（本文於二零一四年九月三日載於《信報財經新聞》）
2013年，香港房屋資本總值估約6.8萬億元，大致為本地生產總值 (GDP) 320%；此數額乃按市值估算所有私人住宅房屋所得的總值，等於市場總值減去私人住宅未償還按揭貸款總數的差額。曾幾何時，私人住宅未償還按揭貸款貸款佔總值只為9000億元，僅佔市場總值11.8%。
法國經濟學家皮格提（Thomas Piketty）在著作《21世紀資本論》（Capital in the Twenty-First Century）中亦得出類似數字，他估算2010年各國房屋資本佔本地生產總值比例為：法國371%、英國300%、德國236%、加拿大208%、美國182%。
不過，私人樓宇只能容納香港一半人口，另一半則居於公共租住房屋（公屋）或政府資助置業單位，主要為「租者置其屋計劃」（租置）及「居者有其屋計劃」（居屋）。
公屋資本 有待開發
按市值估算，政府資助房屋的總值實在非同小可，但這類單位由於在市場上無論租抑或售都備受嚴格限制，價值也因而大打折扣。這類資產既然只可供住戶作自住之用，實在談不上房屋資本，因而對市場經濟及計算本地生產總值的作用顯得微不足道。
雖然租置單位及居屋單位均可由下一代繼承，但只能在補足地價之後，才可將有關單位在市場上公開轉售。這無疑會打擊出售這類單位的意欲，以致二手市場表現相對呆滯，而隨着單位的樓齡日高，將來如何重建也成問題。假使轉售限制有朝一日得以解除，而應補地價同時大大降低，則市場自會活躍起來，單位住戶可從中獲利，有關單位亦會變為新房屋資本，而非僅得居住用途。
業權所限 市價受制
公屋住戶由於並非所住單位業主，因此身故之後，單位將由房屋委員會收回，不得由子女繼承。假使公屋單位能以優惠價格售予住戶，而又不會因涉及補地價而有礙單位轉售，則公屋單位亦能變為房屋資本，而非只供住戶作為棲身之所。
公屋租住單位私有化以及放寬居屋與租置單位售賣限制，無疑將大幅提升政府資助房屋的價值。一旦真正落實公屋私有化，而轉售居屋與租置單位應補地價大為減低，甚或毋須補地價，那麼政府補貼住房市值將有何改變？
有關估算可參考居屋單位與租置單位在公開市場的成交價（見【表】欄III）。公屋單位總市值估計為2.45萬億元，租置單位為0.41萬億元，而居屋單位則為1.56萬億元。目前政府補貼住房單位總市值則為4.44萬億元，等同本地生產總值 208%。
租置單位與居屋單位的公開市場成交價偏低是意料中事，這兩類單位有別於私人樓宇，由於重建潛力有限，成交價難免打折扣；以新加坡為例，當地建屋發展局所提供的公共房屋容許居民自由買賣，但由於重建權不在民間，無形中也令當地組屋市價打折扣。
二手市場 曙光初現
租置單位所在的公屋屋苑中，不少單位仍由公屋住戶租住，私有公屋單位與政府擁有業權的單位並存，在這種情況下，私人發展商難以主導屋苑重建。由於居屋單位業主大都未補地價，居屋的重建潛力同樣受到限制。既然居屋單位部分業權屬政府所有，私人主導重建即使未至於絕不可行，亦難有把握。
推行公共租住房屋私有化、免補地價或大幅減低補地價費用，在經濟上對整體社會究竟有何益處？
在現時轉售限制下，租置單位與居屋單位的市值已成房屋資本中一部分，業主可將單位在「二手市場」上放售，但由於成交價並未包括應補地價，因而實為轉售限制下的估價而已。
在轉售限制下，租置單位估計總值為1730億元，而居屋單位的總估值則為9080億元（見【表】欄II）。兩類單位估計總值合共1.08萬億元，相當於本地生產總值 50.9%。值得注意的是，這正是1997年居屋單位二手市場形成之時，為社會帶來的總值。創造居屋二手市場，倒是董建華政府及房屋委員會的一大德政。
市場流通 生機所繫
在此不妨岔開話題，解釋一下市場經濟中的資本概念。試想今年八月你獲贈一盒市價150元的蓮蓉月餅，究竟你所獲得的價值是否就等於150元？那可不一定！要是你不喜歡吃月餅、不喜歡某種口味或品牌的月餅，你可能只願意付出50元來買，換句話說，一盒市價150元的月餅，在你心目中倒只值50元。
且慢，你雖然不喜歡蓮蓉月餅，難道不可以借花敬佛，轉贈愛吃月餅的人？事實上，中秋節期間轉手的月餅也確實為數不少，只留下合自己口味的月餅也屬人之常情。不合收禮者口味的月餅禮券，有如現金在市面上一再易手。
可惜公共租住房屋單位、租置單位與居屋單位都有別於蓮蓉月餅，不易轉手，而且往往由最初租住或購買者終身持有，甚少得以轉售，幾類公共房屋單位也就淪為流通極度有限的商品。
現時政府的房屋計劃對公屋單位流通處處設限，無異於將房屋資本蒸發。私有化與放寬限制有助確立政府補貼住房單位的私有業權，讓其重新在市場上流通，使其他用家得以享用。作為一種資產，政府補貼住房單位可供棲身之餘，亦可放租或轉按，因而價值大增。
政府補貼住房私有化及放寬轉售限制，可帶來的新增房屋資本估計可達3.336萬億元，相當於本地生產總值 156.9%（見【表】欄IV），效益遠高於1998年創造居屋二手市場的放寬限制。箇中經濟效益，就是資本總額除以單位總數所得的每戶平均數，公屋每個單位的房屋資本平均增值336萬元，租置單位每個增196萬元，居屋單位每個增205萬元（見【表】欄V）；不分類的政府補貼住宅單位每個平均增值286萬元。
公屋單位私有化並放寬政府補貼住房轉售限制之後，本地私人及公營房屋住宅單位總值不難高達11.24萬億元，佔本地生產總值 528%。參考皮格提對各國資本（包括房屋資本及所有其他類別的資本）佔本地生產總值百分比的估算：法國617%、英國543%、德國418%、加拿大417%、美國456%。可見香港僅是房屋資本比率一項已經非常高。法德兩國均有大量政府補貼住房，若能加以私有化，於本地生產總值中所佔比率亦自然大增。
由此可見，香港若能解除政府補貼住房單位轉讓的限制，就能坐擁豐厚資本，讓3. 336萬億元資本在市場上流通，大大振興本地經濟，並可增撥資源改善社會狀況。
開源有法 皆大歡喜
一、此舉有助大幅縮窄貧富差距，香港一半人口可望得以開懷。近數十年來樓價增幅遠超收入，社會分化日趨嚴重的不幸現象亦將得以改善。
二、隨着政府補貼住房單位獲解封而重新在市場上流通，政府因增撥資源應付不斷上升的醫療費用、高齡社會福利金、教育開支，甚至投資等各方面所面對的壓力，可間接獲得紓緩。3.336萬億元房屋資本的解封，讓不少家庭變得有能力按自身需要自行支付上述各項開支。
三、草根階層也可借助從中所得資本自行創業。以往，貧者雖有志創業，但往往礙於銀行不肯提供貸款，借貸無門以致難以如願。家庭人數日減，向親戚舉債的機會亦因而降低。抵押父母所持物業，往往是信貸條件不足者的主要集資途徑。
四、抵押父母物業所得資金，也是跨代向上流動的重要資源，不單可作為用於子女身上的人力資本投資，也可用作子女買樓所需的首期。
第五，此舉毋需政府加稅，亦不涉市民大眾任何額外開支。
此五大理由足証䦕放政府補貼住房，讓房屋資本投入本地經濟之益。
表 公屋單位私有化及轉售限制放寬後公營房屋資本總估值
| I | II | III | IV | V | |
| 單位數目（千戶） | 以二手市價估計租置單位及居屋單位的總值(10億元) | 以市價估計公營房屋單位的總值(10億元) | 房屋資本(欄III – II)估計增值
(10億元) |
每住房單位資本估計增值
(欄IV ¸ I) (百萬元) |
|
| 公共租住房屋單位 | 728 | 0 | 2,448 | 2,448 | 3.36 |
| 租者置其屋計劃單位 | 123 | 173 | 414 | 241 | 1.96 |
| 居者有其屋計劃單位 | 316 | 908 | 1,555 | 647 | 2.05 |
| 政府資助房屋單位總數 | 1167 | 1,081 | 4,417 | 3,336 | 2.86 |
| 佔本地生產總值百分比總估值 | 50.9% | 207.8% | 156.9% |
