（本文於2017年2月1日載於《南華早報》）
近30年來，民意調查一直顯示，房屋是最受社會關注的政策議題，但始終未能解決。我認為皆因當局單以房屋問題視之，而未曉這其實也是社會經濟不均問題。
解決房屋問題，必須直接解決因樓市升勢不止而引起的經濟不均惡果；單靠增加房屋供應，只會令經濟不均更加嚴重，並對政府財政以至長遠經濟發展造成不良影響，原因有以下三個：
第一，公營房屋單位在房屋市場上供應比例已由五成增至六成，但各區業主抗拒在其本區興建新公屋，因為鄰近出租公屋會有損物業價值。
原居民及發展商所擁有的私人新界土地。雖然適合撥作興建公屋，但由於可獲政府賠償的吸引力遠較其他用途為低，他們固不願將手上的大部份土地出售。
第二，發展租住公屋單位的成本已大幅上漲。以往發展和銷售一個居屋單位的回報，足以支付兩個出租公屋單位的發展和修葺成本，但如今已不再足夠。
第三，公屋申請規例容許離婚後再婚者再次申請公屋單位，難免成為變相鼓勵公屋居民離婚，租住公屋計劃無形中為願意離婚的低收入住戶提供可觀補貼。這邊廂增建多些公屋單位，那邊廂促使低收入住戶對公屋的需求增加。
與其只知將公地用作興建租住公屋、租置計劃及居屋單位，不如設法釋放公地的潛在價值，締造多方共贏的方案。此舉涉及三方面的政策措施。
第一，將新落成的公屋單位作為自置物業出售給合資格家庭（可先租後買，售價維持不變），所有月入低於50,500元的家庭也可申請。
重新活化房屋階梯的關鍵，在於方便易於融資，而非提供價格折扣。將此等單位以發展成本價格發售，買家繳付半成至一成首期後，向銀行申請按揭貸款，由政府擔保（一如現時購買居屋安排）。
至於購買單位時的待補地價，則由政府提供免息（或低息）貸款，並無任何附帶到期及償債條件。此等單位經償清政府貸款後，可在市場上公開售賣。有別於居屋單位，即使地價有所升降，此等單位的待償貸款額將維持不變。
第二，所有現時出租公屋單位，可根據同樣融資安排，售給現行公屋租戶。暫時無意購買所住單位的租戶，日後亦可以同樣條件購買。
第三，所有現有未補地價的租置計劃及居屋單位，可透過同樣融資安排補地價。
土地價值於是得以釋出，單位業主（兼買家）與政府（兼賣家）也就雙方共贏；業主可得具升值潛力的資產，在房屋階梯上升，亦可進一步改善生活。
政府身為興建公屋土地的業主，可向單位業主（債務人）收取還款，再用以發展公屋單位，從此再不用因發展公屋而背負沉重財務重擔。
發展商及投資者則有更大客路。政府有能力以較高價格在新界徵地，鄉郊地主自然願意將土地售與政府。
政府再不用等候經年才能回本。事實上公屋單位業主的待還貸款已成為政府資產，可通過長債方式放售，從而獲取即時收益。若以30年為期限，此等長債更有助發展流動性充裕的債券市場，其中長期利率則可作為長期借貸業務基準。
從潛藏於現有公屋單位中釋放的土地價值，現時估值約達三萬八千九百億元，幾近本地生產總值的兩倍。即使只動用其中一小部份，亦足可支付教育、醫療、社會福利，以及各類基建及項目投資所須經費的預期增長，而毋須另闢財源。
上述安排亦可大幅減輕香港的經濟不均現象，既可維護香港固有的靈活自由市場、有限度政府，以及低稅私人企業經濟制度。這充份展現透過土地融資以維持公平社會與經濟繁榮的優勢，事實上全賴在普通法制度下，資本主義經濟中，土地得以成為極有價值的資源。
我竭誠希望本屆特首選舉委員會的委員能以此作為參考。
