过去数周我探讨关于香港房屋困境的根源,发现问题症结在于拥有自置居所。香港现时有52.1%住户拥有自置居所(其中36.2%为私楼、15.9%为公楼),香港须制订今后十年以至其后的长远房策以解决住屋,以及与之息息相关的政治和经济问题,以「八成住户拥有自置居所」作为中心目标,应足以解决房屋问题,且同时建立良好的政治和经济环境,相信可在十年内达成。

 

我所谓的「自置居所」(homeownership),是指持有所住单位的全部业权 ,可在公开市场出售而毋须补地价。目前的「居者有其屋」(HOS,居屋)和「租者置其屋」 (TPS,租置)单位转手要补缴大笔地价;合作式(co-operative)单位,包括政府和房屋协会兴建的,也限制转手。但私人楼宇没有这种限制,居屋和租置单位一旦补缴地价,即归类为私人楼宇,不再受转手限制。

 

一个增加自置居所的长远房屋策略,应该有一个中心目标,解决五个基本问题,中心目标是让市民拥有自置居所。

 

要解决的五个基本问题是:一、满足市民对可负担价格的住屋需求;二、就以住屋作为储蓄保值、社会进阶的关键作用作出响应;三、尽量降低物业市场定期形成泡沫的制度性风险;四、确保土地和物业发展与香港须与内地和全球双重融合的经济策略相辅相成【注一】;五、认识到今后长期内,卖地仍然是库房的重要收入。

 

为何要增加自置居所

 

香港经济长期持续成长,社会富裕,所处的亚洲更迅速崛起,本地和外来的物业需求强劲。长远来说,物业价格增长得快过建屋的速度。香港作为全面开放的经济体系,与全球的金融和货币系统紧密融合,容易遭到外来的宏观冲击,令楼价大起大落;市民没有物业以保值的话会很吃亏,若把毕生储蓄押在物业上,风险不小。

 

香港作为中国的特别行政区,行使普通法,高楼价是这种独一无二的地位与内地崛起的产物。内地繁荣推高了香港土地的价值,但对基层市民造成不利因素,处理不当的话,会影响到香港经济同时与内地和全球市场融合的能力。

 

值得注意的是,中国内地在1949年关上大门后,整整一代人冒着前景不明的风险,由内地来港默默奋斗,造就了我们这个完全融入全球市场的成功经济体。不过,当内地在1979年再度开放,令港人除了与全球经济融合,也要与内地相结合,须再度调适。在这个过程中,港元与美元挂钩的联系汇率更不时加添了困难。加上七百万人应付这项调适的能力不同、运气有别,有些市民感到不安全。要明白港人的这种心情,才会了解为何回归后,香港从内地获得不少好处,但一些市民不但不领情,反而萌生怨恨。

 

自1950年代起,政府即成为房屋的主要供应者,但市民仍继续力促政府提供房屋,那不仅是要求栖身,而是反映出他们对香港的未来深感不安。他们对就业、家庭、未来的生活方式、退休保障、医疗、子女的成长、环境和传统、邻里关系等各方面的忧虑,在在都显示了缺乏安全感,无力置业只是其中的一种,但令这种不安全感大大升级。

 

有楼并非万事足,但颇能消除一些恐惧,让市民有多一种资源来应付生活上的某些问题。

 

市民在居所与置业方面欠缺安全感,并非独见于香港。新加坡独立前夕,同样存在这种不安全感。李光耀领导的人民行动党抓住了问题的核心,当机立断。

 

为免社会分化,形成「有产」与「无产」的两元对立,政府应协助永久性居民,特别是境况较差的家庭自置居所。这不仅是让普罗大众得以安居,更可以让全民分享香港的未来,因为以目前的楼价,很多市民都难望置业。

 

香港社会以往充满信心、稳定团结,政府若能以上述方式协助市民自置居所,会就重建我们熟悉的社会而迈进一大步。长远的房屋策略的中心目标,应是让八成住户拥有自置居所,但如何达致此一目标?

 

港人港地资助房屋修订版

 

政府从前也曾为自置居所制订目标。1984年的政策文件《公共房屋编配政策》以「六成市民置业」为目标;1998年的政策文件《十年建屋计划》更把置业目标提高到七成。但一晃眼将近三十年,连六成的目标都未达到。根据2011年的人口普查,全港有236.9万住户,其中85.8万户拥有私人楼宇,37.7万户「拥有」公营房屋,分别占总户数36.2%和15.9%,合计52.1%,实在不足自喜。

 

不只于此,其中三分一的所谓「业主」还未补地价,最多只是半吊子。日子愈久,问题更复杂。再过二十几年,早期落成的居屋将会老化,但住户只有部分业权,无权拆卸重建,负责任的政府届时没有选择,只好介入,必要时甚至要接管整个重建过程。若此,究竟在居屋计划下,业权代表什么?

 

香港的住屋问题亟须解决,作为一个有效的长远房屋策略,我建议第一步把现有的出租公屋(PRH)和居屋两种计划结合为一个香港居民专用的「资助房屋计划」(Subsidized Homes Scheme, SHS)。

 

一、资助房屋计划的单位(简称「资助单位」)可由政府提供,也可由房屋委员会营运,或与房屋协会协作。

 

二、资助单位的租金与售价定在低收入和中低收入家庭可负担的水平。资助房屋计划会一直营运到不再有合资格的申请者为止。

 

三、合资格的住户可选择租用或购买资助单位,不再分为租住公屋和居屋两种不同的计划。

 

四、申请资助单位时若选择租用,入住后仍然有权买下本身的单位,或选择另购新近空置或新建而非所住的单位。

 

五、购入资助单位头五年,不得在公开市场上出售。

 

六、资助单位的租户必须是合资格的香港永久性居民。

 

七、政府持有的资助单位只卖给香港永久性居民。但港人买下单位住满五年后,可以在公开市场卖给任何人,包括外地人。居住期间的地价升值带来的资本增值悉数归于卖家、也就是资助单位的业主。

 

八、以新的计价办法结清现有居屋的待补地价。这至少有两种可能:

 

(a)方法一:按居屋买入时的市价估算地价,然后以七成计算【注二】。居屋本来就是作为资助房屋出售的,现在完全有理由以此折让补缴地价,待补的地价应收取居住期间的利息。但这项贷款可以由政府出面担保,几无风险,应按特惠利率计算。

 

(b)方法二:用合资格住户收入标准的某个固定百分比,乘以三十年作为物业的价值,用这个价格减去当初居屋的卖价作为待补的地价,并以特惠利率计算这个差价的利息。

 

九、现有的出租公屋全数以类似租置计划的方式售予租户,但以新办法计算售价。

 

(a)可采用类似上述(八b)的方法。

 

(b)此前售出的租置单位可用类似(八b)的方式结算待补的地价。

 

十、以类似(八a)或(八b)的方式放宽对合作式单位的转让限制,包括政府和房屋协会兴建的。

 

我建议的「资助房屋计划」甜头多、易享有、社会成本不高。第一,可出售余下的租置单位(约有6.34万个);第二,可把租置计划后落成的公屋(约有28.1万个)卖予住户。这两个步骤合计,可以使置业成数提高14.5%,令公私楼业主合计占户数的66.6%,直逼1998年订下的七成目标。

 

第三,未来十年所有落成的公营单位都纳入资助房屋计划,即使置业比例每年只提高1.3%(以2011年全港236.9万户计算,这相当于31,656个单位),亦可轻易在2023年达到八成置业的目标。港梦可圆!

 

第四,2011年公屋余下的单位(37.36万 = 71.8万 - 6.34万 - 28.1万)可转作资助房屋计划,用作租置或重建均可。再加上私楼方面的置业比率,应该很容易在十年内突破八成置业的目标。

 

港人不愿当半吊子业主

 

就概念上来说,重建余下的公屋甚至可纳入市区重建计划。为了授权重建,可以对整个屋邨或其中几栋楼的租户释出所住单位的业权,方便这些业主集体商讨重建;条件是重建后,原租户各获配一个单位。至于重建所需的机构和制度,留待日后探讨。重建的成本和租户所需的临时居所,可以由租户释出的地价来融资,整个过程由租户融资,不费纳税人分毫。

 

港人想有楼,是觉得前景难料,须有资产傍身,但买不起私人楼宇,于是抓住公屋和居屋,借这个阶梯来谋求晋升。可是,居屋和租置单位要补缴大笔地价才能在公开市场上出售,在这个阶梯爬到顶,也只是半吊子的业主。这就是港人日思夜盼想得到的吗?更重要的是,香港可以长此下去吗?

 

下周是本系列的最终篇,我将探讨影响自置居所的另一因素  ––  土地发展,以及增加自置居所对社会的广义裨益。

 

注:

 

注一:有关「双重融合」的论述详见王于渐着《香港深层次矛盾》,中华书局(香港)有限公司出版,2012年。

 

注二:这是第一批居屋单位落成时提供的折让率。

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