(本文於2017年2月1日載於《南華早報》)

 

近30年來,民意調查一直顯示,房屋是最受社會關注的政策議題,但始終未能解決。我認為皆因當局單以房屋問題視之,而未曉這其實也是社會經濟不均問題。

 

解決房屋問題,必須直接解決因樓市升勢不止而引起的經濟不均惡果;單靠增加房屋供應,只會令經濟不均更加嚴重,並對政府財政以至長遠經濟發展造成不良影響,原因有以下三個:

 

第一,公營房屋單位在房屋市場上供應比例已由五成增至六成,但各區業主抗拒在其本區興建新公屋,因為鄰近出租公屋會有損物業價值。

 

原居民及發展商所擁有的私人新界土地。雖然適合撥作興建公屋,但由於可獲政府賠償的吸引力遠較其他用途為低,他們固不願將手上的大部份土地出售。

 

第二,發展租住公屋單位的成本已大幅上漲。以往發展和銷售一個居屋單位的回報,足以支付兩個出租公屋單位的發展和修葺成本,但如今已不再足夠。

 

第三,公屋申請規例容許離婚後再婚者再次申請公屋單位,難免成為變相鼓勵公屋居民離婚,租住公屋計劃無形中為願意離婚的低收入住戶提供可觀補貼。這邊廂增建多些公屋單位,那邊廂促使低收入住戶對公屋的需求增加。

 

與其只知將公地用作興建租住公屋、租置計劃及居屋單位,不如設法釋放公地的潛在價值,締造多方共贏的方案。此舉涉及三方面的政策措施。

 

第一,將新落成的公屋單位作為自置物業出售給合資格家庭(可先租後買,售價維持不變),所有月入低於50,500元的家庭也可申請。

 

重新活化房屋階梯的關鍵,在於方便易於融資,而非提供價格折扣。將此等單位以發展成本價格發售,買家繳付半成至一成首期後,向銀行申請按揭貸款,由政府擔保(一如現時購買居屋安排)。

 

至於購買單位時的待補地價,則由政府提供免息(或低息)貸款,並無任何附帶到期及償債條件。此等單位經償清政府貸款後,可在市場上公開售賣。有別於居屋單位,即使地價有所升降,此等單位的待償貸款額將維持不變。

 

第二,所有現時出租公屋單位,可根據同樣融資安排,售給現行公屋租戶。暫時無意購買所住單位的租戶,日後亦可以同樣條件購買。

 

第三,所有現有未補地價的租置計劃及居屋單位,可透過同樣融資安排補地價。

 

土地價值於是得以釋出,單位業主(兼買家)與政府(兼賣家)也就雙方共贏;業主可得具升值潛力的資產,在房屋階梯上升,亦可進一步改善生活。

 

政府身為興建公屋土地的業主,可向單位業主(債務人)收取還款,再用以發展公屋單位,從此再不用因發展公屋而背負沉重財務重擔。

 

發展商及投資者則有更大客路。政府有能力以較高價格在新界徵地,鄉郊地主自然願意將土地售與政府。

 

政府再不用等候經年才能回本。事實上公屋單位業主的待還貸款已成為政府資產,可通過長債方式放售,從而獲取即時收益。若以30年為期限,此等長債更有助發展流動性充裕的債券市場,其中長期利率則可作為長期借貸業務基準。

 

從潛藏於現有公屋單位中釋放的土地價值,現時估值約達三萬八千九百億元,幾近本地生產總值的兩倍。即使只動用其中一小部份,亦足可支付教育、醫療、社會福利,以及各類基建及項目投資所須經費的預期增長,而毋須另闢財源。

 

上述安排亦可大幅減輕香港的經濟不均現象,既可維護香港固有的靈活自由市場、有限度政府,以及低稅私人企業經濟制度。這充份展現透過土地融資以維持公平社會與經濟繁榮的優勢,事實上全賴在普通法制度下,資本主義經濟中,土地得以成為極有價值的資源。

 

我竭誠希望本屆特首選舉委員會的委員能以此作為參考。

 

Share 分享到: 新浪微博   腾讯微博   人人网   FaceBook   Twitter   Google+  
Print Friendly

此文章还有以下语言版本:簡體中文, 英語

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>