这是我所写十篇有关香港深层次矛盾文章的第五篇，主要就上周第四篇所提的建议阐释其内涵及原委。我的建议是：居者有其屋（居屋）和租者置其屋计划（租置）单位的住户决定「买断」单位时，按房屋委员会当初出售单位时的原价来厘定补缴的折让差价（俗称「补地价」），以及将置安心单位租住五年后可供购入的售价定在房协最初租给合资格住户时的楼市价格。
环顾全球，香港特别幸运。借着同文同种、近水楼台之便，尽享中国改革开放与资本主义世界经济融合之利，亿计的劳动力迅猛地投入全球市场。自从十四世纪鼠疫（俗称「黑死病」）令欧洲人口骤减30-60%以来，资本与劳动力的比重从未经历如此巨变。
欧洲当时由于人口剧减，资本与劳动力对比急升。为了节省劳动力，技术有所创新，带来了农业革命，促进了贸易，造就其后的文艺复兴和接着的宗教改革，最终带领人类进入现代社会。二十世纪最后那二十年，随着社会主义和发展中的国家开始与资本主义经济融合，全球资本与劳动力的对比急降，对世界造成的巨大影响至今未了。
内地人对香港有信心
香港适逢其会，加上「一国两制」的安排，新的契机涌现。去年就有四万名内地孕妇南来分娩，对香港投下信心的一票。但香港纵有众多优势，与内地到底是不同的社会，两地碰撞所产生的冲击，在港人内部造成分歧。
这种碰撞体现，为多年前郭伯伟自由市场和麦理浩福利社会两条路线的矛盾，市场派急于抓住全球各地的经济契机；但福利派希望顶住外来竞争，「围城」自保。环顾全球，福利社会的得益者都对外人抱有敌意，生怕福利给分薄。香港的政制更对民粹路线有利，政治人物倡导福利成风，令社会日渐偏离「一国两制」所欲保留的市场传统。
除了1998-2003年亚洲金融危机期间的滑坡，1980年代初期至今楼价整体的升势，足以反映香港经济发展上扬 【 图一 】。楼价上升反映收入增加，实际也好，预期也好，总是由经济繁荣带动。 1984-93年虽然以小型单位升幅较大，但大小单位普遍升值两倍，也就是相当于起初的三倍。相比之下，最近的2003-10年，大单位涨了两倍，但小单位只涨一倍。
1984-93年，香港搭上内地对外开放的顺风车，经济由制造业向服务业转型，市民的生产力有所提高，人力资本普遍增值。由于各阶层都得益，大小单位楼价均报升，但并非所有人都能及时在这轮升势之前置业。楼价飙升，在有楼和无楼市民之间产生了分化，遏止楼价的呼声高涨。为了安抚未能置业的市民，政府不时打击炒风，夹心阶层住屋计划应运而生。
1997年亚洲金融危机爆发，港人的收入全线下跌，无论有楼无楼都备受重创。但2003年之后，楼价再次飙升，又有大批无楼的家庭无法入市。政府被迫再次打击炒风，同时推出置安心计划。但无楼一族只怕难以在下个楼价周期内入市，原因是人力资本不会再像上次那样大幅增值，1984-93年的好景很难重演。今后楼价仍会波动，但每段升幅都可能大过收入的增长。
形成豪宅盘渐多
那些得以在上个周期运用人力资本赚钱买楼的市民，可望在目前和今后各轮楼价升势中得益，进一步扩阔与无楼者的差距，是以目前这轮楼价升幅，大单位高于小单位。
此外，还有外来的需求。香港物业早已成为投资工具，买家用来储蓄保值，有楼者可望借助香港和内地的好景，以及两个不同社会在全球范围内的融合而腾飞，无楼者只能望洋轻叹。经济发展至此，无楼者在某程度上已与香港的前景脱节，很难在社会阶梯上攀升，上下层的经济差距日益扩大，演变成社会和政治分化。
再者，1997年启动的公营房屋改革并未完成，留下了两个市场：私营住宅市场，以及只可以在全港半数家庭之间买卖的居屋和租置单位二手市场。后面这两类资助房屋的买家涵盖现有住户和轮候中的家庭，缴付折让差价之前，居屋和租置单位只能在二手市场出售，不能在公开市场买卖。在房委会2003年出版的《香港公营房屋五十年：金禧回顾与前瞻》里，我曾撰写〈租者置其屋与居者有其屋计划第二市场〉一文，专门探讨这个问题。
凭经济常理即可知，当资助单位和非资助、也就是私营单位两种市场并存时，各种单位所构成的供应方和包括不同买家的需求方必定大量重叠，结果非资助市场受资助市场排斥，交易冷落。
这就是经济学上劣币驱逐良币的Gresham定律：如果立法规定兑换率，只会令强货币遭弱货币逐出市场。两种房屋市场并存，也就部分解释了何以楼价自2003年反弹以来，私楼新盘日渐偏重豪宅，偏离两种市场重叠的「上车盘」。楼市若呈现劣币驱逐良币的恶性循环，市民也就无法再靠置业在社会阶梯上攀升。有楼家庭向上而无楼家庭向下，加剧社会分化。
真买家和假业主
香港的私楼早已由单纯的居所变成重大的资产，现只怕进一步蜕变成炫耀性消费，一旦出现后一种情形，私楼新盘只会有减无增，政府到时将不得不推翻好不容易才在2002年《公营房屋架构检讨报告》后达成的政策，再度担当公营房屋的唯一发展商，回到麦理浩的福利社会老路上去。
资助和非资助的房屋市场其实完全可以融合，但劣币必须转化为良币。一个可能性是撤销居屋和租置单位在公开市场上转让的限制；降低折让差价相信可大大促进这两种市场的融合。
一般来说，物业按交易时的市价买卖。政府若有权收取起初租售时折让差价的增值，无疑是说当初出售单位时，不动声色地保留了部分业权，实际上只是对住户出售使用权，以及日后买下其余权益的选择权；所谓的「买家」只是住户，并非业主，这与买家享有全部业权的私楼截然不同。私楼买家透过按揭来取得业权，万一未能还款，银行有权取得物业。
由目前补差价的方法可知，住户「购买」居屋和租置单位时，其实并未获得政府资助。未曾支付的部分买价视为使用该单位的「折让价」，要付清才能获得全部业权。这类「买家住户」只享有单位的使用权和此后买下其余业权的选择权，可转让的对象只限于在业权上受到同等限制的其他住户。但单位的价值随整幢楼宇老化而下跌，住户若不享有全部业权，整幢楼宇也就很难拆卸重建，这种买家说穿了只是假业主。
用最初的售价来决定居屋和租置单位的折让差价，相当于由政府为「买断」单位的住户提供免息贷款，或者说利息津贴；这在政策上有理可循、有法可依。市民现在可以在十年的个人收入中，累计扣减最多十万元按揭利息，无须资格审查，不就是利息津贴？我的建议属同一性质，差别只在于津贴的多少。
一般相信，资助市民置业对社会有利；资助房屋的住户属社会中下层，为他们提供免息按揭并不为过。
以单位最初的买价来厘定住户买断的差价，不等于放弃向住户收回公帑的权利。让居屋和租置户享有永久的居住权和部分所有权，卖方其实已放弃行使对该业权的其他用途。其余未曾缴付的楼价事实上被封存，可说不再存在，只有当住户缴付余额，才能恢复这部分的楼价。
没有人愿买断高龄楼
但市价有可能随时间而上涨，用无人说得准的未来市价来厘定差价，无疑是叫人不要买。这部分楼价若然堵死，政府也就很难收回差价。过去这三十年，只有20%居屋缴付差价，租置单位更近乎零（0.5%）。改以最初出售时的市价来厘定差价，才能将这些资产解封，恢复其价值。
居屋的数据显示，每年约有1%住户缴付差价。以此进度，二十年后厘清业权的单位不够三分之一，届时有些单位已落成五十年，绝少人愿意买断这样高龄的楼，政府最后将不得不为未缴付的差价撇账。
以较低水平厘定居屋和租置单位的差价，政府可回收的差价相信反而多过将差价定在较高水平；高位定价，但回收成数低，只会得不偿失。
以低水平厘定差价，可加快居屋和租置单位在公开市场上的流通。短期内流入市场的上车盘相信至少以千计，可纾缓当前的需求。地产商既然无意兴建上车盘，政府也就不会被指与民争利。私楼市场与资助房屋市场融合后，可消除部分重建置业阶梯的障碍、增加地产商兴建上车盘的诱因。
置业阶梯重建后，无楼的市民才可望在未来的经济发展中分一杯羹；发展的机会无穷，有楼便可有更多的选择。
买断居屋或租置单位后，有些本来无法贷款开业的家庭可选择将物业按给银行以经营小生意，又或者北迁，出租在港的单位来帮补在内地的生活。长者可以做逆按揭以换取生活费，即使银行不接受，子女也可能愿意承担，以继承父母的单位；又或者出租单位，搬到子女附近，上下两三代彼此照应。
如果可以承继父母的单位，已离家的子女也可能多点回来探望老人家。如果在经济上子女孝顺「有价」，至少要让长者有「支付」的能力和机会。长者也可选择互相毗邻而居，形成自己的社群天地。
人口急速老化后，长者须有更多的选择。与此同时，眼看世界变得快，低技能工人也觉得自己无从选择，不应使条件较差的市民觉得孤立无援，只能坐等政府打救。要让他们分享未来，再度焕发青春。
防止红眼症蔓延
不止一次听说，港人不接受那些只对某些人有利、另一些人未能分享的政策，眼红别人只会扼杀创意、拖累社会。要防止红眼症蔓延，政府要说服公众，政府决心帮助无楼的市民摆脱困境，以低水平厘定居屋和租置单位差价只是其中一项措施，并非唯一的政策。说到底，这是有福同享、有难同当的时代。
上述建议相信可以大大纾缓有楼和无楼市民的深层次矛盾，为社会创造经济价值，而且相对其他多数政策较易执行，对一般人的代价很小。这当然不会解决所有的深层次矛盾，事实上也没有这样神奇的政策，但不能坐等万灵丹，迟迟不迈出第一步。
邓小平也许可称为「人类历史上最伟大的改革家」。他主张让一些人先富起来，从而推动社会向前。至少就政治上来说，一个全民都是业主的城市与一个一半是业主、一半是奴隶的福利社会，大有分别。
如果居屋和租置单位的差价按最初的售价计算，而所有居屋单位和政府本欲出售的二十五万个租置单位都成功售出，那就不妨考虑多走两步。
一是为了强化置业阶梯、方便无楼一族攀升，可拨出更多现有的公屋单位，分批让住户购买.
二是在未来落成的出租公屋拨出某个比例，让住户住满预定的期限，例如五年后，有权以当初租住时订定的售价买下单位。
「深层次结构性矛盾」系列．十之五
参考文献：
Richard Y C Wong, “The Tenants Purchase Scheme and Home Ownership Scheme Secondary Market”, in Y M Yeung and Timothy K Y Wong (eds.) Fifty Years of Public Housing in Hong Kong, Chinese University of Hong Kong Press, 2003, pp. 283-297.
