（本文於2017年1月11日載於《南華早報》）
在2013年10月，亦即政府發表《長遠房屋策略諮詢文件》（下稱《文件》）的一個月之後，我已認為政府估計在2015至2025年間每年新增29,400戶家庭，是嚴重低估了未來房屋需求的增長。直至現時，即使實施了徵收懲罰性的大額印花稅，住宅樓宇價格仍不斷颷升，証明我所斷非虛。
小型單位的價格再次上升，反映房屋需求仍然強勁。自1980年代，房屋價格一直上升，不只因為新增房屋供應不足，還有是因為政府及市場低估了房屋需求的增長。
1971至1991年間，本地家庭住戶與永久性房屋單位的比率（亦即「同屋共住戶數比率」）由1.27降至0.92。即使房屋供求狀況後來經過多番變遷，這比率仍一直維持在0.89 至 0.93之間。
自1991年來，「同屋共住戶數比率」維持穩定，令人以為社會沒有房屋短缺的問題，因為此比率看來沒有「惡化」。
「同屋共住戶數比率」不足以反映房屋短缺的程度，原因有二。首先，香港的離婚個案自1990年代急升，由1991年的6,295宗升至2014年的20,019宗。離婚男女的其中一方會遷出住戶，因此離婚率颷升會增加房屋需求。
離婚率在低收入家庭偏高，帶動了劏房的需求，令房屋供應更緊張。這亦增加了公屋的申請人數。
離婚後，男性再婚機會遠較女性為大。1991至2014年間，再婚個案由4,892宗增至 19,197宗。在2014年，再婚佔香港註冊結婚總數的34%（註冊結婚總數為61,467宗，當中37,237宗在香港首次註冊結婚，5,033宗在內地註冊。）再婚夫婦撤出劏房，促使對房屋的需求增加，尤其是公屋。
「同屋共住戶數比率」不能反映房屋短缺的程度，其次原因是有些夫婦離婚後，各自選擇搬回父母家或與親戚居住。可是，這些離婚男女之後可能會再婚，然後遷出。
離婚與再婚在香港日趨普遍，為房屋需求帶來影響，但政府沒有重新檢討本港的房屋政策。
另外，還有那些搬離父母家的年輕單身人士。由2001年至 2011年，每年新增單身住戶達7,000至8,000個。
將首婚、再婚，以及單身人士單位計算在內，房屋單位需求量合共每年多於60,000個。更令人擔憂的是，房屋政策容許分配新的公屋單位給離婚後再婚的低收入前住戶，這政策增加了公屋輪候人數。
良好的長遠房屋政策不應只着眼於提供單位數量，而必需同時考慮透過房屋政策去建構何種社會。房屋政策會否助長離婚？會否造成公屋裡的新經濟下層階級？又會否降低社會向上流動力、令跨代不均現象惡化？是否助長了劏房的需求？
他們部份或會再婚而重當公屋租戶，也有部份只能在長期住宿。
是時候讓房屋政策在未來五年翻翻身了！
