(本文於二零一四年六月十八日載於信報財經新聞)
新作在美國面世之際，正值社會大眾極其關注收入及財富不均日盛，財富過度集中於少數人（所謂收入最高1%）手中；皮格提大膽預測，基於資本主義不二定律，財富不均與過度集中情況在二十一世紀將會更為嚴峻，由是一夜之間被左派人士奉為偶像。他提出的解決方法是各國同時向富人徵收重稅，正因為此策實際上難以施行，反令他頭上平添光環。
雖然本文無意評價皮格提一書，但其中研究結果與我近年來頗着力的一個寫作專題不謀而合 –– 香港土地開拓與地產發展規管的驚人成本。書中資料顯示，法國、英國、德國、加拿大、美國的有關規管成本必然極高；相信此類規管成本過高，大概是近數十年來各地收入、財富不均以及壟斷情況惡化的一大起因。
固本之道房產為重
皮格提的主要研究結果其實相當簡單，歷史上資本對收入比例一直頗高，在英、法、德三國約達700%，美加兩國則為500%左右（【圖一】、【圖二】、【圖三】、【圖四】、【圖五】）。
及至二十世紀上半期，隨着經濟大蕭條及兩次世界大戰相繼爆發，有關比例則顯著下降，在英、法、德降至200至300%之間。由於兩次大戰對美加造成的破壞相對輕微，故比例僅降至300至400%之間，降幅較為溫和，但二十世紀下半期有關比例在各國紛紛回升。
有關五國圖表中尤其值得注意的是，資本對收入比例擴大幾乎全因房屋資本上漲而起。對於有關估計，皮格提視房屋資本為房屋單位總數價值，亦即所有房屋單位價值總和。其實房屋資本對收入比例在此期間上升，是由於房價上漲，而非只因單位總數增加。
房價高企是何道理？
房屋價格取決於市場供求。樓價趨升反映房屋需求增長快於供應，為何樓市一直供不應求？是否因為土地供應有限？但五大國同時出現土地供應有限情況卻未免說不過去，較合常理的推斷，是規管對更改土地用途以及房屋發展造成的限制，反映到樓價上，大都會尤其如此。
由此觀之，五大國房產如斯昂貴，實因受到政府規劃、土地分區計劃以及建造限制之類政府規條的人為因素影響，窒礙房屋供應，而種種規管措施導致發展延誤，則可視為樓價及建造成本進一步脫節的罪魁禍首。
香港長期房屋供應嚴重短缺，導致樓價飆升，自上世紀八十年代後期以來，樓價與建造成本脫節情況更日趨嚴重，【圖六】追溯本地每平方呎樓價及每平方呎建築工程投標價。
公營房屋以建築署指數為依據，私樓則以Rider Levett Bucknall指數為依據，兩者其實大同小異。圖中數據顯示，香港樓價與建築成本於八十年代後期以前一直相差不大。1979年第四季與1988年第四季差距僅為98%，但1988年第四季與2014年第一季的差距增至170%，增幅高達82%。
上世紀九十年代初通脹期間，以及亞洲金融風暴後1997至2003年通縮期間均出現樓價與建造成本差距擴闊情況，可見房屋供不應求狀況已持續超過二十年。
價本鴻溝關鍵何在？
樓價與建造成本差距的因素有兩個：一、地價；二、哈佛大學Edward Glaeser教授所謂的「規管稅」（regulation tax），包括土地徵集、申請規劃及建築許可，以及克服政治阻力與官僚作風等代價。可通過這一條公式表達：
樓價（P）= 建造成本（C）+ 地價（L ）+ 規管稅（R）
樓價（P）與建造成本（C）從統計數據中一目了然，但地價（L）與規管稅（R）卻非如此，一般人更誤以為L + R之和（等於P － C之差）就是地價。
到底土地價格抑或規管稅才是引致房屋格價與建築成本差距日深的罪魁禍首？
Glaeser發現，上世紀九十年代於波士頓、芝加哥、紐約、洛杉磯等大城市的規管稅估計約相當地價的二十倍之多，而於三藩市則約高出地價十倍。其研究結果無疑顯示，美國的發展規管成本（即規管稅），可算是導致大都會樓價高企的主因。
因此，Glaeser的結論是美國全國所以面臨樓價過高的危機，原因不在建造成本或地價過高，而在分區計劃及其他土地用途管制所帶來的高昂規管代價。
發展桎梏有迹可尋
皮格提書中研究所得，長期資本增長期幾乎完全拜房屋資本上升所賜，後者基於樓價趨升，因而在眾多發達國家中有增無減，香港也不例外。美國及香港樓價趨升的原因，則主要在於發展所涉及的規管成本（Glaeser與我各自於研究中得出同一結果）。至於其他發達國家及地區，想必亦出現同一狀況。
這研究結果兼具以下多重含義。
首先，皮格提誤以為二十世紀下半期資本所以累積迅速，在於資本主義及資本主義式競爭，但其實主要原因來自政府規管。為何房屋一直供不應求？因為在五大發達國中，太多的規管措施窒礙發展，導致房屋供應一直未能配合需求；問題不在市場競爭，而在妨礙市場正常運作的政府規管措施。
針對土地用途及房屋發展的規管措施已存在數十年；種種繁文縟節，亦只有負責規管的政府官員、發展商、承判商，以及律師及測量師等專業人員才能充分掌握。各種利益集團有為達致各自目的、有為從中漁利，往往千方百計促使立法機關及政府制訂更多法律及規管措施。舉例來說，保育團體為求保存土地作保育用途，往往設法阻止開發大片土地；而爭取保存文物建築的利益團體，則會經常建議制訂新法或利用原有法例阻止重新發展。
倫敦、巴黎、東京及各大城市因而難以重新發展，以致土地供應大受限制。倫敦正因為受到限制，無法重新發展市中心，而以金絲雀碼頭（Canary Wharf）發展為另一金融中心區，難免加重當地金融服務的成本負擔。
香港在工業北移之後，受分區計劃及改變土地用途相關規管措施影響，拖慢工業區重建步伐，形成土地用途錯配而樓價飆升。改變農地用途進展緩慢，亦為樓價居高不下的因素之一。
以上種種並非一兩地所獨有，而是各大城市以至世界各國的常見現象。
再者，反市場及反資本主義團體，又常把一切問題歸咎於裙帶資本主義（crony capitalism）。雖然當今之世，裙帶資本主義在各地社會皆見，但其嚴重程度實質如何，倒一直未有充分論證。香港一直有人把樓價不斷飆升歸咎於官商勾結，而《地產霸權》作者潘慧嫻把這一觀點闡釋得相當清晰，可惜論點未免倒果為因。香港有關土地用途及發展的規管措施及制度，並不是發展商發明的，而是由英國人引入沿用至今，數十年來一直未變，香港所有發展商均須依照規例辦事。
問題是，有關規則於數十年前引入，已然過時，不合用以應付近三十年來房屋需求大增的趨勢，變成窒礙市場靈活應變。少數發展商憑藉豐富經驗與靈活經營手腕，也帶點運氣，才能通過重重規管障礙，成功讓發展項目順利過關。並從所得經驗進一步提升競爭力，但規模較小而缺乏經驗的發展商則逐漸難以在行內立足。
香港地產發展業眾不敵寡以及供不應求的趨勢，都由規管繁複所致。發展商必須突破其中的重重障礙，亦即能負擔高昂的規管稅，才有望繼續立足業界。規管制度一天不擺脫複雜的特色，規管稅一天居高不下，樓價升勢只會持續。
近四十年來，全球化步伐迅速邁進，不論在實質上或物質上，各地經濟均日趨繁榮，民眾日益富裕，對優質房屋需求日增，對地點適中的房屋需求尤其殷切。大部分發達國家及地區由於高規管稅或規管制度繁複，房屋供不應求現象一直揮之不去，有關規管制度因容易被各種有組織的團體所利用及把持，以取得本身的特殊利益或達到政治目標，使發展步伐進一步受阻，造成樓價持續飆升。皮格提書中有關房屋資本對收入比例趨升的歷史數據顯示，香港地產發展所面對的困境於世界各地均見，高規管稅正是全球發展經驗的共通之處。
有幸地在樓價上升初期置業的幸運兒，多能從中大有斬獲，運氣不及者卻只有淪為「無產一族」（the have-nots）。假使現行規管制度不作改革以減輕發展代價，問題將難以化解。樓價升勢既是資本對收入比例中至關重要的元素，在香港以至大多地區也正是財富不均的主因。房屋財富不均，亦會演化為下一代所面對的其他種種不均，尤其是涉及各類分配後果的機遇不均情況，為政者實在不可不察。
參考文獻：
Edward L. Glaeser, Joseph Gyourko, and Raven Saks, “Why Have Housing Prices Gone Up?” NBER Working Paper No. 11129, February 2005.
Thomas Piketty, Capital in the Twenty First Century, Harvard, 2014
Alice Poon, Land and the Ruling Class in Hong Kong, Second Edition, Enrich Professional Publishing, 2011
Y C R Wong, “Why is Housing so Expensive?” Hong Kong Economic Journal, 14 March 2012
