(本文於2017年1月11日載於《信報財經新聞》)

 

2013年10月,亦即政府發表《長遠房屋策略諮詢文件》(下稱《文件》)的一個月之後,我就認為這策略嚴重低估了未來房屋需求的增長(見信報20131030日),而直至現時,即使實施了徵收懲罰性的大額印花稅,住宅樓宇價格仍不斷颷升,証明我所斷非虛。

 

落實的《文件》聲稱於2015/16至2024/25的10個財政年度之內提供48萬個住宅單位;公屋單位數目佔六成,私人住宅單位數目佔四成。

 

《文件》所訂每年提供48,000個單位的目標,是基於每年會有29,400個新增家庭住戶的房屋需求,另加17,600個單位以補充受遷拆影響的舊單位,滿足居住面積不足住戶的需要,以及外來的房屋需求等。

 

預計出了什麼錯?

 

究竟是什麼因素帶動房屋需求增長?首先,單身住戶所佔百份率於1991年為14.8%,1996年為14.9%、2001年是15.6%、2006年為16.5%, 2011年及2016年則分別升至17.1%和17.7%。至於單身住戶數目的增長則如下:1991年至1996年間為42,983個、1996年至2001年為44,205個、2001年至2006年間為46,542、2006年至2011年間為36,435個、2011年至2016年間則為36,712個;每年新增單身住戶達7,000至8,000個(圖1)。

 

 

此外,帶動房屋需求的另一因素,在於離婚率與結婚率颷升。1991年,離婚個案有6,300宗,1996年增至9,500,2001年增至13,400,2006年為17,400,2011年為19,600,2015年為20,100。而於2014年,本港的離婚個案約有20,000宗,首次結婚約37,200宗,再婚約19,200宗;另於內地註册結婚的有5.000宗(圖2)。目前,於香港註冊的首婚與再婚造成住屋需求每年增加超過56,500,連新提供的單身人士單位計算在內,需求量合共每年多於60,000個單位,比《文件》中預測每年所需的29,400個單位,超出一倍有多。

 

 

 

房策影響離婚與再婚率

 

香港的情況與世界各地類同,離婚率在低收入家庭偏高。2011年約有51%的離婚人士(戶主年齡低於65歲)乃處於收入最低層(底部四份位數),而其中約有三份之二居於公屋。

 

再婚率與日俱增情況下,男性再婚機會遠較女性為大,亦即離婚男性再婚比例日增,而失婚女性依然失婚;男性相對於女性的離婚人數計1991年為21,140對28,540,至2011年更擴大至91,540對175,940。

 

租住公屋的離婚女性數目遠較離婚男性急劇增加。1991年,居於公屋的離婚男性與離婚女性分別為數8,260與9,220人;及至2011年,兩項人數則分別增至41,080與78,360。通常於離婚後,男性會遷出,而女性則會繼續在公屋單位居住。是以離婚率上升亦形成遷離公屋的低收入離婚男性在新劏房租戶中佔大比重的現象;他們部份或會再婚而重當公屋租戶,也有部份只能在劏房長期住宿。

 

現時公屋單位編配準則雖較有利於夫婦申請,但卻未有對首婚或再婚夫婦加以區分。此一準則造成變相優待已離婚的申請人,亦令破碎家庭子女承受不良後果;居於公屋的離婚女性日增,引致在公屋破碎單親家庭中成長的子女亦隨之增加。就是這樣造就了一個新的經濟下層階級,令跨代不均現象延續。

 

離婚與再婚在香港日趨普遍,政府實有必要重新檢討本港的長遠房屋政策。究竟目前房屋政策是否變相助長離婚,以致造成新的下層階級?樓價與租金上升反映樓市供應緊縮,但劏房單位數量與及公共輪候人數急升,均顯示房屋政策引致低收入階層的房屋需求膨脹。低收入家庭離婚與再婚率日增,房屋政策實應負上部份責任,難辭其咎。

 

良好的長遠房屋政策不應只着眼於提供單位數量,而必需同時考慮透過房屋政策去建構何種社會。房屋政策會否助長離婚?會否造成公屋裡的新經濟下層階級?又會否降低社會向上流動力、令跨代不均現象惡化?

 

錯誤判斷未來房屋需求倒是易於更正,但制訂錯誤政策則難免禍延後代。

 

香港關於家庭的概念正急劇演化,這是本文討論的重點,也是促使低收入住戶對住屋需求急促上升的原因。若以為只需多建公屋以收窄供求差距便可以解決問題,未免流於莽撞。若真以此為政策,不但在土地供應方面有難處,更會造成更大住屋需求,使問題進一步惡化。

 

此外,多建公屋亦即把更多低收入家庭集中於公屋之中,更會把「有樓」與「無樓」人士之間的經濟鴻溝擴濶。

 

是時候讓房屋政策在未來五年翻翻身了!

 

 

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