（本文於2017年2月1日載於《信報財經新聞》）
1997年，董建華成為香港特別行政區首任行政長官，以令全港七成市民擁有自置物業為政策目標之一，其後雖然遭亞洲金融風暴衝擊而令計劃受阻，但亦開始興建並於2002年落成300,000個公營房屋單位（出租及自置），創下記錄，並提供25萬個（後改為183,700個）租者置其屋計劃（租置計劃）的出售單位。
次任行政長官曾蔭權，在樓市風雨飄搖之際接任，政策焦點不在建屋拓地，卻著力改善居住環境、不求過量增加供應，至其任期即將屆滿，自知錯判形勢，卻在市場全面復甦，樓價持續飆升之際，重推居者有其屋計劃，並推出另一資助中等入息的家庭自置居所計劃。
至於第三位行政長官梁振英，上任後一直集中解決房屋問題，在重重障礙下，致力提升土地供應，增建出租公屋及居屋，以應收入不高家庭日形殷切的房屋需求，並以懲罰性印花稅遏止炒樓熱潮。
近30年來，民意調查一直顯示，房屋是最受社會關注的政策議題，但始終未能解決。我認為皆因當局單以房屋問題視之，而未曉這其實也是社會經濟不均問題。
房屋問題遠因近由
若把房屋一環純粹視作房屋問題，著眼點自然只限於樓宇單位短缺方面，於是眼看樓價及租金升勢不斷，只會覺得房屋供不應求，以為解決方案繫於增加房屋單位供應，然而增建單位需時（大概三年，要是土地供應不足，所需年期更可能長達十至二十年）。
與此同時，樓價持續飆升，樓市炒風熾熱，樓價超乎普羅大眾負擔能力，民怨日深，政府不惜推出急就章措施，以懲罰性印花稅暫時遏止樓價升勢，可惜這僅能壓抑炒風於一時，卻無助化解供不應求的核心問題。在仍未能解決房屋供應短缺問題之際，需求卻意外地急跌；在樓價急挫形勢下，業主蒙受巨大損失，忿忿不平，房屋政策又立即大開倒車。
房屋政策極難勘定，因其中影響需求與供應之因素並非同步消長，致使錯誤政策頻生，這些因素包括：一、長遠房屋需求；二、短期房屋需求；三、長遠房屋供應；四、短期房屋供應。
長遠因素影響來得較緩慢，亦較易於預期，需透過長遠可持續經濟政策應對，而非短期考慮；短期因素由於較難預計，又或驟然出現，往往被外來因素觸發，而非決策者所能控制；如亞洲金融風暴或美國量化寬鬆措施皆屬此例。
不幸地房屋政策往往受短期政治考慮左右，而罔顧長遠社經考慮；無法持續的房屋政策根本不會成功。房屋政策要能持續，必須始終如一，符合相關經濟、社會、政治目標。
經濟不均與房策
在1980年代中期之前40年期間，房屋問題關鍵在於1945至1951年，大批新移民湧至，本地人口由60萬急升至230萬，家庭數目大增，住屋供不應求，當時急務在於從速增建住屋單位，但求價格廉宜，並不講究質量。
此一任務由政府部門負責，自然有其客觀因素，房屋委員會及相關公營房屋團體亦不負所托，1971至1991年間，本地家庭住戶與永久性房屋單位的比率（亦即「同屋共住戶數比率」）由1.27降至0.92。
即使房屋供求狀況後來經過多番變遷，這比率仍一直維持在0.89 至 0.93之間；但與此同時，樓價飆升導致民怨日深，房屋短缺情況日趨嚴重，可見「同屋共住戶數比率」已不足以反映房屋短缺的程度，原因有二。
首先，家庭概念逐漸轉變。跨境婚姻數目上升（近30年來佔婚姻總數四成左右），離婚率更急劇上升，而由於以低收入家庭佔大多數，亦變相大大增加了低收入家庭對公屋及私樓單位的需求。
在私人出租樓宇的市場，「劏房」需求趨升，可說是市場上廉租房屋需求日增的副產品，雖然有關樓市的消息，每多著眼於海外投資者在香港入市意欲漸強，但忽視本地低收入家庭住屋需求增加更為殷切。
其次，收入不均與財富不均日趨嚴峻，原因固然不一而足，影響所及，房屋政策日形政治化，各界對有何適當對策眾說紛紜；有關應否遏止樓價升勢，社會上正反意見各佔一半。今時今日，房屋政策完全受制於零和政治，一日未能化解經濟不均，遑論有效處理房屋問題。
在科技發展和全球化經濟融合的潮流下，世界各地高技術與非技術在職者工資差距日益擴大，收入不均的現象亦日趨嚴重；中產階級漸向下沉，變為低收入階層，是各地政治分歧的關鍵因素。
美國政府的對策是一直以低息按揭貸款和零首期鼓勵國民置業，但樓市過度熾熱，加上對按揭證券化監管不善，終在2008年金融海嘯期間慘淡收場。
至於香港，金融當局為避免樓市過於波動及其可能對銀行業構成系統風險，故在按揭成數上嚴加限制。按揭首期高達四成，中產階層除非父母擁有物業，甚或父母物業資產豐厚，否則亦與低收入階層同一命運，陷入置業無望困境；這無疑也是加速中產階層沒落的又一因素。
奇怪的是，對於低與中等收入階層的房屋需求日增，決策者卻始終缺乏理解，仍視增建出租公屋單位為唯一解決方案，。
從房屋問題入手解決經濟不均
眼前的挑戰，已非僅僅關乎房屋供應量未能滿足住戶需要，而是在於兩方面：一、中產階層日漸淪為低收入階層，置業意願亦漸成空想；二、低收入家庭在房屋市場上比重日增，政府面臨不勝負荷的公屋單位需求。
解決房屋問題，必須直接解決因樓市升勢不止而引起的經濟不均惡果；單靠增加房屋供應，只會令經濟不均更加嚴重，並對政府財政以至長遠經濟發展造成不良影響。
公營房屋單位在房屋市場上供應比例已由五成增至六成，如此公營房屋政策無疑受民粹政客歡迎，但鄰近出租公屋會有損物業價值，各區業主對在本區興建公屋自然抗拒，樓價如此偏高，更是此等業主的重要資產，有此私心並無抵觸法律，亦屬無可厚非。
若論發展新界土地，往往涉及徵收農地，及原居民及發展商所擁有的私人土地。若將土地撥作興建公屋，可獲政府賠償的吸引力遠較其他用途為低，與上述各區居民一樣，他們固不願將手上的大部份土地權益以低廉價錢售與政府興建公屋。
土地另一項棘手問題，是政府的徙置賠償方案只照顧鄉郊寮屋居民的住宿需要，而忽略其生計問題。況且當前鄉郊寮屋居民權益的代言人聲勢浩大，更與環境及保育問題關注團體結成政治聯盟。
另一方面，發展租住公屋單位的成本已大幅上漲。以往發展和銷售一個居屋單位的回報，足以支付兩個出租公屋單位的發展和修葺成本，但如今已不再足夠。
出租公屋發展成本大增，但居屋單位售價卻不可相應調高，因住戶收入並未有大幅增加。如今發展和銷售一個居屋單位的回報，只夠支付一個出租公屋單位的成本，以致政府難以提高出價收購農地，以期長遠增建出租公屋單位。
假使未能進一步開源（例如加稅），相信政府難以長遠資助發展在房屋供應中比重日增的公屋單位。
此外，公屋申請規例容許離婚後再婚者再次申請公屋單位，難免成為變相鼓勵公屋居民離婚，租住公屋計劃無形中為願意離婚的低收入住戶提供可觀補貼。這邊廂增建多些公屋單位，那邊廂促使低收入住戶對公屋的需求增加。
增加興建出租公屋單位實非善法，原因有三。第一，政府財政難以持續負擔：政府更難有能力以高價收地，及徙置鄉郊寮屋居民以縮減延誤時間。
第二，變相助長低收入家庭離婚意欲，增加對出租公屋的需求。破碎家庭增多，家庭收入不均更形惡化，整體社會經濟不均亦隨而惡化。
第三，租住公屋的家庭增多，樓價高踞不下，按揭首期高昂，房屋階梯因而打破，市民置業夢想隨之幻滅，減輕經濟不均現象的希望也就更趨渺茫。
釋放公營房屋價值
與其只知將公地用作興建租住公屋、租置計劃及居屋單位，不如設法釋放公地的潛在價值，締造多方共贏的方案。此舉涉及三方面的政策措施。
第一，將新落成的公屋單位作為自置物業出售給合資格家庭（可先租後買，售價維持不變）。所有租住公屋及居屋單位申請者均符合資格，換言之，月入低於50,500元的家庭也可申請。為合資格家庭提供的單位，可算是為處於房屋階梯中底層者而設的「上車」樓盤。
重新活化房屋階梯的關鍵，在於方便易於融資，而非提供價格折扣。將此等單位以發展成本價格發售，買家繳付半成至一成首期後，向銀行申請按揭貸款，由政府擔保（一如現時購買居屋安排）。
至於購買單位時的待補地價，則由政府提供免息（或低息）貸款，並無任何附帶到期及償債條件。此等單位經償清政府貸款後，可在市場上公開售賣。有別於居屋單位，即使地價有所升降，此等單位的待償貸款額將維持不變。
購買單位後，從有關地價所得的累計資本增益，即歸業主所有。在單位售出或已經悉數償還貸款後，政府可獲業主補償地價。在如此新安排下，政府只充當貸款人的角色，實際效果是矯正資本市場不完善之處，化解政府透過貸款成數規定避免銀行蒙受系統風險的限制。
第二，所有現時出租公屋單位，可根據同樣融資安排，售給現行公屋租戶。暫時無意購買所住單位的租戶，日後亦可以同樣條件購買。
第三，所有現有未補地價的租置計劃及居屋單位，可透過同樣融資安排補地價。
土地價值於是得以釋出，單位業主（兼買家）與政府（兼賣家）也就雙方共贏；業主可得具升值潛力的資產，在房屋階梯上升，亦可進一步改善生活。
政府身為興建公屋土地的業主，可向單位業主（債務人）收取還款，再用以發展公屋單位，從此再不用因發展公屋而背負沉重財務重擔。
發展商及投資者則有更大客路。政府由是有能力以較高價格在新界徵地，鄉郊地主自然願意將土地售與政府。
政府再不用等候經年才能回本。事實上公屋單位業主的待還貸款已成為政府資產，可通過長債方式放售，從而獲取即時收益。若以30年為期限，此等長債更有助發展流動性充裕的債券市場，其中長期利率則可作為長期借貸業務基準。
從潛藏於現有公屋單位中釋放的土地價值，現時估值約達三萬八千九百億元，幾近本地生產總值的兩倍。即使只動用其中一小部份，亦足可支付教育、醫療、社會福利，以及各類基建及項目投資所須經費的預期增長，而毋須另闢財源。
上述安排亦可大幅減輕香港的經濟不均現象，既可維護香港固有的靈活自由市場、有限度政府，以及低稅私人企業經濟制度，亦足以補貼日益增加的各類社會開支。這充份展現透過土地融資以維持公平社會與經濟繁榮的優勢，事實上全賴在普通法制度下，資本主義經濟中，土地得以成為極有價值的資源。
我竭誠希望本屆特首選舉委員會的委員能以此作為參考。
