（本文於2017年3月22日載於《南華早報》）
2015與2016年間本地樓價下跌約4% ，卻隨即在2016年底出乎意料地重拾升勢，發展商迅即抬高售價，推出大批預售新盤（俗稱「樓花」）應市；政府亦迅速增加懲罰性印花稅稅率，以防炒賣熱潮再起。
此舉顯然錯判形勢，其實市場上已再無投機者或短中期投資者，只剩下真正用家與資金充裕的長線投資者。今時今日，買家所關心的是能否負擔樓價，而非短中期內的升值潛力。
近期樓價回升，受兩個因素影響，其一為市民大眾對日後經濟的看法及對應否置業的影響。第二個因素，亦是令地產商急於把住宅單位以高價發售的原因：大量政府規限使樓花市場消失。
近10年來，本港樓市屢呈跌勢假象，期間每因歐羅危機、新興市場表現不穩、油價暴跌，以及憂慮中國經濟崩潰，對經濟復蘇的樂觀預期一掃而空。另一邊廂，美國經濟縱然持續增長，總不免受到逆風阻滯。
2016年底，在美國經濟增長的同時，世界各地恢復增長的勢頭，則漸見有跡可尋。從中國、日本及南韓，以至歐洲、巴西及俄羅斯，環球經濟陸續再現生機。
在香港，失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢三大因素，足令本地有意置業者有信心在2016年底入市。
事實上，香港有很多家庭沒有能力負擔樓價。房屋供不應求的程度實在令人咋舌，正是樓價與租金同時飆升的部份原因，亦引致劏房大行其道，估計目前私人市場上有20多萬個單位。
樓價因供不應求而高踞不下，市民自然深感不滿，怪責政府；回顧歷史，各地政府面對有關情況，例必將樓價暴升歸咎於炒賣者，為求壓抑樓價，透過加稅懲罰交易，雖令樓宇買賣活動減慢，有助阻延升勢於一時，但供不應求的情況依然存在，樓價上揚只是遲早的事。
已故發展商霍英東先生於數十年前開創預售樓花，旨在分散風險和提供資金周轉。樓花可以買賣，早期免繳印花稅，交投更見活躍。
不過，發展商可利用樓花炒賣活動中的價格資訊，為隨後分批推出的新盤釐定售價。對於須短期內於單一地點售出大量單位的發展商，可藉樓花市場的炒賣活動分散風險。
為壓抑炒賣活動，印花稅適用範圍延伸至樓花市場。懲罰性印花稅（包括額外印花稅與雙倍印花稅）令炒家對樓花市場卻步。此外，政府又要求發展商以抽簽形式，將預售單位分配給買家，是以不易將樓花售給已知炒家。
取締樓花市場，亦會削弱價格發現（price discovery）過程。單位定價之後，實際價格經買賣過程中浮現。現時發展商一見買家反應踴躍，就會即時抬價，將大批單位推出市面。市場規管過度，導致價格波動，定價失誤也就在所難免。
二手市場亦受影響，大型發展商可於一手市場，為資金不足的買家提供折扣優惠和融資安排，結果令售出單位的名義價格再漲；相比之下，二手市場的賣家難以匹敵，二手市場交投因而大減。
影響所及，買家唯有將目標從二手市場轉向一手市場。二手樓市於2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗，同期一手樓市交易則由10,880宗增加至16,793宗。懲罰性印花稅令買家的選擇減少。
當日，實施懲罰性印花稅之際，不少論者曾聲稱此舉可為炒賣現象降溫，有助防止樓市硬著陸。炒賣活動已告根絕，但樓價升勢未減，
環球經濟正逐漸復蘇，雖然是否能夠真正回復蓬勃仍屬未知之素，但我深知，買家的選擇已隨二手市場萎縮而減少。樓花市場這個源於霍老的偉大發明，時至今日已遭扼殺，竟然有人認為此乃藉得慶幸的成功政策，實在令我百思不得其解。
