（本文于2017年4月12日载于《信报财经新闻》）
低估离婚与再婚引发之需求增长
离婚与再婚急剧增加，成为香港房屋需求增长的主因，实属始料不及；大批有意置业或计划组织家庭的青年人无力购置居所，愈来愈心灰意冷。香港离婚率现已高踞全球第五位，自从中国内地对外开放，两地居民交往日趋频繁，跨境婚姻急剧增加，香港的离婚与再婚数字大幅飙升，。只要看看离婚与再婚趋升的统计数字（【图1】），便能理解对房屋供应造成的重大压力。
1976至1995年期间，香港累计婚姻（包括初婚及再婚）总计为803072宗、离婚总数为84788宗、再婚总数为65794宗；随后自1996至2015年的20年内，累计婚姻为数878552宗、离婚高达323298宗、再婚则增至256066宗。离婚与再婚数字飙升现象既未能预见，更遑论准确预测。这从房屋统计资料可见。
1976至1995年期间，累计新落成住宅楼宇单位总数达1267335个；随后自1996至2015年的20年内，累计新单位仅得857378个。两段时期比较，建屋数量减少三份之一，至于单位数目与住户数目的比例，1976年为0.91，1986年为0.98，1996年为1.08，2006年为1.11；2016年则为1.08，这一比例在1976至2001年期间逐步改善，但期后却渐走下坡。
离婚与再婚对公营房屋政策影响极大，皆因这些家庭多集中于收入组别中的下半层。换言之，不但「有产阶级」的房屋需求有所增加，缺乏经济条件的「无产一族」也不例外；离婚与再婚数字上升，且其中多为未能负担不断涨价的私人楼宇的家庭轮候公屋时间顿然大大延长。
时下不少年轻人不愿与父母同住，或有意自组家庭，却苦于缺乏经济条件，无法沾手私楼市场。
户主的婚姻状况无论属初婚或再婚，在现行公屋分配政策下并无区别；公屋租户离婚或再婚，均可重新申请公屋单位，因而暗藏鼓励缺乏经济条件租户离婚及再婚的诱因。除非当局免除此一诱因，否则增建公屋只会助长补贴离婚及再婚，进一步增加对公屋的需求。要真正满足缺乏经济条件者与日俱增的房屋需求，必须先行检讨公营房屋政策。
曾荫权当政时期，为优先照顾贫穷长者，已令公屋轮候时间增长。2011年，本地65岁以上住户已有近半数正租住公屋；现时在公屋编配方面，长者大致上可算获得充份照顾，最感不满的实为年青一众。
话虽如此，若以增建租住公屋解决房屋短缺问题，则是大错特错的政策，决不应令公屋政策变成助长以离婚、再婚方式耗费公帑，房屋政策应以协助住户置业为主要（纵非唯一）目标，而合资格申请公屋者应只可一生享有一次福利，令已享福利者在家庭破碎前三思而行。
资助自置居所的房屋政策有利于稳定家庭关系、培育子女、促进工作意欲、增强社会凝聚力，并可缩窄不同阶层因物业财富差距而产生的政经鸿沟。
政府房屋政策不应只着眼于增建单位，以解决住屋短缺，而必须正视房屋需求日增的一大根源：离婚与再婚。要解决房屋短缺，又避免同时令问题恶化，必需为市民大众提供自置居所的机会，而非仅仅提供租住单位。
要减少由离婚与再婚带动的房屋需求，需将现有出租公屋，特别是1997年后建成，与及租者置其屋（租置）计划内仍未售出的单位，出售给现有租户，将单位私有化，此举除可大大消减公屋住户的离婚意欲，同时亦于减轻经济分化问题上跨进一大步。
财政预算与社经发展
香港人口正急促老化，一日未能大事改革入境政策，则只能继续依赖未有增长的劳动人口，去负担未来数十年不断增加的长者人口。医疗、社会福利的公共开支，占本地GDP比例亦只会持续向上。
特区政府近10年来财政盈余丰厚，但要应付公共开支日增，必须重新检视现有收入基础。财政盈余如此可观，全赖土地和物业价值大升，对资本收益与经常性收入均大有裨益。然而楼价升势还能维持多久？即使仍能维持稳定，来自土地与物业的收入涨幅亦有尽时。
另一方面，来自个人薪俸及中小企业的税收，在整体税收中的比例不但难望提高，更有收缩之虞。工资增幅有限，相关税收又怎会大幅增多？从【图2】显示的两种现象可见一班：一）实质工资增长放缓；二）工资分布下层的增长率较顶部缓慢。
1976至1996年的20年内，男性实质工资增幅每年平均为4.5 至5.5%，而1996至2016年间，增幅则只有1至2%，锐减原因固然与亚洲金融风暴有关，另一要素乃由于在全球迈向知识型经济的过程中，工作人口中人力资本增长下滑。
同样值得关注的是，工资增幅与工资水平息息相关，假以时日，形成工资分布集中于底端的现象，亦即工资低于平均水平者占较高比例。此一趋势若在现行税制下持续（可能性甚高），则本地税基只会更形狭窄。
投资教育显然有助于未来持续增长，不过须待一二十年，才能取得实效。政府总开支占GDP比例势将有增无已，然而薪俸税和利得税收入却难望增加。要平衡政府财政预算，今后长时期内只会日益依靠土地与物业相关收益。
未来的社经发展有很大程度仍仗赖土地与物业收益，属合情合理，在普通法制度与亚洲经济高增长的大好形势双重保障下，本港土地的确具相当高的价值。
观乎近20年来的特区政府开支模式（【图3】），社会福利增长速度一直为各类开支之冠，医疗开支亦见增加，但增幅尚算温和；随着学龄阶段人口减少，教育开支近年略为下降；公共房屋开支则显著减少，皆因曾荫权任内政府缩减投放在公屋的资源。值得关注的重点，是整体公共开支占GDP比重维持稳定，主要因为房屋开支减少。
不过，今后数十年间，这种模式会急剧转变。医疗开支在人口老化带动下，将会急促上升，预计至2041年，占GDP 之百份比将倍增，届时社会福利开支亦将如是。进入学龄阶段的人口提升，教育开支亦随之增加；为提高生产力以促进经济增长，所作投资亦会增加。未来数十年整体开支的增长规模非同小可，若非一如既往，有雄厚的土地与物业价值作为后盾，财政司司长要平衡财政预算谈何容易。
要是欠缺物业价值升幅支持，则财政收益（包括资本收益与经常性收入）占GDP百份比难望有如过去30年般维持向上。事实上，由于近廿多年来政府均未能妥善改革公共开支的融资安排，公共开支的负担必会剧增。
预计短期之内，社会福利、教育、医疗融资方式不会转变成为以用者自负方式承担部份开支增长，故大部份增幅仍将靠公帑负担。现行以居者有其屋（居屋）计划资助出租公屋的融资模式，日后再难发挥作用，因出租公屋建筑成本增加，而居屋则碍于工资升势缓慢、购买力弱，售价难以提升。
是以唯有落实改革公共房屋的融资方式，日后才有望平衡财政预算，提供适度的教育、医疗、社会福利投资，以期带来更美好的社经发展。过去多年来财政盈余丰厚，无非是拜物业市道异常畅旺所赐，实不能寄望永远如是！
政府一向提供土地，兴建租住公屋，租金之低甚至不足以支付每年维修费用。公屋的建造成本以至地价，全由市民大众资助，住户纵然得享单位价值，但事实上住户与政府均未能从地价得益。土地既不能作其他用途，土地价值也就永久流失。有关单位不得在市场放租或转让，反观新加坡的组屋（当地公屋）住户，则可自由将单位租售。
经过近30年的全球经济融合与跨境婚姻趋势，香港无产一族的住屋需求亦剧增，近年房屋占公共开支比重下调的现象势将逆转。楼价高昂，即使中产阶级亦难以负担，无形中被迫成为公帑负担的一部份。现时申请购买居屋的住户入息上限为每月50500元，据政府统计数据显示，全港处于此入息水平以下的合资格申请居屋住户，比例竟然高达八成。
若能改革现行公营房屋政策，为无产一族提供可以负担的置业计划，则无论公屋住户抑或政府，均能尽享有关土地的价值，而毋须注入额外资源，亦足以平衡未来财政预算，更是为无产一族提供置业机会的唯一可行方案，有关土地价值自然失而复得。
此举涉及的资源确实非同小可。于2016年第三季度，公屋租住单位（不包括租置计划）总值高达29500亿元，其中以土地价值为主；经过近期楼价升势，是项总值当更水涨船高。
下星期我将探讨如何透过改革公营房屋政策，重新凝聚社会，重拾对本港财政基石的信念，并期以修补政治分歧，免令香港经济发展停滞不前。
