（本文于二零一九年二月二十七日载于《信报财经新闻》）
1998年，政府推出租者置其屋计划（租置计划），作为达致七成市民自置居所目标的两大核心政策之一；另一核心政策为在其后十年之内，每年兴建八万五千个房屋单位。但经九七亚洲金融风暴之后，在通缩持续和经济停滞形势下，两大政策同遭搁置。
时至今日仍有不少人深信，此两大核心措施只应暂时搁置，不宜撤销。
增加住屋供应的需求从未停歇，当前政府力求增建房屋，以补历来供应短缺不断累积之数，但未见有恢复施行租置计划的打算。
回溯租置计划在20年前于1998至2005年期间实施，把公屋单位售与现居租户，2018年9月录得合共售出140,298个公屋单位，价值最少三千亿港元，比港铁沙田至中环线的兴建成本还要高，实在是极为庞大的公共资产。
如此庞大金额，自是令人咋舌，但较少人会意识到租置计划对劳动市场的影响。
就业数据变化始末
租置计划在1998至2006年期间推行，包含了39个在1982至1994年期间落成的公共屋邨，同期落成的还有其他60个公共屋邨，可作比较。
根据1996年中期人口统计显示，纳入租置计划的39个屋邨有186,000个住户，另外60个出租公屋屋邨的住户数目则为209,000。当年租置计划尚未实施，且把这两组屋邨住户的一般适龄工作（18至64岁）男女的劳动参与率和失业率在租置计划实施前后作出比较。
1996年，居于上述39个屋邨的适龄工作男性，其劳动参与率估计为0.973，略低于另外60个纯出租公屋屋邨男性居民0.975的估计数字。至于适龄工作女性，居住于未来租置计划屋邨者，其劳动参与率为0.578，而另外60个公共屋邨的相应比率则为0.601，后者的劳动参与率明显较高。
失业率方面，居于未来租置计划39个屋邨的适龄工作男性为0.043，略高于另外60个純出租公屋屋邨男性居民0.041的数字；对于适龄工作女性的失业率，两组屋邨均为0.039。
是以1996年的统计数字显示，两组屋邨的情况相差不大。租置计划推出之后，根据2001年人口普查数据，情况有所改变，租置计划屋邨的适龄工作男女性居民，都录得显著较高劳动参与率和较低失业率【表1】。
适龄工作男性之中，居于租置计划屋邨的劳动参与率2001年为0.950，2006年为0.952，2011年为0.934，2016年为0.938；均高于同期另一组纯出租公屋屋邨2001年的0.945、2006年的0.941、2011年的0.924、2016年的0.931水平。2016年，租置计划屋邨男性居民的劳动参与率高出0.7%；即等同男性工作人口增加了1,230人。2001至2016年期间，适龄工作男性的劳动参与率平均上升0.8%。
租置计划屋邨的适龄工作女性之劳动参与率，2001年为0.675，2006年为0.742，2011年为0.771，2016年为0.758，均高于同期另一组纯出租公屋屋邨2001年的0.673、2006年的0.719、2011年的0.742、2016年的0.746水平。2016年，租置计划屋邨女性居民的劳动参与率高出1.2%；从工作人口而言，即等同女性工作人口增加了2,000人。2001至2016年期间，适龄工作女性的劳动参与率平均上升1.6%。
在失业率方面情况亦相若。适龄工作男性之中，居于租置计划屋邨的失业率2001年为0.083，2006年为0.073，2011年为0.053，2016年为0.049；几乎都低于同期纯出租公屋屋邨居民2001年的0.080、2006年的0.083、2011年的0.062、2016年的0.056水平。2016年，租置计划屋邨男性居民低出的失业率为0.7%；从工作人口而言，即适龄工作男性的增加数目为860人。2001至2016年期间，适龄工作男性的失业率平均下跌0.5%。
适龄工作女性之中，居于租置计划屋邨的失业率2001年为0.047，2006年为0.077，2011年为0.057，2016年为0.048，几乎都低于同期纯出租公屋屋邨居民2001年的0.044、2006年的0.077、2011年的0.060、2016年的0.053的水平。2016年，租置计划屋邨女性居民低出的失业率为0.6%；从工作人口而言，即适龄工作女性的增加数目为680人。2001至2016年期间，适龄工作女性的失业率平均下跌0.1%。
为何居于租置计划屋邨与纯出租公屋屋邨的一般适龄工作男性与女性，在劳动参与率和失业率方面会有如此差别？
劳动人口增长动力
在劳动参与行为上业主往往被视为与租户有所不同。经济理论亦告诉我们，无论住户抑或个人，随着财富增加，自会要求较多闲暇和较少工作。
租置计划下的业主虽然需要支付相等于购入单位时巿价一半的地价，但对大多数人而言仍是必赚的投资，且所持单位亦会日益升值。
由是随着财富增加，按理租置计划下的业主应会出现较低劳动参与率和较高失业率的情况。但从上文有关两类住户的相关数据分析可见，实情却正好相反。
原因在于出租公屋政策。
公屋租户住满十年，必须接受入息审查，发现属富户者，就得缴交双倍租金。此一规定足以提供诱因，令住户中部份成员不时暂停或索性停止就业，以免沦为富户。这种投机取巧行为产生下降的劳动参与率与上升的失业率。
反观租置计划之下，业主毋须走此快捷方式，因为入息审查只适用于租户而非业主，这亦足以解释为何1998年之后，出现租置计划屋邨业主的劳动参与率较高而失业率较低的现象。
如此投机取巧行为相信十分普遍而且为数众多，才足以抵消楼价飙升带来的财富效应，打击住户参与劳动意欲。这可证诸人口统计录得租置计划屋邨中业主与租户的劳动参与行为【图3及4】。注意这些屋邨里仍有选择不购买单位的租户。
2016年租置计划屋邨中，一般适龄工作男性业主与租户的劳动参与率相差0.018（或1.8%）；而女性则相差0.028（或2.8%）。2001至2016年的15年间，男性的平均差别为0.022（或2.2%）；女性的平均差别则为0.041（或4.1%）。
2016年，租置计划屋邨中，一般适龄工作男性业主与租户的失业率相差0.018（或1.8%）；而女性则相差0.010（或1.0%）。2001至2016年的15年间，男性的平均差别为0.027（或2.7%）；女性的平均差别则为0.021（或2.1%）。
上述分析结果显示，1998年推出的租置计划，排除了入息审查和双倍租金造成打击租户工作意欲的障碍，令成为业主的住户继续就业；结果2016年劳动参与率上升而失业率下跌，男性和女性就业人口分别增加1,270人和2,070人。
假使租置计划在所有220个公共屋邨全面推行，相信男性和女性就业人口或会分别增至6,300人和10,400人（增幅分别达1.0 % 和 1.8 %），有望大大减轻本地劳工短缺问题。此外，更有助减少公屋租户为免加租而投机取巧的行为，促进就业，鼓励透过在职培训加强人力资本投资。这实在是笔者屡在本栏所论房屋市场带来种种有利因素的又一明证。
