（本文於2017年6月14日載於《南華早報》）
港督麥理浩於六七暴動過後到任，照顧弱勢社群的政策隨之增加；全面擴建公屋的計劃成為麥理浩新政重點，令政府在土地徵用及尋求資源方面臨重大挑戰。
雖然六七暴動起於工業糾紛，但麥理浩正確認清關係民生的民怨焦點其實在於居住困境。
寮屋居民優先獲編派公屋單位，反而低收入家庭備受忽略，令市民大眾更感不公。這些寮屋居民當中，有不少人的收入高於入息中位數。
民怨由一連串的房屋決策失誤引起，這些失誤包括1947年實施的租金管制、1954年推行的徙置寮屋居民措施，以至1962年對地積比率規管的修訂出現疏漏。
麥理浩啟動公屋計劃的新方向，由徙置寮屋居民改為安置低收入家庭。
香港早年一度推行的徙置計劃，已為後來的房屋政策定調。在1976年，正當公屋政策的全盛期，全港住戶中有近42.2% 租住公屋。
當年徙置計劃的另一重大後遺症，在於單位面積極小。由於市區土地短缺，寮屋居民獲徙置的單位十分簡陋，此一政策安排自此影響公屋單位面積，甚至影響私人發展商的單位面積。
麥理浩的十年建屋計劃需要大量土地，只有新界才能供應。新界原居民擁有的土地大都業權分散，徵收發展用地費時，開支亦極為龐大。
當局於是制訂「乙種換地權益書」和「小型屋宇政策」兩種市場流轉制度安排，透過轉換的方式，以利土地交收。
這制度安排，堪稱一石二鳥的良方；面臨香港發展轉捩點之際，在不必強制的情況下，一舉解決覓地發展和資助興建公屋兩大問題。這安排有助改變新界原居民拒絕交出土地的立場，減低其對土地發展的抗拒，把原本分散的小面積土地集中發展，大大提升發展效率。
公屋居民同時包括獲徙置者以及低收入家庭，出現了公屋「富戶」問題。至於公屋戶籍可否世襲，亦是公屋政策的一大難題。
早於1984年，就已實施強制公屋「富戶」交還單位或支付「雙倍租金」的措施。這些措施並未能令原有戶主遷出，而只能令子女為免超出家庭入息上限而遷離單位。
這些公屋住戶的子女，其中收入不算高者被迫轉租私樓，導致近十年來私樓租金水漲船高，劏房更有如雨後春筍，單位總數激增至20萬個。
1978年推出的「居者有其屋計劃」，旨在為經濟條件有所改善的家庭提供房屋階梯。
首批居屋以市價七折發售，但其後發售的居屋單位，買家日後須補地價。實際所補地價，由當局按支付之時市價計算。
居屋業主若無法負擔補地價則不能出售居屋，換言之業主並非全權擁有所購單位。隨着樓價上升，居屋業主難望晉身為私樓業主。這意味着當樓價上升，房屋階梯的梯級便愈來愈少，房屋階梯便失去作用。
1947年租金管制與1954年徙置寮屋居民兩大措施，促使香港房屋政策朝向出租公屋與及假資助居屋計劃方面發展；其實剝奪了半數人口在增長持續、社會繁榮中分享經濟成果的機會，可謂極之不幸。
香港過往在房屋政策上的失誤，雖未足以解構1967年暴動的全部成因，但在其中佔一定位置卻是毋庸置疑。假設當年的徙置計劃並未根深蒂固，則任憑麥理浩如何高瞻遠矚，又能否構思出如斯宏大的公屋計劃，實屬未知之數。「循道傾向」(path dependence)縱然不易逆轉，然而是否等於過去的樊籠牢不可破？當局過往為求覓地和資助建屋，曾經構思出接近市場的制度，足見只要膽色與心思兼備，定能別出機杼，另闢蹊徑。
（本文於2017年6月14日載於《南華早報》）
