(本文于2015年3月11日载于《信报财经新闻》)

 

针对楼价升势,香港近期又进一步采取压抑需求措施。除了亚洲金融风暴随后数年之外,本地楼价一直稳步上升。放眼世界各大经济城市,同样存在楼市供不应求的现象,自1980年起全球经济趋向一体化,情况更形严峻。

 

全球化令不少人从中致富,对楼宇的需求激增,各大城市的楼价自然持续急升。此等城市大都是法制完善、业权受到充分保障、规管不会过严、政策稳定、税率偏低、经济能持续增长,促使楼市畅旺;中国内地城市虽然并未充份具备这些有利条件,但史无前例的快速城市化及经济增长步伐,弥补了其他方面的不足。

 

压抑楼价的单向思维

 

此外,2008年金融及经济危机过后出现的低利率环境,导致楼价飙升,但归根究柢,经济全球化趋势下产生的巨大财富,才是包括香港在内的各国际城市楼价持续上升的主因,;1980年中国实施开放政策,楼宇需求增长远比供应迅速,楼价因而水涨船高,直接促进香港繁荣。

 

只要把有关资料稍作检视,即见此言非虚。1981至2011年的三十年间,每十年期内的住宅单位供应量依次为722,427, 662,331, 423,182,其中以1991-2011二十年期间的住宅单位供应量最低,但同期的创富额却最高。

 

早于1991年8月12日,我在《南华早报》发表题为《打击炒楼活动,要有更大的视野》(Greater Vision Needed to Curb Speculation)的文章,阐释为何压抑需求根本无法遏止楼价升势,可惜听者藐藐,政府启动惩罚性印花税、提高按揭首期付款、压制「摸货」交易(confirmor transaction)等措施企图压抑需求,随后的招数虽然一再「加辣」,楼价依然飙升。

 

政府官员则为制止了本地出现类似日本和欧美银行业危机而洋洋自得。这当然不无道理,但在持续供不应求的形势下,「需求管理」(demand management)根本不能遏止楼价,采取此等惩罚性措施,只是让政府在面对民愤与舆论压力中暂作舒缓而已。

 

可惜政府的惩罚性「需求管理」措施发出了错误信息,误导社会聚焦于楼价而非单位供应不足,而且对压抑楼价升势只有短暂效应,当楼价回升,且升势不断,就令市民更加不满,丧失公信力,为求纾缓民怨,政府遂屡出「辣招」。

 

似是而非的民间论调

 

问题是政府为何不致力增加房屋供应?应有下列几个解释,但我认为其中有部份言之成理,有些则存有谬误。

 

首先,不少人声称香港政府采取高地价政策,无非为了扩大收益,如此舆论未免失诸偏颇;殖民时期,市民普遍认为英国政府为充实英国国库而在香港大肆搜刮,此一说法我童年时就早有听闻,以高地价政策略夺本地资源的想法,在本地社会已流传近半个世纪之久。

 

作为经济学者,我对此说不敢苟同,高地价政策肯定不是扩大收益的良方;达此目标的最佳办法,莫如通过以广阔税基为本的低税率,藉以推动经济增长,然后才能充分扩大税收,但香港的税制向来并非如此。

 

本地有一半工作人口毋须缴交薪俸税;其实征收微薄的消费税更为有效,此举不但不会窒碍包括人力资本的资本上的累积,更有助经济增长及扩大税基。

 

若政府旨在增加收益而采取高地价政策,却又同时推行公共房屋以及资助置业计划,则未免自相矛盾!政府把每年土地供应量之半以市价在私人市场出售,又以免费或至少大额资助方式将另一半土地拨作资助低收入家庭的住屋和置业之用,是绝非争取最大收益的明证。

 

所谓「高地价政策」实乃大众想当然的观感,不合经济逻辑,纯粹是作为攻击政府的口实。香港大部分土地属政府拥有或由政府管辖,这是香港历史遗留下来的独有现象,自第二次世界大战以后,土地供应就一直落后于土地需求。

 

大量移民战后涌进香港,对房屋供应构成巨大压力,1945至1951年期间,人口由60万激增至230万,随后历经整整40年,房屋发展才能满足人口需求,但及至1980年代中期,随着社会日趋繁荣,全球化及中国对外开放所创造的财富,对楼市供应再度造成压力。

 

增加供应的重重阻力

 

其次,政府政策目光极为短浅,基于政治考虑,不愿花费心思筹划增加房屋供应;这亦归咎于英国殖民政府所谓「借来的时与地」心态,至少在麦理浩当政之前确是如此。

 

 

上世纪1980年代中期以后,社会日形开放,政治问责要求日高,通过发展项目所需的凝聚共识的过程艰巨,导致工程延误,供应受限,楼价日高。自1980年代末期开始,发展的交易成本大增,随后五年促使楼价跃升七成,自此偏高的交易成本已成为土地发展的难逃命运。

 

这也是香港社会逐步开放与政治问责带来的代价,今时今日,无论原因是否合情合理,任何人士或机构都能对发展项目提出异议,左右有关项目的发展。到底谁能从这些延误中受惠?是拥有物业者。

 

在民主政制下,决策既以大多数意见为依归,选民到底会赞成加快抑或减慢房屋供应?自然取决于是否业主占大多数;若选民中有51% 为业主,则社会难免会为本身利益着想,赞成减少供应,令楼价因需求增加而上升,这样民主制下的大多数就能从中得益。

 

2001年,全港住户中有50.8%为自住业主,与现时的比率相若。单从经济学角度分析,自2001年以来,房屋供应受制、楼价趋升,致令较能负担高昂首期的现有业主较易另置物业,反之一直未能置业者就更难支付高昂首期置业了。

 

若从政治角度出发的经济分析,不难推论现有业主大有可能会基于私利赞成限制房屋供应,虽未至于公然主张,但也会支持这论调。

 

甚或可能采取间接、较名正言顺的做法,例如打着环保及保育使命的旗号,支持维护郊野公园、保存建筑遗产、遵从昂贵建筑守则等,又或主张采取层迭的公众咨询程序,假藉开放与问责之名而拖延发展进度。

 

保护环境与文物都是冠冕堂皇的因由,要求开放与问责也是出师有名,于是成为要从高楼价撄取利益者的最佳借口。

 

世界各地的精明物业投资者都明自投资于有大多数选民反对发展的城市可保障其物业投资,这类大多数甚至会不惜支持小众激进组织,带头反对发展。

 

利润并非纯粹来自售价,发展项目愈多,利润亦愈大,发展商自然不想发展进度受阻,也不愿见繁复的咨询及审批程序。

 

当然有部份发展商或因通晓如何处理繁复的咨询及审批程序,在竞争之中占得优势,甚至认为程序繁复反可让不谙此道的对手吃亏;但若个中程序过于繁复,难保变成一把双刃剑,反而阻碍发展商获取最大利益,又或使之成为无物业选民的抗衡对象。

 

租户优势的今昔对比

 

假如将公屋私有化,则超过三成的香港选民随即摇身变为业主,本应大受欢迎,却偏偏有小众大唱反调,部份反对者声称此举等同为租户提供「双重福利」;此说未免牵强,因为从另一角度看,廉租亦大可看成「不完整」福利。是以如此论调纯属政治上的语言伪术,实质上毫无意义,目的是误导公众。

 

若从公屋私有化有损何方利益的方向分析,则更能反映出个中重点,看来较合乎逻辑的推断是:生计有赖公屋选民的一群。公屋租户往往长住于获分配的单位,彼此有相同利益,易于成为有意从政者构建选民基础;而负责管理公屋的政府雇员,事业前途同样仗赖公屋计划的持续。

 

众所周知,房屋供应问题实非自今日始,虽然二战后大量移民涌入香港,但可供房屋发展的土地极为不足,1945至1958年期间,可供发展的市区土地面积不足200英亩,其中少于30英亩经拍卖而拨作房屋用地。当时《南华早报》一篇社论敦促「政府向建筑商发售土地,以解房屋短缺之急,因为不少寮屋居民其实有能力负担正规房屋租金。」(1958年12月31日)

 

结果当然也是听者藐藐。1947年,正当大批移民涌入香港,英国殖民政府通过租金管制条例,以保障旧式唐楼中的租户,但却变成助长他们将单位分租给新移民,从中获取厚利,业主反而未能得益,可见当时在政治上最具影响力的是租户,而非业主及发展商

 

政治上的结盟形势确实变幻莫测,于此可见一斑。

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