（本文于2017年2月1日载于《信报财经新闻》）
1997年，董建华成为香港特别行政区首任行政长官，以令全港七成市民拥有自置物业为政策目标之一，其后虽然遭亚洲金融风暴冲击而令计划受阻，但亦开始兴建并于2002年落成300,000个公营房屋单位（出租及自置），创下记录，并提供25万个（后改为183,700个）租者置其屋计划（租置计划）的出售单位。
次任行政长官曾荫权，在楼市风雨飘摇之际接任，政策焦点不在建屋拓地，却着力改善居住环境、不求过量增加供应，至其任期即将届满，自知错判形势，却在市场全面复苏，楼价持续飙升之际，重推居者有其屋计划，并推出另一资助中等入息的家庭自置居所计划。
至于第三位行政长官梁振英，上任后一直集中解决房屋问题，在重重障碍下，致力提升土地供应，增建出租公屋及居屋，以应收入不高家庭日形殷切的房屋需求，并以惩罚性印花税遏止炒楼热潮。
近30年来，民意调查一直显示，房屋是最受社会关注的政策议题，但始终未能解决。我认为皆因当局单以房屋问题视之，而未晓这其实也是社会经济不均问题。
房屋问题远因近由
若把房屋一环纯粹视作房屋问题，着眼点自然只限于楼宇单位短缺方面，于是眼看楼价及租金升势不断，只会觉得房屋供不应求，以为解决方案系于增加房屋单位供应，然而增建单位需时（大概三年，要是土地供应不足，所需年期更可能长达十至二十年）。
与此同时，楼价持续飙升，楼市炒风炽热，楼价超乎普罗大众负担能力，民怨日深，政府不惜推出急就章措施，以惩罚性印花税暂时遏止楼价升势，可惜这仅能压抑炒风于一时，却无助化解供不应求的核心问题。在仍未能解决房屋供应短缺问题之际，需求却意外地急跌；在楼价急挫形势下，业主蒙受巨大损失，忿忿不平，房屋政策又立即大开倒车。
房屋政策极难勘定，因其中影响需求与供应之因素并异步消长，致使错误政策频生，这些因素包括：一、长远房屋需求；二、短期房屋需求；三、长远房屋供应；四、短期房屋供应。
长远因素影响来得较缓慢，亦较易于预期，需透过长远可持续经济政策应对，而非短期考虑；短期因素由于较难预计，又或骤然出现，往往被外来因素触发，而非决策者所能控制；如亚洲金融风暴或美国量化宽松措施皆属此例。
不幸地房屋政策往往受短期政治考虑左右，而罔顾长远社经考虑；无法持续的房屋政策根本不会成功。房屋政策要能持续，必须始终如一，符合相关经济、社会、政治目标。
经济不均与房策
在1980年代中期之前40年期间，房屋问题关键在于1945至1951年，大批新移民涌至，本地人口由60万急升至230万，家庭数目大增，住屋供不应求，当时急务在于从速增建住屋单位，但求价格廉宜，并不讲究质量。
此一任务由政府部门负责，自然有其客观因素，房屋委员会及相关公营房屋团体亦不负所托，1971至1991年间，本地家庭住户与永久性房屋单位的比率（亦即「同屋共住户数比率」）由1.27降至0.92。
即使房屋供求状况后来经过多番变迁，这比率仍一直维持在0.89 至 0.93之间；但与此同时，楼价飙升导致民怨日深，房屋短缺情况日趋严重，可见「同屋共住户数比率」已不足以反映房屋短缺的程度，原因有二。
首先，家庭概念逐渐转变。跨境婚姻数目上升（近30年来占婚姻总数四成左右），离婚率更急剧上升，而由于以低收入家庭占大多数，亦变相大大增加了低收入家庭对公屋及私楼单位的需求。
在私人出租楼宇的市场，「劏房」需求趋升，可说是市场上廉租房屋需求日增的副产品，虽然有关楼市的消息，每多着眼于海外投资者在香港入市意欲渐强，但忽视本地低收入家庭住屋需求增加更为殷切。
其次，收入不均与财富不均日趋严峻，原因固然不一而足，影响所及，房屋政策日形政治化，各界对有何适当对策众说纷纭；有关应否遏止楼价升势，社会上正反意见各占一半。今时今日，房屋政策完全受制于零和政治，一日未能化解经济不均，遑论有效处理房屋问题。
在科技发展和全球化经济融合的潮流下，世界各地高技术与非技术在职者工资差距日益扩大，收入不均的现象亦日趋严重；中产阶级渐向下沉，变为低收入阶层，是各地政治分歧的关键因素。
美国政府的对策是一直以低息按揭贷款和零首期鼓励国民置业，但楼市过度炽热，加上对按揭证券化监管不善，终在2008年金融海啸期间惨淡收场。
至于香港，金融当局为避免楼市过于波动及其可能对银行业构成系统风险，故在按揭成数上严加限制。按揭首期高达四成，中产阶层除非父母拥有物业，甚或父母物业资产丰厚，否则亦与低收入阶层同一命运，陷入置业无望困境；这无疑也是加速中产阶层没落的又一因素。
奇怪的是，对于低与中等收入阶层的房屋需求日增，决策者却始终缺乏理解，仍视增建出租公屋单位为唯一解决方案，。
从房屋问题入手解决经济不均
眼前的挑战，已非仅仅关乎房屋供应量未能满足住户需要，而是在于两方面：一、中产阶层日渐沦为低收入阶层，置业意愿亦渐成空想；二、低收入家庭在房屋市场上比重日增，政府面临不胜负荷的公屋单位需求。
解决房屋问题，必须直接解决因楼市升势不止而引起的经济不均恶果；单靠增加房屋供应，只会令经济不均更加严重，并对政府财政以至长远经济发展造成不良影响。
公营房屋单位在房屋市场上供应比例已由五成增至六成，如此公营房屋政策无疑受民粹政客欢迎，但邻近出租公屋会有损物业价值，各区业主对在本区兴建公屋自然抗拒，楼价如此偏高，更是此等业主的重要资产，有此私心并无抵触法律，亦属无可厚非。
若论发展新界土地，往往涉及征收农地，及原居民及发展商所拥有的私人土地。若将土地拨作兴建公屋，可获政府赔偿的吸引力远较其他用途为低，与上述各区居民一样，他们固不愿将手上的大部份土地权益以低廉价钱售与政府兴建公屋。
土地另一项棘手问题，是政府的徙置赔偿方案只照顾乡郊寮屋居民的住宿需要，而忽略其生计问题。况且当前乡郊寮屋居民权益的代言人声势浩大，更与环境及保育问题关注团体结成政治联盟。
另一方面，发展租住公屋单位的成本已大幅上涨。以往发展和销售一个居屋单位的回报，足以支付两个出租公屋单位的发展和修葺成本，但如今已不再足够。
出租公屋发展成本大增，但居屋单位售价却不可相应调高，因住户收入并未有大幅增加。如今发展和销售一个居屋单位的回报，只够支付一个出租公屋单位的成本，以致政府难以提高出价收购农地，以期长远增建出租公屋单位。
假使未能进一步开源（例如加税），相信政府难以长远资助发展在房屋供应中比重日增的公屋单位。
此外，公屋申请规例容许离婚后再婚者再次申请公屋单位，难免成为变相鼓励公屋居民离婚，租住公屋计划无形中为愿意离婚的低收入住户提供可观补贴。这边厢增建多些公屋单位，那边厢促使低收入住户对公屋的需求增加。
增加兴建出租公屋单位实非善法，原因有三。第一，政府财政难以持续负担：政府更难有能力以高价收地，及徙置乡郊寮屋居民以缩减延误时间。
第二，变相助长低收入家庭离婚意欲，增加对出租公屋的需求。破碎家庭增多，家庭收入不均更形恶化，整体社会经济不均亦随而恶化。
第三，租住公屋的家庭增多，楼价高踞不下，按揭首期高昂，房屋阶梯因而打破，市民置业梦想随之幻灭，减轻经济不均现象的希望也就更趋渺茫。
释放公营房屋价值
与其只知将公地用作兴建租住公屋、租置计划及居屋单位，不如设法释放公地的潜在价值，缔造多方共赢的方案。此举涉及三方面的政策措施。
第一，将新落成的公屋单位作为自置物业出售给合资格家庭（可先租后买，售价维持不变）。所有租住公屋及居屋单位申请者均符合资格，换言之，月入低于50,500元的家庭也可申请。为合资格家庭提供的单位，可算是为处于房屋阶梯中底层者而设的「上车」楼盘。
重新活化房屋阶梯的关键，在于方便易于融资，而非提供价格折扣。将此等单位以发展成本价格发售，买家缴付半成至一成首期后，向银行申请按揭贷款，由政府担保（一如现时购买居屋安排）。
至于购买单位时的待补地价，则由政府提供免息（或低息）贷款，并无任何附带到期及偿债条件。此等单位经偿清政府贷款后，可在市场上公开售卖。有别于居屋单位，即使地价有所升降，此等单位的待偿贷款额将维持不变。
购买单位后，从有关地价所得的累计资本增益，即归业主所有。在单位售出或已经悉数偿还贷款后，政府可获业主补偿地价。在如此新安排下，政府只充当贷款人的角色，实际效果是矫正资本市场不完善之处，化解政府透过贷款成数规定避免银行蒙受系统风险的限制。
第二，所有现时出租公屋单位，可根据同样融资安排，售给现行公屋租户。暂时无意购买所住单位的租户，日后亦可以同样条件购买。
第三，所有现有未补地价的租置计划及居屋单位，可透过同样融资安排补地价。
土地价值于是得以释出，单位业主（兼买家）与政府（兼卖家）也就双方共赢；业主可得具升值潜力的资产，在房屋阶梯上升，亦可进一步改善生活。
政府身为兴建公屋土地的业主，可向单位业主（债务人）收取还款，再用以发展公屋单位，从此再不用因发展公屋而背负沉重财务重担。
发展商及投资者则有更大客路。政府由是有能力以较高价格在新界征地，乡郊地主自然愿意将土地售与政府。
政府再不用等候经年才能回本。事实上公屋单位业主的待还贷款已成为政府资产，可通过长债方式放售，从而获取实时收益。若以30年为期限，此等长债更有助发展流动性充裕的债券市场，其中长期利率则可作为长期借贷业务基准。
从潜藏于现有公屋单位中释放的土地价值，现时估值约达三万八千九百亿元，几近本地生产总值的两倍。即使只动用其中一小部份，亦足可支付教育、医疗、社会福利，以及各类基建及项目投资所须经费的预期增长，而毋须另辟财源。
上述安排亦可大幅减轻香港的经济不均现象，既可维护香港固有的灵活利伯维尔场、有限度政府，以及低税私人企业经济制度，亦足以补贴日益增加的各类社会开支。这充份展现透过土地融资以维持公平社会与经济繁荣的优势，事实上全赖在普通法制度下，资本主义经济中，土地得以成为极有价值的资源。
我竭诚希望本届特首选举委员会的委员能以此作为参考。
