(本文於二零一七年十二月二十七日載於《信報財經新聞》)

 

眾所周知,本地房屋供應極度短缺,政府一直竭力增加供應,並管理(甚或壓抑)需求,可惜成效不彰。私人物業價格及租金持續飆升,公屋輪候名單則愈來愈長。

 

近十年來,在房屋供應嚴重短缺下,樓市作出相應調整,實在為修讀經濟學的學生提供了寶貴的一課。香港的經驗尤其可貴,皆因兼備私樓市場及市場以外的公營房屋,後者以截然不同甚至反向的調節方式,以應付供不應求的現象。

 

租客業主 反應不一

 

無論是私樓市場抑或公營房屋,均存在著租客與業主。公營房屋的租與售均受政府資助,私樓市場則並無資助。有關房屋短缺,無論在此兩大類房屋或租客與業主之間,反應都各有不同。

 

其中耐人尋味之處,見於2006至2016年期間,私樓自置物業平均住戶人數由2.83人減至2.73人,居屋單位住戶則由3.19人減至2.92(【圖1)。同期私樓租客平均住戶人數由2.42人增至2.48人,而公屋租戶的平均住戶人數則由3.03人減至2.73人。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2006至2016年,正值房屋供應短缺急劇惡化,不少私樓業主及租客均把其居所物盡其用,在樓價與租金高昂下厲行節約。另一方面,不少居屋業主及公屋租客的住戶人數減低,意味著未有盡用居住單位。

 

公屋租金受到管制和資助,租戶也就缺乏節約居所空間的誘因。此外,部份經濟條件較佳租戶,若其成年就業子女遷出,更可免繳雙倍租金。影響所及,私樓與公屋需求同告增加,公屋輪候名冊自然隨之愈見增長。

 

當初推行雙倍租金政策,在於令家境較佳租戶繳納較高租金,促進有效運用公屋資源。無奈事與願違,租戶不但自有對策,更反而減低公屋資源的使用率。

 

居屋住戶的成年就業子女亦會遷離父母居所,租住私樓單位,同時導致公屋輪候名冊不斷增長。當然,每次有新居屋推出,亦有部份人抱着碰運氣心態,加入抽籤之列。

 

顯而易見,面對樓市升勢,公營房屋住戶表現有別於私樓住戶;經濟學者認為這不足為奇,皆因兩者誘因迥然不同。

 

住戶結構 暗藏玄機

 

若聚焦於公營房屋之中,業主與租客亦各具特色。1986至2016年,公屋租戶中1人住戶百份比遠高於居屋(【圖2);2016年,1人住戶於出租公屋所佔比例達20.2%,而於居屋住戶所佔的比例則僅為11.2%。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

對比之下,此30年間,3人或以上住戶佔公屋租戶比例較私樓為低;2016年,公屋租戶中,3人或以上住戶佔53.7%,但居屋同類住戶比例則達62.4%。公屋租戶中人數較少住戶所佔比例較高,皆因住戶中以長者較多,這也是公屋甄選規則優待長者的結果。

 

換個角度,可檢視戶主年齡介乎40至59歲的1人住戶以及3人或以上住戶的比例。1986至2016年,公屋租戶中1人住戶比例仍遠高於居屋住戶(【圖3);2016年,1人住戶佔公屋租戶總數14.5%,而僅佔居屋住戶總數8.8%。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

此30年期間,3人或以上住戶佔公屋租戶比例一直低於居屋住戶。2016年,3人或以上住戶佔整體公屋租戶63.4%,同類住戶佔居屋住戶總數則達69.9%。

 

租置雙軌 擇善而從

 

公屋租戶中人數較少住戶比例較高的另一原因,乃是其偏高的離婚率。於1986至2016年間,戶主年齡介乎20至59歲的住戶中,以公屋租戶所佔離婚率特別高(4)。2016年,公屋租戶佔全港住戶的25.4%,但居於其中的離婚者竟佔全港離婚人士的41.6% %。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

婚姻固然增加對房屋的需求;另一方面,離婚造成家庭破碎,亦會增加房屋需求。人數較少住戶佔公屋租戶比例較高,部份原因正在於離婚率較高。公屋租戶離異之後,其租住公屋資格既不受影響,申請編配公屋的誘因也不會減低。

 

相反,居屋住戶一旦離婚,所持業權勢必攤分,其中一方甚或會喪失業權,這大大削弱居屋住戶離婚的誘因,是以居屋住戶中個人離婚率低於公屋租戶。

 

2016年,戶主年齡為20至59歲的住戶中,居屋住戶佔全港住戶的14.8%,但居於其中的離婚者僅佔全港離婚人士的12.2%。

 

上文臚列的統計數字,在在顯示相對於公營房屋,私樓市場較能善用居所空間,尋求在有限的住屋容納更多住客。至於公營房屋之中,居屋又比公屋較能有效應對房屋短缺問題。

 

面對房屋供應短缺,再一次證明市場與置業更能發揮作用。新一年轉眼將至,是時候重新思考,展望特區公營房屋政策的承擔,在租與置之間尋求善策了。

Share 分享到: 新浪微博   腾讯微博   人人网   FaceBook   Twitter   Google+  
Print Friendly

此文章还有以下语言版本:簡體中文, 英語

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>