（本文于2017年4月19日载于《信报财经新闻》）
房屋困局并非纯因供不应求
香港房屋困局久被归咎于供不应求，政府的对策不外两方面：一）短期而言，透过加重印花税、提高按揭首期要求，减低交投意欲，以控制需求量；二）长远而言，则尽量增辟建屋土地，且在土地上尽量多建单位，以增加供应量。
社会普遍认为单位供应不足是罪魁祸首，此亦看似是私人住宅改装为劏房、公屋轮候时间日渐延长的原因。果真如此，则只需增建足够公私营住宅单位，香港房屋困境自会迎刃而解。
但以此逻辑推理显然有误，皆因本地向有私楼市场与公共房屋之分。现时居于私楼与公共房屋的人口分别为53.5% 与45.7%，；原则上他们大致都沿着房屋楷梯逐渐上移，低收入家庭起初租住受资助的公共房屋，一旦经济条件改善，进而购买政府资助的居者有其屋（居屋）计划单位，最终则在较高价私人市场置业。
进一步分析，可见问题关键不仅在于供应不足，而亦在于楼价过高。历经近30年来持续不断的楼市升势，不少家庭名下物业大幅升值，为他们带来财富，他们于是有机会参与楼市投资或协助子女置业，从而带动楼市需求。
面对私楼需求剧增，经济条件逊色家庭的房屋阶梯已经折断，在缺乏政府津贴或援助的情况下，根本无力负担进入私楼市场的高昂价格。
目前申请居屋的家庭月入上限为52000元，意味着政府设定为月入低于此数的家庭提供房屋津贴；官方调查显示，全港住户中约有八成月入未及此水平。
换言之，政府无异于承认全港有八成住户符合获公共房屋津贴资格，此说若然成立，则政府并未有把这目标纳入房屋政策之中。
事实上，即使月入高于$52,000的中等入息家庭，亦无法负担私楼楼价。再者，每年新落成居屋单位极为有限，不少现时合资格的家庭日后收入按理会有所增加，亦会变得不再符合申请居屋资格。
对低收入以至中等入息家庭而言，要在房屋阶梯向上移变得越发困难。此等家庭的收入未能追上整体经济增长，而跨境婚姻、离婚及初婚更使低收入家庭为数日增，同时令资助房屋需求大增。
一向以来，公共房屋住户向上流动，是入住私人房屋；今时今日，公屋住户迁出公屋单位，却只能住进私人市场的劏房单位，这亦是他们所能负担的唯一房屋类型，等如向下流动。公屋不容劏房出现，经济条件欠佳家庭的住屋需求却与日俱增，唯有依靠租住私楼。
公屋租户成年子女须于租户登记册中除名，以防日后继承单位的有关规定，亦加重劏房需求压力。公屋为数较多，但禁止分间，间接导致为数较少的私楼市场租金和楼价都水涨船高。
由此可见，本地房屋租金和售价持续飙升，并非纯粹由本地富裕家庭和外来买家一手造成；低收入家庭的房屋需求有增无减，对私楼租金上升与劏房日多之势，亦产生同等效应，由【图】中可见，1976至2016年，出租公屋住户的平均住户人数由5.1减至2.8，私楼租户的平均住户人数则由3.3减至2.6。在近十年期内则开始攀升。
本地房屋困局涉及互相紧扣的多层面复杂因素，单靠增建公屋与私楼并不足以解决问题。首先，公营房屋与私楼的比例，就足以造成分化；现届政府把原本各占一半的比例改为侧重公屋的六四之比，但减少私楼供应量只会令私楼楼价升势火上加油，从近期惩罚性印花税无助楼价下调即可见一斑。房屋价格趋升，令仍未能上楼的公屋轮候者或不符合资格申请公屋者更感怨愤。
第二，若增建公共房屋，反而助长跨境婚姻（无论初婚或再婚），增加家庭数目，对弥补房屋供应效用不大；假使公屋需求受此等人为因素助长，则低收入家庭所面对的房屋短缺现象，不会得到改善。简而言之，资助公屋究竟有助于改善楼市困局抑或适得其反，在很大程度上取决于资助形式。
第三，若社会只着眼于增建单位，以弥补房屋短缺，则即使公私营房屋达六四之比，亦不足以应付全民所需，皆因经济鸿沟根本无法缩窄。毫无疑问，公共房屋开支必会随之飙升，有限度政府与低税率政策势难维持。
把宝贵土地资源埋没，经济价值无从释放，各方（包括政府在内）无一受惠，整体经济备受打击，「有产阶级」与「无产一族」之间的社经鸿沟更难望收窄，政治恶果影响深远。
如何改革公屋政策
公屋政策显然有必要改辕易辙，制订新方向可循下列四大步骤。
第一步：出售（而非出租）最新建成之公屋，采取全新融资安排，协助低收入家庭置业。
大部份新推公屋单位应可出售。可将整幢大厦列作可供出售或出租，售价可以等同市价，其中包含发展成本与土地价值两部份，例如发展成本一百万，土地价值二百万，地价视乎地点而定。
有意购买单位的住户须先付发展成本，支付规定的半成至一成首期后，余款则以银行按揭方式偿还，由政府担任按揭担保人。有关单位五年内不得在市场上转让，限期过后可于公开市场上自由转让，资本增益概归业主所有。
有关单位的地价，在购置时即加以厘订，以归还政府贷款方式偿付。贷款年息固定为二厘，由五年禁止转让期限之后起计。为协助借款家庭，政府贷款余额将以较宽松的长期分期付款方式处理；逾期供款一律递延，计入未偿还贷款总额之内。
上述建议旨在为无力负担首期，又未能获得银行按揭贷款的低收入住户提供融资安排，而非直接补贴买价。有关土地本来就已免费用作兴建公屋，此一融资安排不但不费公帑，政府更可于日后取回部份土地价值。
另一构思则由社会为弱势社群提供直接资助，例如售价折扣，视乎有关家庭的实际家境而定，但这属于政治决策。
上述新公屋计划实际上等于政府介入，以矫正资本市场窒碍弱势社群申请银行贷款的不完善处，对任何一方均不会构成风险。住户有机会成为业主，可将资产传给近亲，而且一如社会上其他业主，可随物业升值而获益。
获编配新建公屋家庭若暂时无意置业，可选择先租后买；市民一生中只能享有一次由政府提供资助融资买楼安排的福利。
第二步：将新融资安排适用范围扩展至现有公屋单位。
第一步行之有效之后，政府可采取第二步，令更多合资格公屋住户晋身业主；现有公屋单位亦可按相同原则及按先前有关单位落成以至可供入住时的市价厘订售价。
计算公屋租住单位以及未出售租者置其屋（租置）计划单位，应按复息利率二厘厘订现时售价，并应将折旧率计入发展成本估值而非地价中，然后采取相同的融资安排。（若折旧率为二厘，则刚好抵销发展成本的累计利息收费）。
已经售出而未补地价的租置单位及居屋单位，售价将以同一方式厘订。先前已缴款项先予扣除，再以复息利率二厘计算尚欠余款，以厘订现时售价。
第三步：促进旧屋邨重建。
不少公共屋邨规模庞大，一旦所有单位都售给独立住户，日后重建成本难免高昂；为减省重建交易成本，应界定每座大厦的各自业权，而非按整个屋邨计算，重建的强拍门坎，可定为八成业权。1997年之后落成的公屋单位，应尽早向住户提供购买的安排。
第四步：旧式屋邨
不少公共屋邨已相当残旧，其中一些也许在20年内就有需要进行重建。究竟应该当作房屋委员会辖下的公共屋邨重建，抑或透过私有化而改由市场主导，必须仔细权衡两者的利弊；假使决定私有化，则可考虑将强拍门坎划在不高于七成业权的水平。
将全港公屋私有化，必会有助改善经济效率，促进社会和谐，赋予市民政治权利；困扰世界各地的社会分化和贫富悬殊现象，在本地可藉此得以纾缓。香港若于九七回归之初就如我所提，做到以上各点，应不至于陷入当前困境。
要制止民粹主义演变成威权主义，尚为时未晚。藉出售公屋释放土地价值，定能创造财富，活化社会。香港有幸坐拥宝贵土地资源，打造美好前景，焉可白白浪费？
