（本文于二零一四年九月三日载于《信报财经新闻》）
2013年，香港房屋资本总值估约6.8万亿元，大致为本地生产总值 (GDP) 320%；此数额乃按市值估算所有私人住宅房屋所得的总值，等于市场总值减去私人住宅未偿还按揭贷款总数的差额。曾几何时，私人住宅未偿还按揭贷款贷款占总值只为9000亿元，仅占市场总值11.8%。
法国经济学家皮格提（Thomas Piketty）在著作《21世纪资本论》（Capital in the Twenty-First Century）中亦得出类似数字，他估算2010年各国房屋资本占本地生产总值比例为：法国371%、英国300%、德国236%、加拿大208%、美国182%。
不过，私人楼宇只能容纳香港一半人口，另一半则居于公共租住房屋（公屋）或政府资助置业单位，主要为「租者置其屋计划」（租置）及「居者有其屋计划」（居屋）。
公屋资本 有待开发
按市值估算，政府资助房屋的总值实在非同小可，但这类单位由于在市场上无论租抑或售都备受严格限制，价值也因而大打折扣。这类资产既然只可供住户作自住之用，实在谈不上房屋资本，因而对市场经济及计算本地生产总值的作用显得微不足道。
虽然租置单位及居屋单位均可由下一代继承，但只能在补足地价之后，才可将有关单位在市场上公开转售。这无疑会打击出售这类单位的意欲，以致二手市场表现相对呆滞，而随着单位的楼龄日高，将来如何重建也成问题。假使转售限制有朝一日得以解除，而应补地价同时大大降低，则市场自会活跃起来，单位住户可从中获利，有关单位亦会变为新房屋资本，而非仅得居住用途。
业权所限 市价受制
公屋住户由于并非所住单位业主，因此身故之后，单位将由房屋委员会收回，不得由子女继承。假使公屋单位能以优惠价格售予住户，而又不会因涉及补地价而有碍单位转售，则公屋单位亦能变为房屋资本，而非只供住户作为栖身之所。
公屋租住单位私有化以及放宽居屋与租置单位售卖限制，无疑将大幅提升政府资助房屋的价值。一旦真正落实公屋私有化，而转售居屋与租置单位应补地价大为减低，甚或毋须补地价，那么政府补贴住房市值将有何改变？
有关估算可参考居屋单位与租置单位在公开市场的成交价（见【表】栏III）。公屋单位总市值估计为2.45万亿元，租置单位为0.41万亿元，而居屋单位则为1.56万亿元。目前政府补贴住房单位总市值则为4.44万亿元，等同本地生产总值 208%。
租置单位与居屋单位的公开市场成交价偏低是意料中事，这两类单位有别于私人楼宇，由于重建潜力有限，成交价难免打折扣；以新加坡为例，当地建屋发展局所提供的公共房屋容许居民自由买卖，但由于重建权不在民间，无形中也令当地组屋市价打折扣。
二手市场 曙光初现
租置单位所在的公屋屋苑中，不少单位仍由公屋住户租住，私有公屋单位与政府拥有业权的单位并存，在这种情况下，私人发展商难以主导屋苑重建。由于居屋单位业主大都未补地价，居屋的重建潜力同样受到限制。既然居屋单位部分业权属政府所有，私人主导重建即使未至于绝不可行，亦难有把握。
推行公共租住房屋私有化、免补地价或大幅减低补地价费用，在经济上对整体社会究竟有何益处？
在现时转售限制下，租置单位与居屋单位的市值已成房屋资本中一部分，业主可将单位在「二手市场」上放售，但由于成交价并未包括应补地价，因而实为转售限制下的估价而已。
在转售限制下，租置单位估计总值为1730亿元，而居屋单位的总估值则为9080亿元（见【表】栏II）。两类单位估计总值合共1.08万亿元，相当于本地生产总值 50.9%。值得注意的是，这正是1997年居屋单位二手市场形成之时，为社会带来的总值。创造居屋二手市场，倒是董建华政府及房屋委员会的一大德政。
市场流通 生机所系
在此不妨岔开话题，解释一下市场经济中的资本概念。试想今年八月你获赠一盒市价150元的莲蓉月饼，究竟你所获得的价值是否就等于150元？那可不一定！要是你不喜欢吃月饼、不喜欢某种口味或品牌的月饼，你可能只愿意付出50元来买，换句话说，一盒市价150元的月饼，在你心目中倒只值50元。
且慢，你虽然不喜欢莲蓉月饼，难道不可以借花敬佛，转赠爱吃月饼的人？事实上，中秋节期间转手的月饼也确实为数不少，只留下合自己口味的月饼也属人之常情。不合收礼者口味的月饼礼券，有如现金在市面上一再易手。
可惜公共租住房屋单位、租置单位与居屋单位都有别于莲蓉月饼，不易转手，而且往往由最初租住或购买者终身持有，甚少得以转售，几类公共房屋单位也就沦为流通极度有限的商品。
现时政府的房屋计划对公屋单位流通处处设限，无异于将房屋资本蒸发。私有化与放宽限制有助确立政府补贴住房单位的私有业权，让其重新在市场上流通，使其他用家得以享用。作为一种资产，政府补贴住房单位可供栖身之余，亦可放租或转按，因而价值大增。
政府补贴住房私有化及放宽转售限制，可带来的新增房屋资本估计可达3.336万亿元，相当于本地生产总值 156.9%（见【表】栏IV），效益远高于1998年创造居屋二手市场的放宽限制。个中经济效益，就是资本总额除以单位总数所得的每户平均数，公屋每个单位的房屋资本平均增值336万元，租置单位每个增196万元，居屋单位每个增205万元（见【表】栏V）；不分类的政府补贴住宅单位每个平均增值286万元。
公屋单位私有化并放宽政府补贴住房转售限制之后，本地私人及公营房屋住宅单位总值不难高达11.24万亿元，占本地生产总值 528%。参考皮格提对各国资本（包括房屋资本及所有其他类别的资本）占本地生产总值百分比的估算：法国617%、英国543%、德国418%、加拿大417%、美国456%。可见香港仅是房屋资本比率一项已经非常高。法德两国均有大量政府补贴住房，若能加以私有化，于本地生产总值中所占比率亦自然大增。
由此可见，香港若能解除政府补贴住房单位转让的限制，就能坐拥丰厚资本，让3. 336万亿元资本在市场上流通，大大振兴本地经济，并可增拨资源改善社会状况。
开源有法 皆大欢喜
一、此举有助大幅缩窄贫富差距，香港一半人口可望得以开怀。近数十年来楼价增幅远超收入，社会分化日趋严重的不幸现象亦将得以改善。
二、随着政府补贴住房单位获解封而重新在市场上流通，政府因增拨资源应付不断上升的医疗费用、高龄社会福利金、教育开支，甚至投资等各方面所面对的压力，可间接获得纾缓。3.336万亿元房屋资本的解封，让不少家庭变得有能力按自身需要自行支付上述各项开支。
三、草根阶层也可借助从中所得资本自行创业。以往，贫者虽有志创业，但往往碍于银行不肯提供贷款，借贷无门以致难以如愿。家庭人数日减，向亲戚举债的机会亦因而降低。抵押父母所持物业，往往是信贷条件不足者的主要集资途径。
四、抵押父母物业所得资金，也是跨代向上流动的重要资源，不单可作为用于子女身上的人力资本投资，也可用作子女买楼所需的首期。
第五，此举毋需政府加税，亦不涉市民大众任何额外开支。
此五大理由足证䦕放政府补贴住房，让房屋资本投入本地经济之益。
表 公屋单位私有化及转售限制放宽后公营房屋资本总估值
| I | II | III | IV | V | |
| 单位数目（千户） | 以二手市价估计租置单位及居屋单位的总值(10亿元) | 以市价估计公营房屋单位的总值(10亿元) | 房屋资本(栏III – II)估计增值
(10亿元) |
每住房单位资本估计增值
(栏IV ¸ I) (百万元) |
|
| 公共租住房屋单位 | 728 | 0 | 2,448 | 2,448 | 3.36 |
| 租者置其屋计划单位 | 123 | 173 | 414 | 241 | 1.96 |
| 居者有其屋计划单位 | 316 | 908 | 1,555 | 647 | 2.05 |
| 政府资助房屋单位总数 | 1167 | 1,081 | 4,417 | 3,336 | 2.86 |
| 占本地生产总值百分比总估值 | 50.9% | 207.8% | 156.9% |
