（本文于2017年3月22日载于《信报财经新闻》）
2015与2016年间本地楼价下跌约4% ，却随即在2016年底出乎意料地重拾升势，发展商迅即抬高售价，推出大批预售新盘（俗称「楼花」）应市；政府亦迅速增加惩罚性印花税税率，以防炒卖热潮再起。
此举显然错判形势，其实市场上已再无投机者或短中期投资者，只剩下真正用家与资金充裕的长线投资者。今时今日，买家所关心的是能否负担楼价，而非短中期内的升值潜力。
近期楼价回升，受两个因素影响，其一为市民大众对日后经济的看法及对应否置业的影响。第二个因素，亦是令地产商急于把住宅单位以高价发售的原因：大量政府规限使楼花市场消失。
经济前景考虑
整体而言，2016年内充斥加息之说，市场上普遍预计，自2003年以来的楼价升势应告一段落，逐步向下调整；美国联储局亦已先后四次预期加息，只因环球经济依然疲弱，并未有付诸实行。
近10年来，本港楼市屡呈跌势假象，期间每因欧罗危机、新兴市场表现不稳、油价暴跌，以及忧虑中国经济崩溃，对经济复苏的乐观预期一扫而空。另一边厢，美国经济纵然持续增长，总不免受到逆风阻滞；及至2016年底，在美国经济增长的同时，世界各地恢复增长的势头，则渐见有迹可寻。
对中国生产力过剩及人民币贬值的顾虑，亦逐渐减退。从日本至欧洲，南韩以至巴西、俄罗斯，环球经济陆续再现生机，足以证明Carmen Reinhart 与 Kenneth Rogoff所言非虚，两位教授曾就百多次银行危机进行研究，结果显示，往往须经八年时间，方可回复至危机以前的收入水平。
聚焦香港，社会大众亦能觉察到即使经济学者亦持审慎态度、讳莫如深。近期美国宣布加息，更印证过去八年来各国资产负债表已经整顿，货币政策保持宽松，加上适当地推行财政刺激方案，全球经济正稳步回升。复苏步伐也许不一，但回复增长之势则殆无疑问。
本地有意置业者，可资参考的宏观经济指标有几方面：失业情况、中国经济表现、未来利率走势。
失业情况足以影响个人按揭贷款的偿还能力。近八年来，在人口急剧老化，劳动力日减的形势下，劳工市场异常紧绌，失业率偏低，鲜见人浮于事的现象。
内地的经济表现直接影响香港，众所周知，其增长稳定性对本地、邻近地区以至全球同样有利；经常往返内地的港人，都会看见内地发展，对此更是心中有数。纵然意见各有不同，至少有部份人会认为整体经济正在好转，因而在香港楼市投资，随着内地个人、机构的投资日增，港人更无须忧虑楼市的发展。
投资者其实并不担心经济增长前会加息。美国持续八年实行量化宽松措施，并未造成通货膨胀，他们所接收的信息始终如一：利率只会随预期通胀与蓬勃经济变动，在经济复苏之前不会有所变动。我认为如此看法可算明智，相信轻微加息亦足以预防通胀，而不致威胁或拖累经济复苏。
正如上文所述，时至今日，市场上只剩下真正用家与资金丰厚的长线投资者；买家只关心能否负担楼价，而非楼价短中期的升值潜力。失业情况、中国经济表现、未来利率走势三大因素，足令本地有意置业者有信心在2016年底入市。
事实上只要有能力负担楼价，香港有意置业的家庭甚多。1986至2015年，香港累计婚姻达1,744,737宗，其中704,890宗（比率达40.4%）为跨境婚姻；在香港注册的再婚则有301,850宗（比率达17.3%）。在香港注册的再婚之中，又有140,797宗（比率达50.3%）为跨境婚姻。2015年，全港共计56,937宗婚姻之中，有24,255宗为跨境婚姻，17,546宗为在香港注册的再婚。
1986至2015年的30年间，新落成住宅单位合共1,571,659个（未扣除已被拆卸的单位数字）；2015一年内建成单位则达22,753个。房屋供不应求的程度实在令人咋舌，正是楼价与租金同时飙升的部份原因，亦引致劏房大行其道，估计目前私人市场上有20多万个单位。
规管楼市效应
楼价因供不应求而高踞不下，市民自然深感不满，怪责政府；回顾历史，各地政府面对有关情况，例必将楼价暴升归咎于炒卖者，为求压抑楼价，透过加税惩罚交易，虽令楼宇买卖活动减慢，有助阻延升势于一时，但供不应求的情况依然存在，楼价上扬只是迟早的事。
已故发展商霍英东先生于数十年前开创预售楼花，旨在分散风险和提供资金周转。楼花可以买卖，早期免缴印花税，交投更见活跃。由于楼花市场难以识别炒卖者与用家，所有交投往往一律被视作炒卖活动。
不过，发展商可利用楼花炒卖活动中的价格信息，为随后分批推出的新盘厘定售价。对于须短期内于单一地点售出大量单位的发展商，可藉楼花市场的炒卖活动分散风险。
为压抑炒卖活动，印花税适用范围延伸至楼花市场。惩罚性印花税（包括额外印花税与双倍印花税）令炒家对楼花市场却步。此外，政府又要求发展商以抽签形式，将预售单位分配给买家，是以不易将楼花售给已知炒家。
取缔楼花市场，亦会削弱价格发现（price discovery）过程。单位定价之后，实际价格经买卖过程中浮现。目前发展商虽仍可预售新盘，但楼花市场现已消失。炒卖活动遭禁绝，市场交投转趋淡静，发展商用以准确定价的参考数据亦随之减少。
现时发展商一见买家反应踊跃，就会实时抬价，将大批单位推出市面。在竞争激烈的压力下，发展商无法将楼花售给炒家暂时持有，唯有急于将新盘售给用家。市场规管过度，导致价格波动，定价失误也就在所难免。
大型发展商可于一手市场，为资金不足的买家提供折扣优惠和融资安排，结果令售出单位的名义价格再涨；相比之下，二手市场的卖家难以匹敌，二手市场交投因而大减（【图】）。在惩罚性印花税与高首期的双重效应下，提升一手市场单位的名义价格之余，亦同时令二手市场的交易宗数减少。二手楼市于2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗，同期一手楼市交易则由10,880宗增加至16,793宗。
图 楼市一手市场与二手市场物业交易宗数
| 一手市场交易宗数 | 二手市场交易宗数 | |
| 2011 | 10,880 | 73,582 |
| 2012 | 12,968 | 68,365 |
| 2013 | 11,046 | 39,630 |
| 2014 | 16,857 | 46,950 |
| 2015 | 16,826 | 39,156 |
| 2016 | 16,793 | 37,908 |
影响所及，买家唯有将目标从二手市场转向一手市场，形成二手市场的单位总供应量出现人为减少现象。惩罚性印花税令买家的选择减少。
规管物业交易纵然有助短期内减慢楼价增长，为政客脸上贴金，但既然供不应求才是楼市疯狂发展之源，短暂压抑楼价根本无济于事。犹记得2012年末至2013年初，实施惩罚性印花税之际，不少论者曾声称此举可为炒卖现象降温，有助防止楼市硬着陆。
四年半下来，虽然炒卖活动已告根绝，但楼价升势未减，也难望大跌。环球经济正逐渐复苏，虽然是否能够真正回复蓬勃仍属未知之素，但我深知，买家的选择已随二手市场萎缩而减少。楼花市场这个源于霍老的伟大发明，时至今日已遭扼杀，竟然有人认为此乃藉得庆幸的成功政策，实在令我百思不得其解。
