（本文於2017年5月17日載於《南華早報》）
每當房屋供不應求，樓市炒賣成風，社會上就不乏「房屋宜住不宜炒」的怨聲和抗議。面對民粹主義的政治壓力，各地政府總不能靜待單位供應量增加，而需從速解決房屋短缺問題。政府遏止樓價升勢的急就章措施，不外乎壓抑需求與限制炒賣。
炒家均被視為為賺快錢而搶購房屋，而並非自住，背負破壞市場秩序惡名，成為眾矢之的。
這種想法未免墮入民粹主義窠臼，繆誤在於漠視炒賣活動其實是房屋短缺的後果，而非導致短缺的原因。
為免樓價飆升有損銀行及金融體系的穩定性，各地政府亦採取收緊借貸措施，例如降低按揭成數，要求買家支付較高比例的首期。
香港政府於 1991年開始採取干預措施，以遏止炒賣活動；住宅按揭成數由1991年的九成減至2011年的五成。在2012年，政府推行了極大的懲罰性措施遏止炒賣活動，但事實上並未能阻止樓價在2016年底再度飆升。
背後的關鍵因素有二。首先，眾所周知，房屋供應嚴重短缺，除非樓價受其他外來因素影響而下調，否則短期內根本不可能單靠加快興建速度解決。
其次，2008年金融海嘯之後的低息環境令市場至今仍相信有利可圖。
低息環境同時促使投資者尋求其他途徑圖利。為了圖利，投資者承受的風險往往被市場低估，這亦對房地產等利率敏感界別造成人為刺激。
縱觀環球經濟，在持續八年表現欠佳之後，目前開始出現復蘇跡象。依理推斷，加息勢所難免，為何在樓價高踞不下之際，投資者仍大舉追求高收益？
尤其值得注意之處，在於市場預期的利率走勢持續低於各聯儲局委員的預測。市場預測基於一個月美元隔夜指數掉期遠期利率。近至2017年3月，對於2018年預測的差距超過30個基點，而對2019年預測的差距更達100個基點。
出現如此差距，我相信關鍵始終在市場不信聯儲局會按照規則，釐定利率政策，是以市場對聯儲局下一步行動敢於一搏，部份投資者則仍將追求高收益，或為爭取回報而另尋出路，更會因而承受被市場低估的高風險。
當局是否有需要為此而對市場交易多加限制，遏止炒風？
一旦市場陷於失衡，無論採取何種措施限制炒賣活動，均會有損市場的調節過程。
遏止投機的慣用措施，包括交易徵費、資本增值稅，以及規管按揭成數等。逼使短線炒家離場，長遠而言卻不無影響，包括四種顯著效應。
第一，炒家離場之後，市場流動性隨之減弱，交投轉趨淡靜，市場亦變得更容易不穩定。
第二，交投淡靜對二手市場比一手市場的影響較大，皆因發展商能為一手市場買家提供融資安排，二手市場賣家卻未能提供此優待，形成一手市場樓價遠高於二手市場。
第三，市場交投淡靜，兼集中於一手市場，導致反映市場供求狀況的價格信號雜亂。規模較大的二手市場交投轉淡，更會產生減低二手市場單位供應量的效應。在二手市場單位減少的影響之下，又會促使整體樓價上升。
第四，調節按揭成數、提高首期，令所有買家難以入場。造成入市機會取決於買家資本，機會越發不平等，經濟不均現象越趨嚴重。
要是市民大眾借貸比率過高，則規管按揭成數可減低銀行及金融中介機構所受系統性風險及風險定價失誤的影響，保障財政穩健，做法可算合理；但若市場上借貸比率不高，採取如此規管措施以保障金融穩健的作用可說極為有限。簡而言之，遏止炒賣與市場規管的措施是否有利，須視乎實際情況而定。
現時市場對未來利率走勢的預期與聯儲局目標並不一致，香港樓市投資者應提高警惕。若聯儲局決定將利率正規化，市場必會一覺醒來，驚覺押錯注而措手不及。要是如此，市場必須能夠從速調節以適應利率正規化的環境，過度規管和限制只會更無濟於事。
