（本文于2017年1月11日载于《南华早报》）
在2013年10月，亦即政府发表《长远房屋策略咨询文件》（下称《文件》）的一个月之后，我已认为政府估计在2015至2025年间每年新增29,400户家庭，是严重低估了未来房屋需求的增长。直至现时，即使实施了征收惩罚性的大额印花税，住宅楼宇价格仍不断颷升，证明我所断非虚。
小型单位的价格再次上升，反映房屋需求仍然强劲。自1980年代，房屋价格一直上升，不只因为新增房屋供应不足，还有是因为政府及市场低估了房屋需求的增长。
1971至1991年间，本地家庭住户与永久性房屋单位的比率（亦即「同屋共住户数比率」）由1.27降至0.92。即使房屋供求状况后来经过多番变迁，这比率仍一直维持在0.89 至 0.93之间。
自1991年来，「同屋共住户数比率」维持稳定，令人以为社会没有房屋短缺的问题，因为此比率看来没有「恶化」。
「同屋共住户数比率」不足以反映房屋短缺的程度，原因有二。首先，香港的离婚个案自1990年代急升，由1991年的6,295宗升至2014年的20,019宗。离婚男女的其中一方会迁出住户，因此离婚率颷升会增加房屋需求。
离婚率在低收入家庭偏高，带动了劏房的需求，令房屋供应更紧张。这亦增加了公屋的申请人数。
离婚后，男性再婚机会远较女性为大。1991至2014年间，再婚个案由4,892宗增至 19,197宗。在2014年，再婚占香港注册结婚总数的34%（注册结婚总数为61,467宗，当中37,237宗在香港首次注册结婚，5,033宗在内地注册。）再婚夫妇撤出劏房，促使对房屋的需求增加，尤其是公屋。
「同屋共住户数比率」不能反映房屋短缺的程度，其次原因是有些夫妇离婚后，各自选择搬回父母家或与亲戚居住。可是，这些离婚男女之后可能会再婚，然后迁出。
离婚与再婚在香港日趋普遍，为房屋需求带来影响，但政府没有重新检讨本港的房屋政策。
另外，还有那些搬离父母家的年轻单身人士。由2001年至 2011年，每年新增单身住户达7,000至8,000个。
将首婚、再婚，以及单身人士单位计算在内，房屋单位需求量合共每年多于60,000个。更令人担忧的是，房屋政策容许分配新的公屋单位给离婚后再婚的低收入前住户，这政策增加了公屋轮候人数。
良好的长远房屋政策不应只着眼于提供单位数量，而必需同时考虑透过房屋政策去建构何种社会。房屋政策会否助长离婚？会否造成公屋里的新经济下层阶级？又会否降低社会向上流动力、令跨代不均现象恶化？是否助长了劏房的需求？
他们部份或会再婚而重当公屋租户，也有部份只能在长期住宿。
是时候让房屋政策在未来五年翻翻身了！
