（本文于二零一八年三月二十八日载于《信报财经新闻》）
纵使香港人对于不同议题各持己见，但若说房屋短缺是最棘手问题，则谅无异议。不少论者认为，增加房屋供应乃唯一根本解决办法，亦即有必要觅地建屋，其中或包括扩大填海范围，增建高楼，为更多市民提供居所。
问题在于远水难救近火。首先，填海需时，要为期十年以上才能建成住宅单位。其次，将低价土地改为高价住宅用地，亦需差不多的时间。现时新界农地普遍属原居民与地产发展商所有，原是改变土地用途作发展住宅用地的最佳之选，但观乎现行规管程序与政治关卡障碍重重，需时也要近十年，才有望完成。
要求含政治色彩
在支持多建房屋的倡议者当中，亦对应兴建那类房屋持有不同意见，部份团体认为，面对房屋供应不足，政府政策应以增建公屋单位为主要目标，以扶助他们所谓最饱受煎熬的低下阶层。他们针对公屋轮候册名单愈来愈长，尤以单身申请者更日益增多；力言增建公屋是唯一能一举解决由房屋短缺引起的经济、社会、政治问题的办法。
另有部份团体忧虑中产阶层置业无望，要求政府增建居屋，提高申请入息及资产门坎，并将楼价定于市民可负担的水平。此等团体以每逢推出居屋与「绿表置居计划」（「绿置居」）单位发售时，合资格申请者总是为数众多作为理据。
此外，亦有其他团体既不满地产发展商自恃其在市场上的强势，利用销售手法推高一手市场楼价，亦不满业主收取高昂租金及改建劏房，是以要求政府管制租金，并扩大公营房屋的供应。
这些不同团体都是在不同程度上各自为其所代表选民争取利益而发声。但我们应以广角视野找出有效地解决严重房屋短缺的方法。
此消彼长趋势
我利用政府统计资料，研究2006至2016年期间公、私营房屋以及租户与自置居所住户之间人口变化，结果发现极为重要的证据，显示本已稀有而宝贵的房屋资源调配一直失衡。此10年期间公屋单位虽然增建不少，但整体居民数目却大致维持不变，可见每租户平均居住人数有所下降。同期私营房屋租客整体人数反而大增，每户平均人数亦有增加。
上述10年间，新增住宅单位合共255458个，其中138959个为公屋单位，7245个属资助出售单位，109254个为私营房屋单位（【表】）；亦即57.2% 为公营房屋单位，42.8% 为私楼单位。数据显示出租公屋单位最多，资助出售单位数目严重偏低，是2002至2011年暂停居屋计划所产生的效应
出乎意料，这10年期内，公屋租户总人口由2096126增至2100126。在房屋极度短缺的形势下，即使落成138959个公屋单位，整体租户人数仅仅增加4000而已！与此同时，公屋轮候册人数却由97300增至288300。
同一时期，资助出售单位的情况更加恶劣，住户总人数由1204324减至1144774。换言之，虽然期内推出新建居屋单位达7245个，资助出售单位住户整体人数却减少59550 （其中或因部份资助出售单位已补地价，变成私人屋宇）。
同一期间私人住宅情况则大相径庭；私楼住户人数由3278708大幅增加至3789474，即使新落成私楼单位仅得109254个，住户总人数却增加了510766。
【图1】显示2006至2016年按房屋类型分类的住户与居住人口分布变化。深入检视不同类型房屋和居住权对解决房屋问题的作用。
此10年期内，私人住宅租户占全港住户百份比由15.3% 增至19.9%；反观公屋租户则由31% 减至30.4%。至于公营房屋业主住户由 16.3% 下跌至15.3%；私人住宅业主住户亦由 36.4% 降至33%。
从统计数据可见，期内私人住宅业主住户由810277增至829270（增幅为2.3%），公营房屋业主住户由362439增至384006（增幅达6%）；私人住宅租户更由339675上升至500652（增幅高达47.4%），而公屋租户亦由690788增至761905（增幅达10.3%）。
全港住户总数增加283188（增幅达12.7%），其中179,970户（所占比例达63.6%）为私人住宅租户，在四种居所租住权中占最低份额，结果导致增长主要集中于整个房屋市场中的一小环节。
若把按房屋类型与居住权分类的人口分布互相比较，上述变化就更见剧烈。私人住宅租户占全港人口百份比由13% 增至18.8%，而公屋租户百份比则由31.6%减至29.5%，而同期落成的公屋单位却较私人住宅为多。
再者，此10年期内，住客平均数目在公屋租户中由3.03降至2.75，在资助出售单位住户中，则由3.32减至2.97；在私楼自置居所住户中亦由2.96微降至2.93；但在私楼租户中，反由2.64增至3.07。
对症下药转机
这正好解释劏房在私人租住单位市场激增的原因。据2016年中期人口统计估算，全港约有91787劏房户（占私人租住单位住户18.3%）。整体私人住宅中大概三份之一属租住单位，其中27112个单位（约6.2%）已分间为劏房。
上述各项变化清楚显示，中产阶层是香港房屋严重短缺下的最主要受害者，既难望在私楼市场租住单位，更遑论自置居所，过去10年，一众中产受困于负担能力、单位供应、可用空间，处境每况愈下。居住环境日形狭窄，中产阶层首当其冲，是以行政长官建议推出的首次置业先导计划，倍受此一阶层欢迎。
低收入家庭仍有望申请出租公屋，而获编配单位，甚或有幸以绿表抽中资助出售单位，获得楼价合乎其负担能力，而且称得上宽敞的居所。
由此可见，房屋政策（尤其公营房屋政策）实为房屋问题日趋严峻的罪魁祸首。但从另一角度观之，这亦反映当局若能在政策上改辕易辙，及时作出补救，则仍有望扭转房屋短缺的劣势。
究竟有何办法？
公屋单位一律由政府编配，有关房屋资源并非租户所有，租户自然缺乏善用资源的经济诱因，况且多属单人或双人住户，且以长者居多。
公屋资源未尽其用的另一原因，在于单位不得转租的规定，以及为免缴交双倍租金，令成年子女迁出的诱因。
至于资助出售单位业主，亦不得在未补地价之前将单位租出。
随着人口老化，公屋住户成年子女轮候公屋人数日增，对公屋的需求有增无已，情况更加严峻。2006至2016年，公屋申请人之中，居于某类公营房屋者百份比由35% 增至41%（2014与2015年百份比更达46%）；申请总数中多达半数为单人申请者（约有5% 为长者）。平均轮候时间或未能准确反映合资格申请人对公营房屋的真正需求。
近年来，私楼楼价持续飙升，置业首期日高，已令中产阶层难以购买或租住私楼，余下选择只有：以大概三份一入息，在私楼市场中租住劏房；或申请租金远低于私楼而面积较宽敞的公屋单位。
按常理推想，公营房屋业主和租户中，应有不少人乐于将单位（至少其中一部份）出租。本港现时之公营房屋单位逾120万个。即使只有低至5% 住户将单位租出，亦随即可为房屋供应增添来源，而私人楼市的劏房租值将应声下跌。
将市场力量引进公营房屋界，可立刻促使公营房屋住户善用其房屋资源，并可将私楼劏房需求转移，大大纾解私楼出租单位不足的困境，私楼业主将不用再将单位改装成劏房。
鉴于填海与改变土地用途困难重重，在增加房屋供应上属中、长期策略；若要立竿见影，必须在公营房屋界释放市场威力，以解决老大难的房屋问题。公营房屋资源错配只要及时予以矫正，就能修正公私营房屋界的失衡现象，弥补供应量极度短缺之弊，让大部份市民的生活得以改善。
这个方案可谓失少得多。采取此快捷方法，并非说不用进行中期及长期策略，但若能在现阶段就此实时应急办法取得进展，我相信可恢复市民对前景的希望，有助社会各界共商未来发展之计。
要在公营房屋释放市场威力，必先将现有公营房屋私有化，以及重新聚焦公营房屋功能，以置业为主导。至于如何以公平有效的方式实践此一方案，本栏会再作详细探讨。
