（本文于2017年1月11日载于《信报财经新闻》）
2013年10月，亦即政府发表《长远房屋策略咨询文件》（下称《文件》）的一个月之后，我就认为这策略严重低估了未来房屋需求的增长（见信报2013年10月30日），而直至现时，即使实施了征收惩罚性的大额印花税，住宅楼宇价格仍不断颷升，证明我所断非虚。
落实的《文件》声称于2015/16至2024/25的10个财政年度之内提供48万个住宅单位；公屋单位数目占六成，私人住宅单位数目占四成。
《文件》所订每年提供48,000个单位的目标，是基于每年会有29,400个新增家庭住户的房屋需求，另加17,600个单位以补充受迁拆影响的旧单位，满足居住面积不足住户的需要，以及外来的房屋需求等。
预计出了什么错？
究竟是什么因素带动房屋需求增长？首先，单身住户所占百份率于1991年为14.8%，1996年为14.9%、2001年是15.6%、2006年为16.5%, 2011年及2016年则分别升至17.1%和17.7%。至于单身住户数目的增长则如下：1991年至1996年间为42,983个、1996年至2001年为44,205个、2001年至2006年间为46,542、2006年至2011年间为36,435个、2011年至2016年间则为36,712个；每年新增单身住户达7,000至8,000个（图1）。
此外，带动房屋需求的另一因素，在于离婚率与结婚率颷升。1991年，离婚个案有6,300宗，1996年增至9,500，2001年增至13,400，2006年为17,400，2011年为19,600，2015年为20,100。而于2014年，本港的离婚个案约有20,000宗，首次结婚约37,200宗，再婚约19,200宗；另于内地注册结婚的有5.000宗（图2）。目前，于香港注册的首婚与再婚造成住屋需求每年增加超过56,500，连新提供的单身人士单位计算在内，需求量合共每年多于60,000个单位，比《文件》中预测每年所需的29,400个单位，超出一倍有多。
房策影响离婚与再婚率
香港的情况与世界各地类同，离婚率在低收入家庭偏高。2011年约有51%的离婚人士（户主年龄低于65岁）乃处于收入最低层（底部四份位数），而其中约有三份之二居于公屋。
再婚率与日俱增情况下，男性再婚机会远较女性为大，亦即离婚男性再婚比例日增，而失婚女性依然失婚；男性相对于女性的离婚人数计1991年为21,140对28,540，至 2011年更扩大至91,540对175,940。
租住公屋的离婚女性数目远较离婚男性急剧增加。1991年，居于公屋的离婚男性与离婚女性分别为数8,260与9,220人；及至2011年，两项人数则分别增至41,080与78,360。通常于离婚后，男性会迁出，而女性则会继续在公屋单位居住。是以离婚率上升亦形成迁离公屋的低收入离婚男性在新劏房租户中占大比重的现象；他们部份或会再婚而重当公屋租户，也有部份只能在劏房长期住宿。
现时公屋单位编配准则虽较有利于夫妇申请，但却未有对首婚或再婚夫妇加以区分。此一准则造成变相优待已离婚的申请人，亦令破碎家庭子女承受不良后果；居于公屋的离婚女性日增，引致在公屋破碎单亲家庭中成长的子女亦随之增加。就是这样造就了一个新的经济下层阶级，令跨代不均现象延续。
离婚与再婚在香港日趋普遍，政府实有必要重新检讨本港的长远房屋政策。究竟目前房屋政策是否变相助长离婚，以致造成新的下层阶级？楼价与租金上升反映楼市供应紧缩，但劏房单位数量与及公共轮候人数急升，均显示房屋政策引致低收入阶层的房屋需求膨胀。低收入家庭离婚与再婚率日增，房屋政策实应负上部份责任，难辞其咎。
良好的长远房屋政策不应只着眼于提供单位数量，而必需同时考虑透过房屋政策去建构何种社会。房屋政策会否助长离婚？会否造成公屋里的新经济下层阶级？又会否降低社会向上流动力、令跨代不均现象恶化？
错误判断未来房屋需求倒是易于更正，但制订错误政策则难免祸延后代。
香港关于家庭的概念正急剧演化，这是本文讨论的重点，也是促使低收入住户对住屋需求急促上升的原因。若以为只需多建公屋以收窄供求差距便可以解决问题，未免流于莽撞。若真以此为政策，不但在土地供应方面有难处，更会造成更大住屋需求，使问题进一步恶化。
此外，多建公屋亦即把更多低收入家庭集中于公屋之中，更会把「有楼」与「无楼」人士之间的经济鸿沟扩阔。
是时候让房屋政策在未来五年翻翻身了！
