（本文于2017年3月22日载于《南华早报》）
2015与2016年间本地楼价下跌约4% ，却随即在2016年底出乎意料地重拾升势，发展商迅即抬高售价，推出大批预售新盘（俗称「楼花」）应市；政府亦迅速增加惩罚性印花税税率，以防炒卖热潮再起。
此举显然错判形势，其实市场上已再无投机者或短中期投资者，只剩下真正用家与资金充裕的长线投资者。今时今日，买家所关心的是能否负担楼价，而非短中期内的升值潜力。
近期楼价回升，受两个因素影响，其一为市民大众对日后经济的看法及对应否置业的影响。第二个因素，亦是令地产商急于把住宅单位以高价发售的原因：大量政府规限使楼花市场消失。
近10年来，本港楼市屡呈跌势假象，期间每因欧罗危机、新兴市场表现不稳、油价暴跌，以及忧虑中国经济崩溃，对经济复苏的乐观预期一扫而空。另一边厢，美国经济纵然持续增长，总不免受到逆风阻滞。
2016年底，在美国经济增长的同时，世界各地恢复增长的势头，则渐见有迹可寻。从中国、日本及南韩，以至欧洲、巴西及俄罗斯，环球经济陆续再现生机。
在香港，失业情况、中国经济表现、未来利率走势三大因素，足令本地有意置业者有信心在2016年底入市。
事实上，香港有很多家庭没有能力负担楼价。房屋供不应求的程度实在令人咋舌，正是楼价与租金同时飙升的部份原因，亦引致劏房大行其道，估计目前私人市场上有20多万个单位。
楼价因供不应求而高踞不下，市民自然深感不满，怪责政府；回顾历史，各地政府面对有关情况，例必将楼价暴升归咎于炒卖者，为求压抑楼价，透过加税惩罚交易，虽令楼宇买卖活动减慢，有助阻延升势于一时，但供不应求的情况依然存在，楼价上扬只是迟早的事。
已故发展商霍英东先生于数十年前开创预售楼花，旨在分散风险和提供资金周转。楼花可以买卖，早期免缴印花税，交投更见活跃。
不过，发展商可利用楼花炒卖活动中的价格信息，为随后分批推出的新盘厘定售价。对于须短期内于单一地点售出大量单位的发展商，可藉楼花市场的炒卖活动分散风险。
为压抑炒卖活动，印花税适用范围延伸至楼花市场。惩罚性印花税（包括额外印花税与双倍印花税）令炒家对楼花市场却步。此外，政府又要求发展商以抽签形式，将预售单位分配给买家，是以不易将楼花售给已知炒家。
取缔楼花市场，亦会削弱价格发现（price discovery）过程。单位定价之后，实际价格经买卖过程中浮现。现时发展商一见买家反应踊跃，就会实时抬价，将大批单位推出市面。市场规管过度，导致价格波动，定价失误也就在所难免。
二手市场亦受影响，大型发展商可于一手市场，为资金不足的买家提供折扣优惠和融资安排，结果令售出单位的名义价格再涨；相比之下，二手市场的卖家难以匹敌，二手市场交投因而大减。
影响所及，买家唯有将目标从二手市场转向一手市场。二手楼市于2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗，同期一手楼市交易则由10,880宗增加至16,793宗。惩罚性印花税令买家的选择减少。
当日，实施惩罚性印花税之际，不少论者曾声称此举可为炒卖现象降温，有助防止楼市硬着陆。炒卖活动已告根绝，但楼价升势未减，
环球经济正逐渐复苏，虽然是否能够真正回复蓬勃仍属未知之素，但我深知，买家的选择已随二手市场萎缩而减少。楼花市场这个源于霍老的伟大发明，时至今日已遭扼杀，竟然有人认为此乃藉得庆幸的成功政策，实在令我百思不得其解。
