(本文於2017年3月22日載於《信報財經新聞》)

 

2015與2016年間本地樓價下跌約4% ,卻隨即在2016年底出乎意料地重拾升勢,發展商迅即抬高售價,推出大批預售新盤(俗稱「樓花」)應市;政府亦迅速增加懲罰性印花稅稅率,以防炒賣熱潮再起。

 

此舉顯然錯判形勢,其實市場上已再無投機者或短中期投資者,只剩下真正用家與資金充裕的長線投資者。今時今日,買家所關心的是能否負擔樓價,而非短中期內的升值潛力。

 

近期樓價回升,受兩個因素影響,其一為市民大眾對日後經濟的看法及對應否置業的影響。第二個因素,亦是令地產商急於把住宅單位以高價發售的原因:大量政府規限使樓花市場消失。

 

經濟前景考量

 

整體而言,2016年內充斥加息之說,市場上普遍預計,自2003年以來的樓價升勢應告一段落,逐步向下調整;美國聯儲局亦已先後四次預期加息,只因環球經濟依然疲弱,並未有付諸實行。

 

近10年來,本港樓市屢呈跌勢假象,期間每因歐羅危機、新興市場表現不穩、油價暴跌,以及憂慮中國經濟崩潰,對經濟復蘇的樂觀預期一掃而空。另一邊廂,美國經濟縱然持續增長,總不免受到逆風阻滯;及至2016年底,在美國經濟增長的同時,世界各地恢復增長的勢頭,則漸見有跡可尋。

 

對中國生產力過剩及人民幣貶值的顧慮,亦逐漸減退。從日本至歐洲,南韓以至巴西、俄羅斯,環球經濟陸續再現生機,足以證明Carmen Reinhart 與 Kenneth Rogoff所言非虛,兩位教授曾就百多次銀行危機進行研究,結果顯示,往往須經八年時間,方可回復至危機以前的收入水平。

 

聚焦香港,社會大眾亦能覺察到即使經濟學者亦持審慎態度、諱莫如深。近期美國宣佈加息,更印證過去八年來各國資產負債表已經整頓,貨幣政策保持寬鬆,加上適當地推行財政刺激方案,全球經濟正穩步回升。復蘇步伐也許不一,但回復增長之勢則殆無疑問。

 

本地有意置業者,可資參考的宏觀經濟指標有幾方面:失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢。

 

失業情況足以影響個人按揭貸款的償還能力。近八年來,在人口急劇老化,勞動力日減的形勢下,勞工市場異常緊絀,失業率偏低,鮮見人浮於事的現象。

 

內地的經濟表現直接影響香港,眾所周知,其增長穩定性對本地、鄰近地區以至全球同樣有利;經常往返內地的港人,都會看見內地發展,對此更是心中有數。縱然意見各有不同,至少有部份人會認為整體經濟正在好轉,因而在香港樓市投資,隨着內地個人、機構的投資日增,港人更無須憂慮樓市的發展。

 

投資者其實並不擔心經濟增長前會加息。美國持續八年實行量化寬鬆措施,並未造成通貨膨脹,他們所接收的信息始終如一:利率只會隨預期通脹與蓬勃經濟變動,在經濟復蘇之前不會有所變動。我認為如此看法可算明智,相信輕微加息亦足以預防通脹,而不致威脅或拖累經濟復蘇。

 

正如上文所述,時至今日,市場上只剩下真正用家與資金豐厚的長線投資者;買家只關心能否負擔樓價,而非樓價短中期的升值潛力。失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢三大因素,足令本地有意置業者有信心在2016年底入市。

 

事實上只要有能力負擔樓價,香港有意置業的家庭甚多。1986至2015年,香港累計婚姻達1,744,737宗,其中704,890宗(比率達40.4%)為跨境婚姻;在香港註册的再婚則有301,850宗(比率達17.3%)。在香港註册的再婚之中,又有140,797宗(比率達50.3%)為跨境婚姻。2015年,全港共計56,937宗婚姻之中,有24,255宗為跨境婚姻,17,546宗為在香港註冊的再婚。

 

1986至2015年的30年間,新落成住宅單位合共1,571,659個(未扣除已被拆卸的單位數字);2015一年內建成單位則達22,753個。房屋供不應求的程度實在令人咋舌,正是樓價與租金同時飆升的部份原因,亦引致劏房大行其道,估計目前私人市場上有20多萬個單位。

 

規管樓市效應

 

樓價因供不應求而高踞不下,市民自然深感不滿,怪責政府;回顧歷史,各地政府面對有關情況,例必將樓價暴升歸咎於炒賣者,為求壓抑樓價,透過加稅懲罰交易,雖令樓宇買賣活動減慢,有助阻延升勢於一時,但供不應求的情況依然存在,樓價上揚只是遲早的事。

 

已故發展商霍英東先生於數十年前開創預售樓花,旨在分散風險和提供資金周轉。樓花可以買賣,早期免繳印花稅,交投更見活躍。由於樓花市場難以識別炒賣者與用家,所有交投往往一律被視作炒賣活動。

 

不過,發展商可利用樓花炒賣活動中的價格資訊,為隨後分批推出的新盤釐定售價。對於須短期內於單一地點售出大量單位的發展商,可藉樓花市場的炒賣活動分散風險。

 

為壓抑炒賣活動,印花稅適用範圍延伸至樓花市場。懲罰性印花稅(包括額外印花稅與雙倍印花稅)令炒家對樓花市場卻步。此外,政府又要求發展商以抽簽形式,將預售單位分配給買家,是以不易將樓花售給已知炒家。

 

取締樓花市場,亦會削弱價格發現(price discovery)過程。單位定價之後,實際價格經買賣過程中浮現。目前發展商雖仍可預售新盤,但樓花市場現已消失。炒賣活動遭禁絕,市場交投轉趨淡靜,發展商用以準確定價的參考數據亦隨之減少。

 

現時發展商一見買家反應踴躍,就會即時抬價,將大批單位推出市面。在競爭激烈的壓力下,發展商無法將樓花售給炒家暫時持有,唯有急於將新盤售給用家。市場規管過度,導致價格波動,定價失誤也就在所難免。

 

大型發展商可於一手市場,為資金不足的買家提供折扣優惠和融資安排,結果令售出單位的名義價格再漲;相比之下,二手市場的賣家難以匹敵,二手市場交投因而大減(【圖】)。在懲罰性印花稅與高首期的雙重效應下,提升一手市場單位的名義價格之餘,亦同時令二手市場的交易宗數減少。二手樓市於2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗,同期一手樓市交易則由10,880宗增加至16,793宗。

 

圖 樓市一手市場與二手市場物業交易宗數

  一手市場交易宗數 二手市場交易宗數
2011 10,880 73,582
2012 12,968 68,365
2013 11,046 39,630
2014 16,857 46,950
2015 16,826 39,156
2016 16,793 37,908

 

影響所及,買家唯有將目標從二手市場轉向一手市場,形成二手市場的單位總供應量出現人為減少現象。懲罰性印花稅令買家的選擇減少。

 

規管物業交易縱然有助短期內減慢樓價增長,為政客臉上貼金,但既然供不應求才是樓市瘋狂發展之源,短暫壓抑樓價根本無濟於事。猶記得2012年末至2013年初,實施懲罰性印花稅之際,不少論者曾聲稱此舉可為炒賣現象降溫,有助防止樓市硬著陸。

 

四年半下來,雖然炒賣活動已告根絕,但樓價升勢未減,也難望大跌。環球經濟正逐漸復蘇,雖然是否能夠真正回覆蓬勃仍屬未知之素,但我深知,買家的選擇已隨二手市場萎縮而減少。樓花市場這個源於霍老的偉大發明,時至今日已遭扼殺,竟然有人認為此乃藉得慶幸的成功政策,實在令我百思不得其解。

 

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