（本文于二零一七年十二月二十七日载于《信报财经新闻》）
众所周知，本地房屋供应极度短缺，政府一直竭力增加供应，并管理（甚或压抑）需求，可惜成效不彰。私人物业价格及租金持续飙升，公屋轮候名单则愈来愈长。
近十年来，在房屋供应严重短缺下，楼市作出相应调整，实在为修读经济学的学生提供了宝贵的一课。香港的经验尤其可贵，皆因兼备私楼市场及市场以外的公营房屋，后者以截然不同甚至反向的调节方式，以应付供不应求的现象。
租客业主 反应不一
无论是私楼市场抑或公营房屋，均存在着租客与业主。公营房屋的租与售均受政府资助，私楼市场则并无资助。有关房屋短缺，无论在此两大类房屋或租客与业主之间，反应都各有不同。
其中耐人寻味之处，见于2006至2016年期间，私楼自置物业平均住户人数由2.83人减至2.73人，居屋单位住户则由3.19人减至2.92（【图1】）。同期私楼租客平均住户人数由2.42人增至2.48人，而公屋租户的平均住户人数则由3.03人减至2.73人。
2006至2016年，正值房屋供应短缺急剧恶化，不少私楼业主及租客均把其居所物尽其用，在楼价与租金高昂下厉行节约。另一方面，不少居屋业主及公屋租客的住户人数减低，意味着未有尽用居住单位。
公屋租金受到管制和资助，租户也就缺乏节约居所空间的诱因。此外，部份经济条件较佳租户，若其成年就业子女迁出，更可免缴双倍租金。影响所及，私楼与公屋需求同告增加，公屋轮候名册自然随之愈见增长。
当初推行双倍租金政策，在于令家境较佳租户缴纳较高租金，促进有效运用公屋资源。无奈事与愿违，租户不但自有对策，更反而减低公屋资源的使用率。
居屋住户的成年就业子女亦会迁离父母居所，租住私楼单位，同时导致公屋轮候名册不断增长。当然，每次有新居屋推出，亦有部份人抱着碰运气心态，加入抽签之列。
显而易见，面对楼市升势，公营房屋住户表现有别于私楼住户；经济学者认为这不足为奇，皆因两者诱因迥然不同。
住户结构 暗藏玄机
若聚焦于公营房屋之中，业主与租客亦各具特色。1986至2016年，公屋租户中1人住户百份比远高于居屋（【图2】）；2016年，1人住户于出租公屋所占比例达20.2%，而於居屋住户所占的比例则仅为11.2%。
对比之下，此30年间，3人或以上住户占公屋租户比例较私楼为低；2016年，公屋租户中，3人或以上住户占53.7%，但居屋同类住户比例则达62.4%。公屋租户中人数较少住户所占比例较高，皆因住户中以长者较多，这也是公屋甄选规则优待长者的结果。
换个角度，可检视户主年龄介乎40至59岁的1人住户以及3人或以上住户的比例。1986至2016年，公屋租户中1人住户比例仍远高于居屋住户（【图3】）；2016年，1人住户占公屋租户总数14.5%，而仅占居屋住户总数8.8%。
此30年期间，3人或以上住户占公屋租户比例一直低于居屋住户。2016年，3人或以上住户占整体公屋租户63.4%，同类住户占居屋住户总数则达69.9%。
租置双轨 择善而从
公屋租户中人数较少住户比例较高的另一原因，乃是其偏高的离婚率。于1986至2016年间，户主年龄介乎20至59岁的住户中，以公屋租户所占离婚率特别高（【图4】）。2016年，公屋租户占全港住户的25.4%，但居于其中的离婚者竟占全港离婚人士的41.6% %。
婚姻固然增加对房屋的需求；另一方面，离婚造成家庭破碎，亦会增加房屋需求。人数较少住户占公屋租户比例较高，部份原因正在于离婚率较高。公屋租户离异之后，其租住公屋资格既不受影响，申请编配公屋的诱因也不会减低。
相反，居屋住户一旦离婚，所持业权势必摊分，其中一方甚或会丧失业权，这大大削弱居屋住户离婚的诱因，是以居屋住户中个人离婚率低于公屋租户。
2016年，户主年龄为20至59岁的住戶中，居屋住戶佔全港住戶的14.8%，但居於其中的離婚者僅佔全港離婚人士的12.2% 。
上文胪列的统计数字，在在显示相对于公营房屋，私楼市场较能善用居所空间，寻求在有限的住屋容纳更多住客。至于公营房屋之中，居屋又比公屋较能有效应对房屋短缺问题。
面对房屋供应短缺，再一次证明市场与置业更能发挥作用。新一年转眼将至，是时候重新思考，展望特区公营房屋政策的承担，在租与置之间寻求善策了。
