般相信，資助市民置業對社會有利；資助房屋的住戶屬社會中下層，為他們提供免息按揭並不為過。
以單位最初的買價來釐定住戶買斷的差價，不等於放棄向住戶收回公帑的權利。讓居屋和租置戶享有永久的居住權和部分所有權，賣方其實已放棄行使對該業權的其他用途。其餘未曾繳付的樓價事實上被封存，可說不再存在，只有當住戶繳付餘額，才能恢復這部分的樓價。
沒有人願買斷高齡樓
但市價有可能隨時間而上漲，用無人說得準的未來市價來釐定差價，無疑是叫人不要買。這部分樓價若然堵死，政府也就很難收回差價。過去這三十年，只有20%居屋繳付差價，租置單位更近乎零（0.5%）。改以最初出售時的市價來釐定差價，才能將這些資產解封，恢復其價值。
居屋的數據顯示，每年約有1%住戶繳付差價。以此進度，二十年後釐清業權的單位不夠三分之一，屆時有些單位已落成五十年，絕少人願意買斷這樣高齡的樓，政府最後將不得不為未繳付的差價撇賬。
以較低水平釐定居屋和租置單位的差價，政府可回收的差價相信反而多過將差價定在較高水平；高位定價，但回收成數低，只會得不償失。
以低水平釐定差價，可加快居屋和租置單位在公開市場上的流通。短期內流入市場的上車盤相信至少以千計，可紓緩當前的需求。地產商既然無意興建上車盤，政府也就不會被指與民爭利。私樓市場與資助房屋市場融合後，可消除部分重建置業階梯的障礙、增加地產商興建上車盤的誘因。
置業階梯重建後，無樓的市民才可望在未來的經濟發展中分一杯羹；發展的機會無窮，有樓便可有更多的選擇。
買斷居屋或租置單位後，有些本來無法貸款開業的家庭可選擇將物業按給銀行以經營小生意，又或者北遷，出租在港的單位來幫補在內地的生活。長者可以做逆按揭以換取生活費，即使銀行不接受，子女也可能願意承擔，以繼承父母的單位；又或者出租單位，搬到子女附近，上下兩三代彼此照應。
如果可以承繼父母的單位，已離家的子女也可能多點回來探望老人家。如果在經濟上子女孝順「有價」，至少要讓長者有「支付」的能力和機會。長者也可選擇互相毗鄰而居，形成自己的社羣天地。
人口急速老化後，長者須有更多的選擇。與此同時，眼看世界變得快，低技能工人也覺得自己無從選擇，不應使條件較差的市民覺得孤立無援，只能坐等政府打救。要讓他們分享未來，再度煥發青春。
防止紅眼症蔓延
不止一次聽說，港人不接受那些只對某些人有利、另一些人未能分享的政策，眼紅別人只會扼殺創意、拖累社會。要防止紅眼症蔓延，政府要說服公眾，政府決心幫助無樓的市民擺脫困境，以低水平釐定居屋和租置單位差價只是其中一項措施，並非唯一的政策。說到底，這是有福同享、有難同當的時代。
上述建議相信可以大大紓緩有樓和無樓市民的深層次矛盾，為社會創造經濟價值，而且相對其他多數政策較易執行，對一般人的代價很小。這當然不會解決所有的深層次矛盾，事實上也沒有這樣神奇的政策，但不能坐等萬靈丹，遲遲不邁出第一步。
鄧小平也許可稱為「人類歷史上最偉大的改革家」。他主張讓一些人先富起來，從而推動社會向前。至少就政治上來說，一個全民都是業主的城市與一個一半是業主、一半是奴隸的福利社會，大有分別。
如果居屋和租置單位的差價按最初的售價計算，而所有居屋單位和政府本欲出售的二十五萬個租置單位都成功售出，那就不妨考慮多走兩步。
一是為了強化置業階梯、方便無樓一族攀升，可撥出更多現有的公屋單位，分批讓住戶購買.
二是在未來落成的出租公屋撥出某個比例，讓住戶住滿預定的期限，例如五年後，有權以當初租住時訂定的售價買下單位。
「深層次結構性矛盾」系列．十之五
參考文獻：
Richard Y C Wong, “The Tenants Purchase Scheme and Home Ownership Scheme Secondary Market”, in Y M Yeung and Timothy K Y Wong (eds.) Fifty Years of Public Housing in Hong Kong, Chinese University of Hong Kong Press, 2003, pp. 283-297.
