（本文于二零一四年十月廿二日载于《信报财经新闻》）
2014年9月26日掀起的一场青年抗争运动，以争取政治上更大自由为要求，事件诚然以政治为出发点，却显然包含经济及社会因素。
参加运动的年轻人不满现行政制不够包容，提出抗议，他们担心欠缺公义又不平等的政制安排令香港的核心价值受损，其中包括港人享有的种种经济自由及公民权利。
但凡与参加街头占领行动的青年男女交谈过的记者、社工、教师、神职人员等各界人士，都发现贫富悬殊现象已成本地社会矛盾的一大导火线（参看Cathy Chu 2014,）。
置业鸿沟 分化根源
整体而言，香港社会无疑较上一代富裕繁荣，但现时不少中产阶级觉得被压榨，出租及自置物业的业主则受惠良多，楼价飙升至史无前例的水平，较九七年高峰期高出三分之一，零售商铺租值更冠绝全球。
自置居所住户百分比由1991年35.3%增至目前35.9%，增幅仅为0.6%，当年市区一个400平方呎的住宅平均楼价为一百万元，首期只需楼价半成，而家庭入息中位数为月入$10,325；时至今日，面积相若的住宅价值已升至四百六十万元，首期高达楼价四成，而家庭入息中位数为月入$22,900。
1991年的置业首期相当于五个月的家庭入息，现在是80.9个月，升幅达15倍，可见一般家庭的置业梦想近乎遥不可及，社会难免分化，中产阶级对经济前景信心动摇。社会上既有大部分市民不满经济现状，自然难免躁动不安。
市民眼见主要开支项目如住屋、公共事业、日常用品、交通、通讯、娱乐等，似乎都由十数家企业所包办，经营业务又往往与地产发展相关。年轻人观点容易接受激进的看法，以为富豪主宰本地经济，地产霸权仗势欺人，他们认为社会不公已不容置疑，罪魁祸首则非政制安排莫属，而北京政府作为幕后操控者，更是难辞其咎。
这个关于香港资本主义的激进论说归咎小圈子政制安排导致经济市场缺乏竞争，在香港大有市场，对年轻一众尤具说服力。从前社会大众并不一样，他们相信「建制论说」所言在社会上人人平等、公平竞争，努力可得相应回报。在经济、社会层面形成「有产阶级」与「无产一族」并不是政制安排所致，不幸的是固有政制安排一直未能化解本地日益深化的社经矛盾。事实上楼价高企才是社会分化主要原因，而造成楼价高企自有其他众多因素。
楼价升势 非关政制
首先，1980年至2008年约30年间，出现经济全球化，世界各地经济急剧增长、财富迅速累积的年代应运而生，各类资产，包括金融资产、黄金地段物业、珠宝首饰、艺术品、洋酒，以及种种奇珍异宝需求日增。随着金融资产需求有增无减，影子银行应声而起；香港作为国际经济金融中心，各类资产和合约均受普通法与健全法制保障，楼市自然在全球备受追捧。
楼价飊升现象并非香港独有。法国经济学家皮格提（Thomas Piketty）在其名著《21世纪资本论》（Capital in the 21st Century）中发现，1980年至2010年期间，房屋资本对国民收入比率急剧上升：在法国由122% 升至371%，英国由134% 升至300%，德国由134% 升至236%，加拿大由121% 升至208%，美国由151% 升至182%，香港自1980年至2013年期间，则由122% 升至209%（以上百分比率以十年平均值计算），足见土地发展的高规管成本，已导致世界各地楼价趋升，也引发第二个因素。
第二，由于黄金地段土地有限，物业供应远远不及金融资产增长得快。为求增辟物业供应，往往必需重建现有楼房，无奈种种规划规条及建筑守则有碍重建步伐，各地社会所牵涉的政治纠纷复杂，重新发展的交易成本昂贵，严重延误计划，进一步推高楼价。
估计自1989年以来，香港有关规条守则、发展延误已令楼价与建筑成本之间差距平均扩阔约67%，不论地产市道盛衰，如此悬殊的差距亦一直挥之不去。
第三，中国对外开放及经济改革虽是经济全球化过程的一部分，但其规模之大、速度之快，以至与香港距离之近，所产生的影响可视为另一大独立因素。中国对外开放，本地制造业北移，规模倍数增长。经济结构转型及社会日趋繁荣带动本地服务业发展，因人口结构转变的关系，劳动力供应紧张，工资急升，服务业价格上涨。
一般物价升势凌厉，到1992年升幅已达双位数，以致香港在随后20年变成服务型经济体。楼价更加倍狂飙。期内未能置业者随即发现，楼价已升至他们无法负担的水平。
第四，基于联系汇率，港元与美元挂钩，近30年来，美国大部份时间利率偏低，大量国际资金流向香港，也令本地楼价升势火上加油。鉴于按揭占银行贷款比率日升，香港金融管理局不断提高新做按揭首期比率，以免银行业蒙受系统性风险。措施一出，更令一般家庭置业难上加难。
上述四大因素都远于1997年之前已出现，是以九七后的政制安排不可能成为楼价高企的原因，可见激进论说存在根本谬误。我于1997年已在《南华早报》撰文指出：「置业能力已成为社会上『有产阶级』与『无产一族』对立的界线，看来相隔的鸿沟正渐形扩大」（参看王于渐1997）。
香港的大业主与地产商成为主要受惠者，运用从中所得的雄厚资金，在本地、海外大举购置兼拼各项不同产业。归根究底，是上述四大因素令资本与财富分配日益集中，与九七后政制安排无关。
香港发展成为以富商主导经济实在是由于1980与90年代间所处环境意外造成。当时拥有物业或有能力置业者大有进账；建制派系由于对「民粹主义」有所顾忌，遂倾向于维持固有的政制安排；另一方面由于反对派对北京事事狠批，推使北京向建制派靠拢。
业权为本 安定之源
楼价只升不降，无论在任何社会都足以在经济及社会层面产生撕裂，业主与租客之间的鸿沟，不过是社会上严重分歧的其中一面。今时今日，一个年轻人若无父母资助，要储够本钱支付按揭首期简直难比登天。八十后这一代，如今将要背负起父母一辈避过的供楼重担。
拥有物业的优势，在于能够以转按方式筹措资金，既可给子女供书教学，也可打本经营小生意，甚至在生育率低而难再养儿防老的今天，为自身养老作好准备。拥有自置居所，于夫妻失和之际也有助维系家庭关系，避免破碎家庭祸及子女。今时今日，社会的向上流动性与置业能力关系密不可分，置业无望，必会令跨代不均现象恶化。
香港目前面临的楼价高企现象，既挥之不去，亦同时衍生双重难题：缺乏置业能力的一半人口终日抱怨楼价过高，已经置业的另一半人口却不愿楼价下跌，双方分歧根本无法化解。本地社会矛盾固然以不同面貌呈现，但造成社会分歧的根源在于楼价高企。
化无为有 怨气可消
降低楼价并非解决问题之道，只会连香港经济亦一并断送，正道乃在于化无产一族为有产阶级。单靠增加物业供应量已嫌太慢，幸而香港不乏选择，能不费分文公帑而一举办到：大可以远低于市价的售价向现有租户出售公屋单位，容许租户将单位在利伯维尔场转让，赚取收益。
本地有超过三分之一家庭居于公屋单位，若让他们把公屋单位私有化，应可让公屋租户获得真正资产，利用足够资金解决种种生活困难。如此一来，即可大大收窄有产阶级与无产一族之间的鸿沟。
有数个方法可达至住屋私有化：把「租者置其屋计划」略加修改再重新推出；降低「居者有其屋计划」补地价价格；把现行公屋租住计划及居屋计划二合为一，通过容许合资格申请者选择租住、购置，或先租后买，使房屋计划更具灵活性。
楼价高企所以成为问题，只因社会上有一半人未能置业，若使大部分香港人加入业主行列，即可化解当前的社会分歧，即使本地人对内地人的怨气也会大为消减，甚至欢迎新移民与自由行旅客，因为他们有助提升楼价与资本值，而非与本地人争饭碗或造成都市挤迫，影响生活质素。
香港是资本主义社会，当资本分配出现严重不均，便会衍生政治问题，现时在街头表达要求的年轻人，正是在资本拥有权差距日益扩大年代中成长的世代。要从当前政治困局破茧而出，必须在房屋政策上加以大刀阔斧，我认为只有由普选产生的行政长官，才有足够勇气及授权解决问题。房屋问题一日未能解决，则以为现行政制安排是社经困局罪魁祸首的错觉只会世世代代不断延续下去。
参考文献：
Kathy Chu, “Hong Kong Protests as Much About Dollars as Democracy,” Asian Wall Street Journal, 19 October 2014.
Wei Gu, “Protests Also Fueled by Widening Wealth Gap,” Asian Wall Street Journal, 9 October 2014.
Thomas Piketty, Capital in the Twenty First Century, Harvard, 2014
Y C R Wong, “Time to Count the Social Cost of a Divided People United,” South China Morning Post, 19 May 1997.
