（本文于2015年4月29日载于《信报财经新闻》）
在环球经济全球化，以及中国经济对外开放的带动下，香港得以跻身国际经济大都会之列，这两大动力约始于1980年，35年来为香港带来繁荣之余，也造就了不少亿万富豪，估计全港至少有三分之二家庭拥有超过百万家财。
毋庸置疑，香港人勇于创业、勤奋敬业的特质固然是其成功要素，而本地的健全法制及市场制度，自然也功不可没，但期间空前繁荣的局面，实在是受惠于全球化与及中国对外开放的国策。纵使能预料到香港的经济奇迹，亦不会想象得到它是那么庞大。
香港楼价飙升是经济繁荣的一大明证，但高企的楼价与租金又是备受舆论的头号问题，时常触动社经与政治的神经；有人感到不快，有人感到绝望，有人感到愤怒且极力指责。可见香港的经济奇迹，并非人人受惠。
片面繁荣的「楼富」经济
北京政府及香港富豪被视为令政见日趋分歧、管治困局日深、收入及财富不均、争抝不息等问题的罪魁祸首。在满腔愤懑者心目中，他们无大分别，视之尤如《哈利波特》故事中的大坏蛋佛地魔（Voldemort）的亦有人在。
其实楼价高企并非香港的独有问题。2015年4月4至10日一期《经济学人》的封面故事「空间与城市」（Space and the city），以及其中另一篇「『地』牢经济：土中矛盾」（Land-shackled economies: The paradox of soil），指出楼价租金日趋昂贵乃全球发达城市的通病，在当今经济学界已渐成共识；一个城市经济愈发达，这问题就愈严重。
一种经济理论，竟能成为一份国际政经权威杂志的封面故事，其受经济学界重视以及公众关注的程度可见一斑。
供求失衡的前因后果
20世纪末世界各地楼价及租金飞涨的现象，源自需求急升而供应增长缓慢。
房屋需求所以急升，皆因经济全球化背后的经济动力驱动，二战后全球经济复苏、人口增长，引致各大城市的房屋需求增加。上世纪1980年代，信息科技日渐普及，为各种如财经及软件界等知识密集行业带来厚利。
各大城市中的知识密集行业高度集中，产生互惠互利的圈子，富知识与富概念行业密集，进一步加快凝聚知识的步伐，增加就业机会，吸引更多高技术人才流向这些都市。
随着人才流入，各大城市的楼房需求增加，土地供应渐见不足，不但波及纽约、伦敦等传统大都会，就连美国奥斯汀以及印度班加罗尔亦难幸免，这是全球化趋势下的产物。随着中国对外开放，展开经济改革，香港亦吸引来自世界各地的知识人才，对财经及其他高增值服务行业需求激增。
规管「辣招」的经济成本
在需求激增的同时，各地政府却采取种种规管方式，如对楼宇高度及密度设限等，于是纷纷出现楼房短缺的人为现象，，更对供应构成压力，导致楼价上涨。估计于2000年代初土地使用规管措施令伦敦商厦价格飙升约450%（伦敦西区涨幅更高达800%）；米兰及巴黎涨幅约为300%；旧金山及曼克顿在1998年的涨幅则为50% 左右，这无形中等于对各地楼房征收「影子税」。
我估计香港在1980至1989年与1992至2014年两段时期之间由规管成本所衍生的「影子税」（shadow tax）的增幅约达75%（【图1】）。两段期间，规管成本的变化约相当于物业价格指数与建筑工程投标价格指数（参照利比私人市场指数）的平均百分比差额；后一时期内的附加「影子税」率非常平稳，未有受到商业周期影响。
上述各大城市未能采取适当应变措施，在供不应求的情况下，各地楼价及租金升势不止。都市发展自然应该有所规范；由于19世纪的任意发展，引致罪恶和疾病丛生，空气食水严重污染，引发绿色地带及用途地带区划激增，随后更往往出于各种环保及保育考虑，导致土地用途错配；但凡遇上厌恶性设施选址，则为求自保而互相推诿，以致规管措施层出不穷。
及后楼价及租金持续趋升，获取厚利的业主自然极力游说，限制新发展，以期为所持有的固定资产增值，民主政制的选举规则植根地方选区，更有利于地方势力的游说效应。在说客和政客各出奇谋、锐意经营之下，种种限制楼宇高度、新楼设计、建筑密度、规定泊车设施的最低要求，以及附设绿色地带等有碍发展的新规则，于是纷纷出笼。
影响所及，市区发展进度自然受阻。据经济学者估计，若能将上世纪60年代以来的所有市区发展规限剔除，则美国GDP可提高6.5%至13.5%，为美国经济带来一万至二万亿美元进帐。
至于香港，我曾作出估计，若能解除自上世纪1970年代中以来实施的一项规管措施，亦即容许公屋单位私有化，可令本地GDP每年增加0.5%至1%；40年下来产生的经济进帐实属天文数字，让香港GDP较现时高出21%至47%，为政府库房带来4300至9500亿进帐，即使现时实施公屋私有化，使原本受规管措施所剔除的价值得以恢复，亦能为目前GDP带来25000亿进帐。
财富不均的纾解关键
楼价、租金升值，亦会导致财富及收入不均情况恶化，物业既能积聚财富，楼价上升，业主自能坐享丰厚资本增值，无产一族则无从得益；由于按揭债项负担随楼价上升而加重，中产阶级亦无法从中受惠。穷等人家收入在知识型经济中既已增长缓慢，租金升值更令他们百上加斤。
在美国，房屋资本收入占国家收入比率在1950年仅为3%，现时却已增至10%左右；至于香港，楼价升值对社会不均现象影响应较其他发达国家及地区严重，因为已经置业的家庭比率仅得36%（若将居屋业主计算在内，比率则达51%）。
早在20年前，我已就香港的情况作出呼吁：一、以可负担价格将公屋单位售给现有租户；二、降低居者有其屋计划单位的待补地价；三、为合资格住户增建居屋而非租住单位，以遏止收入及财富不均之势。当时我的分析乃基于本地独有的情况，以及有见于1990年代初楼价及租金的升势。
当美国楼价于1990年代急升，发达国家及地区亦纷纷意识到有必要采取相关措施。耶鲁大学经济系教授席勒（Robert Shiller）发表于2005年的著作《非理性亢奋》（Irrational Exuberance）第二版中附载（初版所无）一个图表，明确显示美国楼价在上世纪1990年代末期开始趋升，实为第二次世界大战后美国楼市一直处于平稳期以来所未曾见的升势（【图2】）。该书内容聚焦宏观经济及财经议题，而非房屋政策。
哈佛学者格利（Edward Glaeser）与宾夕法尼亚大学学者吉尔科（Joseph Gyourko）率先于2002年提出，由于规管代价高昂，美国各大城市的楼价已远高于建筑成本；「影子税」一词，正是由他们所创。2008年，两位教授更观察到，尽管按揭市场崩溃，楼价随之滑落，在规管成本高昂与土地用途地带区划诸多限制影响下，美国人的置业负担能力依然备受挑战。
种种规管成本大大导致香港的收入及财富不均现象加剧、社会向上流动性减弱、经济创新放缓，以及政治分歧日趋严重。当前急务，在于重新审视政府资助房屋政策，以及土地用途地带区划及建筑规管措施。香港的未来发展，正受制于此等「影子税」。
参考文献：
Edward L. Glaeser and Joseph Gyourko, “The Impact of Zoning on Housing Affordability: Policies to Promote Affordable Housing,” National Bureau of Economic Research, Working Papers (8835), 2002.
Edward L. Glaeser and Joseph Gyourko, “The Impact of Building Restrictions on Housing Affordability,” FRBNY Economic Policy Review, June 2003
Edward L. Glaeser and Joseph Gyourko, Rethinking Federal Housing Policy: How to Make Housing Plentiful and Affordable, Washington, DC: NRI, December 16, 2008
Robert J. Shiller, Irrational Exuberance, Princeton University Press, 1st edition 2000, 2nd edition 2005
