(本文于2015年5月20日载于《信报财经新闻》)

 

1969年,同学刚搬进九龙佐敦新落成的文昌楼,我曾往探访,大厦于1960年代末期落成,共分八幢,都是以「文」字命名;西北两侧是文昌街,南面是文汇街,东面为渡船街。

 

三十多年后,每逢驾车驶出西区海底隧道,沿天桥下行驶向佐敦道,总会一眼认出四座楼宇(每两幢互相依靠)顶部呈锯齿型,排列整齐,遥对西隧(见【图片】)。当时我已拜读过张五常教授1979年发表的香港租管与楼宇重建研究报告,领略到旧楼背后奥妙的经济因素,下文的分析将大量引用报告中的研究结果。

战后由于香港楼市起跌和银行业周期循环,以及香港租金管制及建造守则所造成的恶劣影响,遂出现顶部削斜的楼宇。

 

建筑规则的法理依据

 

19世纪的伦敦,规管楼宇高度主要考虑采光需要。当时街道潮湿,满布马粪,楼宇间透射的阳光极为不足,经常大规模爆发流行病,严重影响公众卫生,故须通过立法加以改善。

 

英国1875年《公共卫生法令》规定,楼宇高度须以能容纳足够阳光照射街道为依归,因此楼宇一面的(地面)建筑线与对面楼宇的屋檐形成的对角不得超过45度,虽然法令中并无明确指出有关规定数字,但有在下列附例中列明:

 

「楼高15英呎,须至少预留(楼前空地阔度)15呎距离。」

 

「楼高25英呎,须至少预留20英呎距离。」

 

「楼高35英呎或以上,则须至少预留25英呎距离。」

 

根据上述各种情况,楼宇顶层与(楼前空地)地面所成角度最多介乎 45度至54.5度之间。

 

有关阳光照射角度的用语,先后见于1890年《英国房屋法令》及1894年《伦敦建筑法令》,其中明确指出后园的采光角度为63.5度,而以两排楼房之间空地的中线为计算起点;因此,若楼高35英呎,则地面线至马路中央的距离最少要有17.5英呎(或楼前空地阔度需最少有35英呎,亦即楼房地面线与对面马路楼房的屋檐最多只可成45度角)。

 

香港的楼宇高度亦曾以此为规管准则。1903年爆发连串流行病之后,香港颁布《建筑法例》,套用伦敦的法则,以63.5度角作为对楼宇高度的规管。

 

无独有偶,印度加尔各答改善基金会(Calcutta Improvement Trust)(英国殖民政府时期房屋发展政策部门)亦曾委托理查德斯(E. P. Richards)就加尔各答的城市规划撰写报告,并于1914年发表,作为改善市内贫民区居住环境参考之用。

 

该报告将加尔各答的恶劣居住环境归咎于1911年《加尔各答改善法令》,因其只是直接从1890年《英国房屋法令》及1894年《伦敦建筑法令》生搬硬套而来。位于热带及亚热带的加尔各答与香港,与伦敦所处纬度截然不同,楼宇采光角度可较偏直,楼宇高度因而可较为调高,可容纳的人口亦较英国为多。

 

通常套用英国法规都能行之有效,但房屋政策则遇上大批农民涌进市区谋生,乃引致贫民区居住环境挤廹恶劣,新加坡便曾经此苦,以致李光耀在1959年得以在政坛乘势而起。

租金管制的无穷遗害

 

1945年至1951年期间,香港人口从60万激增至230万,房屋需求骤然急升,租金升势更有如脱缰野马;英国军方于1945年发出通告,对所有战前落成私人楼宇实行租金管制,并于1947年制定《业主与租客条例》。

 

在此条例规管下,业主只能以强行迫迁或豁免(或经总督特许)方式收楼。不过,由于私人楼宇分租情况极为普遍,加上在租务规管下,但凡收楼令均须通过租赁事务审裁处的抗辩程序,业主根本无法迫令现有租客或三房客户迁出,市区重建难以成事。

 

1935年《建筑物条例》的种种规管措施,严格限制楼宇高度,令业主重建物业的意欲大降,亦使业主和租客之间埋下嫌隙。1903年以后租用的官地,仍受63.5度采光角度的限制,之前租用的则受68度角限制;因此,但凡1903年前后租用的官地,所建楼宇高度相对楼前街道阔度的倍数分别不得超过1.25倍或1倍。此外,除非得总督特许,否则官地上楼宇高度不得超过五层。凡此种种限制下建成的楼宇,平均高度只得3.6层,差距约为0.8层。

 

及至1955年,随着《建筑物条例》重新制定,上述情况为之一变。新条例大大放宽楼宇高度限制,除面向街道主墙不得超过76度角以外,位于街角及个别独立地段楼宇高度亦大为放宽。1960至1962年期间建成的楼宇,平均高度增至9.39层。

 

新修订的条例与租金管制措施避免租客被迫迁的原意背道而驰,当时有关当局或未能注意及此,以致种下业主与租客之间矛盾日深的祸根。

 

幸而1954年一宗关乎收楼重建的诉讼大案,其裁决终能为化解业主与租客矛盾创造条件。租赁事务审裁处时任主席John Way深明拖延重建的社会代价,因而倾向在规管上网开一面,以便业主收楼,展开重建。他为此针对租管法例中的漏洞,凭别出机杼的理据作出裁决,说服法庭批准重建。

 

受到上述裁决的启发,立法局随即就如何为收楼向租客作出赔偿进行辩论,租赁事务审裁处由是获授权议订赔偿金额,这等于掌握审批重建申请大权,大大降低收楼成本。至于「公众利益」一节,重建只须符合新胜于旧的要求即可获批准;况且1955年《建筑物条例》已放宽楼宇高度限制,要合乎此一要求更非难事。

 

新例实施之后,业主与租客较易达成协议,收楼诉讼案件随之大减。受租管法例限制的战前旧楼所处往往是黄金地段,若非John Way的英明裁决,即使建筑规则放宽也是徒然,缺乏有关裁决的弹性处理,香港战后重建历史就要改写,香港亦会落得像加尔各答的下场。

 

新加坡当年凭借李光耀的铁腕统治,硬闯重建大关,避过与加尔各答同一命运;若有人讶异为何香港的生活远较新加坡富于活力,John Way应记首功,因为他的裁决,香港的发展与重建才得以偏向私人市场主导,发挥普通法精神,成为比新加坡更具活力的都市。

 

过度规管的「计时炸弹」

 

旧楼重建的有效赔偿率(efficient rate of compensation),应为市场租金与规管租金之差的现价折扣值,业主及租客可各得其所,可惜租赁事务审裁处采纳其中成员罗文惠所提建议,而将赔偿额定得过低,致使事与愿违。

 

后来的重建赔偿率更日益与符合经济效益的赔偿率脱节,以致香港重建步伐过速,因发展项目过盛但基建滞后而致出现问题。虽然1962年就地积比率制定项目修订,藉以减少重建土地面积,却仍有疏漏。

 

附载于上述修订中的注释说明,新例定于1962年10月19日实施,但建筑事务监督仍可依旧例审批于1966年1月1日前呈交的建筑工程申请,此一漏洞终于导致一股建筑狂潮在1962至1965年期间席卷全港。

 

业主千方百计赶在旧例终止前提交重建申请,楼宇顶层「削斜」的建筑方式于此时出现,可见当时建筑界急就章之风如何严重。根据楼宇立面76度角的规定,业主也就能在斜边角度维持不变情况下,透过顶层「削斜」呈阶梯状的建筑方式,增加楼宇可建高度,从而增加楼面面积(【】)。视乎建筑工地的实际情况,以此方式可增建三至七层的「额外」楼层。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

至于「削斜」式建筑,建筑成本自然异常高昂,皆因结构框架外形不规则,顶部各梯状楼层面积又一层比一层小,但由于机不可失,发展商都乐于仿效。假使当时在限期内呈交申请的楼宇都能如期建成,香港就会有超过三分之一的楼宇能够重建,但由于接踵而来的经济衰退而未能成事。

 

1965年,在经历之前一年的银行挤提小风波之后,香港面临连串大银行挤提风潮,以致当时最具规模的华资银行拥有权亦被迫易手,早前的畅旺楼市在1965年中至1969年末崩溃,「流产」地盘瞩目可见,这段日子至今忆起,依然历历在目,1967年暴动亦于期间发生。我怀疑是因为当时的建筑狂潮,不但导致银行挤提,经济衰退,租客被迫迁者众,导致民不聊生,暴动于是一触即发。

 

由此足见,当时立法与规管酿成始料不及的后果有多严重,市区内不少现存建筑物至今仍留下烙印。上文描述的佐敦区楼群,在往后一大段日子中大概仍将继续存在,图片清晰显示每座楼宇顶部两边均呈「削斜」状,只有面向南方文汇街的一面例外,因为那边面向大街,有较阔空地,因而毋须以「削斜」方式处理。我当时仍在中学求学,不禁暗忖为何这几座楼宇的外形如此不规则,甚至猜想是某种风水布局!

 

参考文献:

 

Steven N S. Cheung, “Rent Control and Housing Reconstruction: The Postwar Experience of Prewar Premises in Hong Kong,” Journal of Law and Economics, April 1979

 

E. P. Richards, The Condition, Improvement and Town Planning of the City of Calcutta and Contiguous Areas – The Richards Report, Calcutta Improvement Trust, Jennings & Bewley, 1914

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