（本文于二零一八年一月三十一日载于《信报财经新闻》）
近年来，传媒往往大字标题，报导楼价屡创新高，而新推出的私楼单位面积却愈来愈细小，有关新闻甚嚣尘上。面积小于200平方呎的单位被称为「纳米单位」，部份媒体更加入「发展商贪得无厌」或「发展商无所不用其极」等煽情字眼。
且不论这类煽情报导；但住宅单位愈来细小，却是值得探讨的经济学问题。也许表面答案是：香港房屋严重短缺，是无法于短期内解决的棘手问题。
若从实际角度分析，这不仅关乎香港及区内经济增长、全球宏观经济的有利情况（例如低息环境）、房屋与土地供应有限；个中原因，同时涉及本地楼市结构和历史，以及过往房屋政策，下文将对后者加以分析。
单位面积基准
首先，公营房屋与私人楼宇在香港并存，两类单位即使针对不同买家，且两者住户相互流动性限制甚大，但楼价仍不免彼此相关；不少家庭并不符合申请公屋资格，公屋单位则不得转租等。凡此种种限制，却未能杜绝公私营房屋两大界别之间的流动性，其实是公屋发展历史遗留的后果。
超过一百万公屋租户早在入息审查实施之前，就已获得徙置。当年港英政府将一度由寮屋居民占据的官地收回，加以重新发展，兴建徙置区安置寮屋居民。徙置区单位面积极小，一个用作容纳整个家庭的单位一般只得200平方呎左右。此等面积细小的徙置区住宅单位却成了香港日后兴建公营房屋的参照基准。
由于当年本地家庭人数远高于现时，往往在六人以上，居住环境的确极为挤廹。新加坡于战后开始兴建公屋，规划公屋单位面积约为1000平方呎，而由于起始即采用面积较宽敞的基准，该地后来发展的房屋居住环境远较香港舒适，而本地的居住困境则似已无法改善。
原因何在？
房屋阶梯断层
随着本地经济日趋繁荣，部份公屋租户希望改善居住环境而入住私楼，部份则有意成为业主。鉴于一般市民居住空间原本就狭小，私人发展商所建楼宇只须略较公屋宽敞，就足以吸引公屋住户。
须知即使远在40年前，私人楼宇的居住情况亦已十分局促。以1976年为例，私楼的共住程度（平均家庭住户总数与家庭住宅单位总数的比率）为1.55。公屋租户的经济条件实际上与私楼住户分别不大。
同年，20至65岁公屋租户，家庭入息列于全港家庭入息中位数以上者占47%。换言之，以为公屋租户多属低下阶层的想法实属谬误。
值得注意的是，几十年来公屋单位面积逐渐增至约300平方呎，单位质素同时改善，让人不禁推想私楼发展商会兴建较大单位，以吸引公屋家庭。
实际情况却非如此，皆因公屋租户本身条件有变。2016年，20至65岁公屋租户之中，收入高于家庭入息中位数的比例低于20%；收入低于家庭入息中位数的公屋租户则渐多，可见有条件成为私楼业主的公屋租户日形减少。
从出租公屋移往私楼市场置业的房屋阶梯出现断层，并非纯因楼价飙升，亦是因为很多原本有意置业者入息锐减。基于此等原因，私楼发展商实在没有必要兴建较大单位。
公屋租户已不再视转作私楼住户为长远目标，反而希望为部份家人（下一代）申请另一公屋单位，才是实质改善居住环境的方法。轮候公屋单位期间，另租私楼（或劏房）属权宜之计。
「富户政策」流弊
至于公屋租户子女不愿与父母同住的现象，原因之一在于1987年实施的公屋「富户政策」；政策原意涉及多个层面。
当初出租公屋单位世袭化令人担忧，亦即父母去世后原有单位自动由子女续租；若是如此，单位流通量过低，促使政府永无止境地为每一世代投放资源，对公共开支造成庞大压力。
政府亦考虑到如何保障公屋资源的公道分配，让对公屋需求较大的住户优先获编配单位。当局初则对公屋富户收取1.5倍或双倍租金，鉴于有关政策未能迫使租户放弃居住单位，2016年于是进一步收紧政策，为「纸老虎」壮点声威，但亦无济于事。
有关政策最明显的效果是令不少「富户」的成年子女为免纳贵租而取消公屋户籍，但其中有不少人随后另行申请，重投公屋计划怀抱。但这真能减少公屋世袭化吗？
当然不可能。租户的成年子女不再与父母在原来单位同住，不会承袭父母的单位，仍却承袭了从公屋制度中获得编配其他单位，对他们来说，获益更大，相对地房屋委员会采用此政策造成的后果只是令自己。随着人口日趋长寿，部份住户更有可能同时享用多于一个单位，如此看来，承袭制其实对社会较有利，皆因可确保公屋资源用得其所。
房策改革关键
要承袭制得以成事，就必先要把现有出租单位售予租户，把出租公屋计划改为自置居所计划，而。换言之，公营房屋计划变为自置居所计划，始为合理政策。
假使出租公屋能全面私有化，公屋单位用途得以放宽，房屋短缺问题自然有望舒缓。
另一出人意表的现象，在于新推私楼单位面积日渐缩小，公屋单位面积却不然，变得更具吸引力，亦即轮侯公屋单位的动力更大；本港房屋需求随之出现结构转移，倾向公屋单位。
2014年，政府公布长远房屋策略，公营房屋在未来房屋供应之中将占六成。鉴于现行规划诸多限制，加上土地供应短缺，房屋策略能否达标仍是未知之数。私楼市场因缩细新建小型单位面积，预计可达目标供应量；反观新建公营房屋单位面积相信会维持不变，恐怕难以达标。
上述分析显示两方面发现。第一，香港居住单位面积小，是由于公营房屋项目基本上根据早年徙置区所订的面积基准，循规发展，无法突破规限。第二，面对房屋市场需求日增，私营房屋界推出小型单位，公营房屋界却无采取相类措施，公屋需求进一步提升；如此将令私楼市场向下，愈来愈多市民被拒诸「有楼阶级」的门外，完全丧失藉置业累积财富的机会。
香港房屋供应极度短缺，政府实在面临极为严峻的政治危机，我认为当局必须更积极改革房屋政策，包括容许发展较高地积比率的项目，以及兴建面积较小的公屋单位。至于现有公屋单位，则应推行私有化，以利提升公屋资源的效益。
