（本文于2017年2月1日载于《南华早报》）
近30年来，民意调查一直显示，房屋是最受社会关注的政策议题，但始终未能解决。我认为皆因当局单以房屋问题视之，而未晓这其实也是社会经济不均问题。
解决房屋问题，必须直接解决因楼市升势不止而引起的经济不均恶果；单靠增加房屋供应，只会令经济不均更加严重，并对政府财政以至长远经济发展造成不良影响，原因有以下三个：
第一，公营房屋单位在房屋市场上供应比例已由五成增至六成，但各区业主抗拒在其本区兴建新公屋，因为邻近出租公屋会有损物业价值。
原居民及发展商所拥有的私人新界土地。虽然适合拨作兴建公屋，但由于可获政府赔偿的吸引力远较其他用途为低，他们固不愿将手上的大部份土地出售。
第二，发展租住公屋单位的成本已大幅上涨。以往发展和销售一个居屋单位的回报，足以支付两个出租公屋单位的发展和修葺成本，但如今已不再足够。
第三，公屋申请规例容许离婚后再婚者再次申请公屋单位，难免成为变相鼓励公屋居民离婚，租住公屋计划无形中为愿意离婚的低收入住户提供可观补贴。这边厢增建多些公屋单位，那边厢促使低收入住户对公屋的需求增加。
与其只知将公地用作兴建租住公屋、租置计划及居屋单位，不如设法释放公地的潜在价值，缔造多方共赢的方案。此举涉及三方面的政策措施。
第一，将新落成的公屋单位作为自置物业出售给合资格家庭（可先租后买，售价维持不变），所有月入低于50,500元的家庭也可申请。
重新活化房屋阶梯的关键，在于方便易于融资，而非提供价格折扣。将此等单位以发展成本价格发售，买家缴付半成至一成首期后，向银行申请按揭贷款，由政府担保（一如现时购买居屋安排）。
至于购买单位时的待补地价，则由政府提供免息（或低息）贷款，并无任何附带到期及偿债条件。此等单位经偿清政府贷款后，可在市场上公开售卖。有别于居屋单位，即使地价有所升降，此等单位的待偿贷款额将维持不变。
第二，所有现时出租公屋单位，可根据同样融资安排，售给现行公屋租户。暂时无意购买所住单位的租户，日后亦可以同样条件购买。
第三，所有现有未补地价的租置计划及居屋单位，可透过同样融资安排补地价。
土地价值于是得以释出，单位业主（兼买家）与政府（兼卖家）也就双方共赢；业主可得具升值潜力的资产，在房屋阶梯上升，亦可进一步改善生活。
政府身为兴建公屋土地的业主，可向单位业主（债务人）收取还款，再用以发展公屋单位，从此再不用因发展公屋而背负沉重财务重担。
发展商及投资者则有更大客路。政府有能力以较高价格在新界征地，乡郊地主自然愿意将土地售与政府。
政府再不用等候经年才能回本。事实上公屋单位业主的待还贷款已成为政府资产，可通过长债方式放售，从而获取实时收益。若以30年为期限，此等长债更有助发展流动性充裕的债券市场，其中长期利率则可作为长期借贷业务基准。
从潜藏于现有公屋单位中释放的土地价值，现时估值约达三万八千九百亿元，几近本地生产总值的两倍。即使只动用其中一小部份，亦足可支付教育、医疗、社会福利，以及各类基建及项目投资所须经费的预期增长，而毋须另辟财源。
上述安排亦可大幅减轻香港的经济不均现象，既可维护香港固有的灵活利伯维尔场、有限度政府，以及低税私人企业经济制度。这充份展现透过土地融资以维持公平社会与经济繁荣的优势，事实上全赖在普通法制度下，资本主义经济中，土地得以成为极有价值的资源。
我竭诚希望本届特首选举委员会的委员能以此作为参考。
