（本文于二零一四年六月十八日载于信报财经新闻）
新作在美国面世之际，正值社会大众极其关注收入及财富不均日盛，财富过度集中于少数人（所谓收入最高1%）手中；皮格提大胆预测，基于资本主义不二定律，财富不均与过度集中情况在二十一世纪将会更为严峻，由是一夜之间被左派人士奉为偶像。他提出的解决方法是各国同时向富人征收重税，正因为此策实际上难以施行，反令他头上平添光环。
虽然本文无意评价皮格提一书，但其中研究结果与我近年来颇着力的一个写作专题不谋而合 –– 香港土地开拓与地产发展规管的惊人成本。书中数据显示，法国、英国、德国、加拿大、美国的有关规管成本必然极高；相信此类规管成本过高，大概是近数十年来各地收入、财富不均以及垄断情况恶化的一大起因。
固本之道房产为重
皮格提的主要研究结果其实相当简单，历史上资本对收入比例一直颇高，在英、法、德三国约达700%，美加两国则为500%左右（【图一】、【图二】、【图三】、【图四】、【图五】）。
及至二十世纪上半期，随着经济大萧条及两次世界大战相继爆发，有关比例则显著下降，在英、法、德降至200至300%之间。由于两次大战对美加造成的破坏相对轻微，故比例仅降至300至400%之间，降幅较为温和，但二十世纪下半期有关比例在各国纷纷回升。
有关五国图表中尤其值得注意的是，资本对收入比例扩大几乎全因房屋资本上涨而起。对于有关估计，皮格提视房屋资本为房屋单位总数价值，亦即所有房屋单位价值总和。其实房屋资本对收入比例在此期间上升，是由于房价上涨，而非只因单位总数增加。
房价高企是何道理？
房屋价格取决于市场供求。楼价趋升反映房屋需求增长快于供应，为何楼市一直供不应求？是否因为土地供应有限？但五大国同时出现土地供应有限情况却未免说不过去，较合常理的推断，是规管对更改土地用途以及房屋发展造成的限制，反映到楼价上，大都会尤其如此。
由此观之，五大国房产如斯昂贵，实因受到政府规划、土地分区计划以及建造限制之类政府规条的人为因素影响，窒碍房屋供应，而种种规管措施导致发展延误，则可视为楼价及建造成本进一步脱节的罪魁祸首。
香港长期房屋供应严重短缺，导致楼价飙升，自上世纪八十年代后期以来，楼价与建造成本脱节情况更日趋严重，【图六】追溯本地每平方呎楼价及每平方呎建筑工程投标价。
公营房屋以建筑署指数为依据，私楼则以Rider Levett Bucknall指数为依据，两者其实大同小异。图中数据显示，香港楼价与建筑成本于八十年代后期以前一直相差不大。1979年第四季与1988年第四季差距仅为98%，但1988年第四季与2014年第一季的差距增至170%，增幅高达82%。
上世纪九十年代初通胀期间，以及亚洲金融风暴后1997至2003年通缩期间均出现楼价与建造成本差距扩阔情况，可见房屋供不应求状况已持续超过二十年。
价本鸿沟关键何在？
楼价与建造成本差距的因素有两个：一、地价；二、哈佛大学Edward Glaeser教授所谓的「规管税」（regulation tax），包括土地征集、申请规划及建筑许可，以及克服政治阻力与官僚作风等代价。可通过这一条公式表达：
楼价（P）= 建造成本（C）+ 地价（L ）+ 规管税（R）
楼价（P）与建造成本（C）从统计数据中一目了然，但地价（L）与规管税（R）却非如此，一般人更误以为L + R之和（等于P － C之差）就是地价。
到底土地价格抑或规管税才是引致房屋格价与建筑成本差距日深的罪魁祸首？
Glaeser发现，上世纪九十年代于波士顿、芝加哥、纽约、洛杉矶等大城市的规管税估计约相当地价的二十倍之多，而于旧金山则约高出地价十倍。其研究结果无疑显示，美国的发展规管成本（即规管税），可算是导致大都会楼价高企的主因。
因此，Glaeser的结论是美国全国所以面临楼价过高的危机，原因不在建造成本或地价过高，而在分区计划及其他土地用途管制所带来的高昂规管代价。
发展桎梏有迹可寻
皮格提书中研究所得，长期资本增长期几乎完全拜房屋资本上升所赐，后者基于楼价趋升，因而在众多发达国家中有增无减，香港也不例外。美国及香港楼价趋升的原因，则主要在于发展所涉及的规管成本（Glaeser与我各自于研究中得出同一结果）。至于其他发达国家及地区，想必亦出现同一状况。
这研究结果兼具以下多重含义。
首先，皮格提误以为二十世纪下半期资本所以累积迅速，在于资本主义及资本主义式竞争，但其实主要原因来自政府规管。为何房屋一直供不应求？因为在五大发达国中，太多的规管措施窒碍发展，导致房屋供应一直未能配合需求；问题不在市场竞争，而在妨碍市场正常运作的政府规管措施。
针对土地用途及房屋发展的规管措施已存在数十年；种种繁文缛节，亦只有负责规管的政府官员、发展商、承判商，以及律师及测量师等专业人员才能充分掌握。各种利益集团有为达致各自目的、有为从中渔利，往往千方百计促使立法机关及政府制订更多法律及规管措施。举例来说，保育团体为求保存土地作保育用途，往往设法阻止开发大片土地；而争取保存文物建筑的利益团体，则会经常建议制订新法或利用原有法例阻止重新发展。
伦敦、巴黎、东京及各大城市因而难以重新发展，以致土地供应大受限制。伦敦正因为受到限制，无法重新发展市中心，而以金丝雀码头（Canary Wharf）发展为另一金融中心区，难免加重当地金融服务的成本负担。
香港在工业北移之后，受分区计划及改变土地用途相关规管措施影响，拖慢工业区重建步伐，形成土地用途错配而楼价飙升。改变农地用途进展缓慢，亦为楼价居高不下的因素之一。
以上种种并非一两地所独有，而是各大城市以至世界各国的常见现象。
再者，反市场及反资本主义团体，又常把一切问题归咎于裙带资本主义（crony capitalism）。虽然当今之世，裙带资本主义在各地社会皆见，但其严重程度实质如何，倒一直未有充分论证。香港一直有人把楼价不断飙升归咎于官商勾结，而《地产霸权》作者潘慧娴把这一观点阐释得相当清晰，可惜论点未免倒果为因。香港有关土地用途及发展的规管措施及制度，并不是发展商发明的，而是由英国人引入沿用至今，数十年来一直未变，香港所有发展商均须依照规例办事。
问题是，有关规则于数十年前引入，已然过时，不合用以应付近三十年来房屋需求大增的趋势，变成窒碍市场灵活应变。少数发展商凭借丰富经验与灵活经营手腕，也带点运气，才能通过重重规管障碍，成功让发展项目顺利过关。并从所得经验进一步提升竞争力，但规模较小而缺乏经验的发展商则逐渐难以在行内立足。
香港地产发展业众不敌寡以及供不应求的趋势，都由规管繁复所致。发展商必须突破其中的重重障碍，亦即能负担高昂的规管税，才有望继续立足业界。规管制度一天不摆脱复杂的特色，规管税一天居高不下，楼价升势只会持续。
近四十年来，全球化步伐迅速迈进，不论在实质上或物质上，各地经济均日趋繁荣，民众日益富裕，对优质房屋需求日增，对地点适中的房屋需求尤其殷切。大部分发达国家及地区由于高规管税或规管制度繁复，房屋供不应求现象一直挥之不去，有关规管制度因容易被各种有组织的团体所利用及把持，以取得本身的特殊利益或达到政治目标，使发展步伐进一步受阻，造成楼价持续飙升。皮格提书中有关房屋资本对收入比例趋升的历史数据显示，香港地产发展所面对的困境于世界各地均见，高规管税正是全球发展经验的共通之处。
有幸地在楼价上升初期置业的幸运儿，多能从中大有斩获，运气不及者却只有沦为「无产一族」（the have-nots）。假使现行规管制度不作改革以减轻发展代价，问题将难以化解。楼价升势既是资本对收入比例中至关重要的元素，在香港以至大多地区也正是财富不均的主因。房屋财富不均，亦会演化为下一代所面对的其他种种不均，尤其是涉及各类分配后果的机遇不均情况，为政者实在不可不察。
参考文献：
Edward L. Glaeser, Joseph Gyourko, and Raven Saks, “Why Have Housing Prices Gone Up?” NBER Working Paper No. 11129, February 2005.
Thomas Piketty, Capital in the Twenty First Century, Harvard, 2014
Alice Poon, Land and the Ruling Class in Hong Kong, Second Edition, Enrich Professional Publishing, 2011
Y C R Wong, “Why is Housing so Expensive?” Hong Kong Economic Journal, 14 March 2012
