(本文於二零一四年九月三日載於《信報財經新聞》)

 

2013年,香港房屋資本總值估約6.8萬億元,大致為本地生產總值 (GDP) 320%;此數額乃按市值估算所有私人住宅房屋所得的總值,等於市場總值減去私人住宅未償還按揭貸款總數的差額。曾幾何時,私人住宅未償還按揭貸款貸款佔總值只為9000億元,僅佔市場總值11.8%。

 

法國經濟學家皮格提(Thomas Piketty)在著作《21世紀資本論》(Capital in the Twenty-First Century)中亦得出類似數字,他估算2010年各國房屋資本佔本地生產總值比例為:法國371%、英國300%、德國236%、加拿大208%、美國182%。

 

不過,私人樓宇只能容納香港一半人口,另一半則居於公共租住房屋(公屋)或政府資助置業單位,主要為「租者置其屋計劃」(租置)及「居者有其屋計劃」(居屋)。

 

公屋資本 有待開發

 

按市值估算,政府資助房屋的總值實在非同小可,但這類單位由於在市場上無論租抑或售都備受嚴格限制,價值也因而大打折扣。這類資產既然只可供住戶作自住之用,實在談不上房屋資本,因而對市場經濟及計算本地生產總值的作用顯得微不足道。

 

雖然租置單位及居屋單位均可由下一代繼承,但只能在補足地價之後,才可將有關單位在市場上公開轉售。這無疑會打擊出售這類單位的意欲,以致二手市場表現相對呆滯,而隨着單位的樓齡日高,將來如何重建也成問題。假使轉售限制有朝一日得以解除,而應補地價同時大大降低,則市場自會活躍起來,單位住戶可從中獲利,有關單位亦會變為新房屋資本,而非僅得居住用途。

 

業權所限 市價受制

 

公屋住戶由於並非所住單位業主,因此身故之後,單位將由房屋委員會收回,不得由子女繼承。假使公屋單位能以優惠價格售予住戶,而又不會因涉及補地價而有礙單位轉售,則公屋單位亦能變為房屋資本,而非只供住戶作為棲身之所。

 

公屋租住單位私有化以及放寬居屋與租置單位售賣限制,無疑將大幅提升政府資助房屋的價值。一旦真正落實公屋私有化,而轉售居屋與租置單位應補地價大為減低,甚或毋須補地價,那麼政府補貼住房市值將有何改變?

 

有關估算可參考居屋單位與租置單位在公開市場的成交價(見【表】欄III)。公屋單位總市值估計為2.45萬億元,租置單位為0.41萬億元,而居屋單位則為1.56萬億元。目前政府補貼住房單位總市值則為4.44萬億元,等同本地生產總值 208%。

 

租置單位與居屋單位的公開市場成交價偏低是意料中事,這兩類單位有別於私人樓宇,由於重建潛力有限,成交價難免打折扣;以新加坡為例,當地建屋發展局所提供的公共房屋容許居民自由買賣,但由於重建權不在民間,無形中也令當地組屋市價打折扣。

 

二手市場 曙光初現

 

租置單位所在的公屋屋苑中,不少單位仍由公屋住戶租住,私有公屋單位與政府擁有業權的單位並存,在這種情況下,私人發展商難以主導屋苑重建。由於居屋單位業主大都未補地價,居屋的重建潛力同樣受到限制。既然居屋單位部分業權屬政府所有,私人主導重建即使未至於絕不可行,亦難有把握。

 

推行公共租住房屋私有化、免補地價或大幅減低補地價費用,在經濟上對整體社會究竟有何益處?

 

在現時轉售限制下,租置單位與居屋單位的市值已成房屋資本中一部分,業主可將單位在「二手市場」上放售,但由於成交價並未包括應補地價,因而實為轉售限制下的估價而已。

 

在轉售限制下,租置單位估計總值為1730億元,而居屋單位的總估值則為9080億元(見【表】欄II)。兩類單位估計總值合共1.08萬億元,相當於本地生產總值 50.9%。值得注意的是,這正是1997年居屋單位二手市場形成之時,為社會帶來的總值。創造居屋二手市場,倒是董建華政府及房屋委員會的一大德政。

 

市場流通 生機所繫

 

在此不妨岔開話題,解釋一下市場經濟中的資本概念。試想今年八月你獲贈一盒市價150元的蓮蓉月餅,究竟你所獲得的價值是否就等於150元?那可不一定!要是你不喜歡吃月餅、不喜歡某種口味或品牌的月餅,你可能只願意付出50元來買,換句話說,一盒市價150元的月餅,在你心目中倒只值50元。

 

且慢,你雖然不喜歡蓮蓉月餅,難道不可以借花敬佛,轉贈愛吃月餅的人?事實上,中秋節期間轉手的月餅也確實為數不少,只留下合自己口味的月餅也屬人之常情。不合收禮者口味的月餅禮券,有如現金在市面上一再易手。

 

可惜公共租住房屋單位、租置單位與居屋單位都有別於蓮蓉月餅,不易轉手,而且往往由最初租住或購買者終身持有,甚少得以轉售,幾類公共房屋單位也就淪為流通極度有限的商品。

 

現時政府的房屋計劃對公屋單位流通處處設限,無異於將房屋資本蒸發。私有化與放寬限制有助確立政府補貼住房單位的私有業權,讓其重新在市場上流通,使其他用家得以享用。作為一種資產,政府補貼住房單位可供棲身之餘,亦可放租或轉按,因而價值大增。

 

政府補貼住房私有化及放寬轉售限制,可帶來的新增房屋資本估計可達3.336萬億元,相當於本地生產總值 156.9%(見【表】欄IV),效益遠高於1998年創造居屋二手市場的放寬限制。箇中經濟效益,就是資本總額除以單位總數所得的每戶平均數,公屋每個單位的房屋資本平均增值336萬元,租置單位每個增196萬元,居屋單位每個增205萬元(見【表】欄V);不分類的政府補貼住宅單位每個平均增值286萬元。

 

公屋單位私有化並放寬政府補貼住房轉售限制之後,本地私人及公營房屋住宅單位總值不難高達11.24萬億元,佔本地生產總值 528%。參考皮格提對各國資本(包括房屋資本及所有其他類別的資本)佔本地生產總值百分比的估算:法國617%、英國543%、德國418%、加拿大417%、美國456%。可見香港僅是房屋資本比率一項已經非常高。法德兩國均有大量政府補貼住房,若能加以私有化,於本地生產總值中所佔比率亦自然大增。

 

由此可見,香港若能解除政府補貼住房單位轉讓的限制,就能坐擁豐厚資本,讓3. 336萬億元資本在市場上流通,大大振興本地經濟,並可增撥資源改善社會狀況。

 

開源有法 皆大歡喜

 

一、此舉有助大幅縮窄貧富差距,香港一半人口可望得以開懷。近數十年來樓價增幅遠超收入,社會分化日趨嚴重的不幸現象亦將得以改善。

 

二、隨着政府補貼住房單位獲解封而重新在市場上流通,政府因增撥資源應付不斷上升的醫療費用、高齡社會福利金、教育開支,甚至投資等各方面所面對的壓力,可間接獲得紓緩。3.336萬億元房屋資本的解封,讓不少家庭變得有能力按自身需要自行支付上述各項開支。

 

三、草根階層也可借助從中所得資本自行創業。以往,貧者雖有志創業,但往往礙於銀行不肯提供貸款,借貸無門以致難以如願。家庭人數日減,向親戚舉債的機會亦因而降低。抵押父母所持物業,往往是信貸條件不足者的主要集資途徑。

 

四、抵押父母物業所得資金,也是跨代向上流動的重要資源,不單可作為用於子女身上的人力資本投資,也可用作子女買樓所需的首期。

 

第五,此舉毋需政府加稅,亦不涉市民大眾任何額外開支。

 

此五大理由足証䦕放政府補貼住房,讓房屋資本投入本地經濟之益。

 

表  公屋單位私有化及轉售限制放寬後公營房屋資本總估值

 

I II III IV V
單位數目(千戶) 以二手市價估計租置單位及居屋單位的總值(10億元) 以市價估計公營房屋單位的總值(10億元) 房屋資本(欄III – II)估計增值

(10億元)

每住房單位資本估計增值

(欄IV ¸ I)

(百萬元)

公共租住房屋單位 728 0 2,448 2,448 3.36
租者置其屋計劃單位 123 173 414 241 1.96
居者有其屋計劃單位 316 908 1,555 647 2.05
政府資助房屋單位總數 1167 1,081 4,417 3,336 2.86
佔本地生產總值百分比總估值 50.9% 207.8% 156.9%
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