（本文于二零一八年六月二十七日载于《信报财经新闻》）
土地供应专责小组四月发表社会期待已久的报告，现正就各土地供应选项收集公众意见；但报告颇令人失望，主要有下列三方面。
首先，报告未有勾划出香港的未来发展策略，只着眼于援引早前在《香港2030+》研究中，有关整体土地供应短缺约1200公顷的预测；亦同时指出该研究可能低估了所需的房屋用地、经济用地、政府/机构/小区用地、休憩用地、运输及基建设施用地，但缺乏提供发展途径。发展策略怎可单凭土地供应选项产生？即使未能提供明确目标，亦应胪列目的和宗旨；为实现全盘发展目的，更应就不同路向如何取舍展开讨论。
第二，虽然报告中形容住宅环境「细」和「挤」，但对于以未来建屋的发展，未有提到如何改善人均居住空间。若是增辟1200公顷土地（姑勿论此供应量是否足够所需），亦无助改善居住环境，那么政府为何不建议增加更多土地面积？政府对此毫无表示，我们是否应假设香港「寸金尺土」不会改变，而改善居住条件亦非发展目的之一？
第三，报告仅列举12个土地供应选项，而没有提出如何解决拖延发展的阻力。众所周知，发展土地需时，其中涉及程序繁多，有关决定又常遭反对而备受延误。要为不同用地供应界定先后缓急，既须考虑经济成本和工程难度，亦须顾及规管审批过程可能出现的阻延；如何权衡取舍，报告中竟只字不提，实在令人费解。鉴于土地供应严重短缺，亟需政府另辟蹊径，在规管方面加快审批程序，从速增拨土地，但报告完全没有提及如何拆解延误因素。
公众咨询在开放社会必不可少，然而在缺乏清晰发展策略或可选策略的情况下，社会对于咨询效果又能有何寄望？要是公众意见一窝蜂反映偏颇党派立场，公众咨询就会沦为一场靠喇叭筒发声的政治角力，胜负系于声量大小而已。在关乎香港未来的全民福祉议题上，难道单靠咨询就能一锤定音？
土地严重短缺并非单单影响住屋问题。中环商厦售价高达四、五万元一平方呎，更足见本地不仅住宅空间供不应求，商用空间也极度匮乏。
「一带一路」及大湾区发展项目，不单是工人和企业走出香港的机遇，也是吸引海外公司来港投资的良机。觅地发展对香港长远经济发展，以至未来繁荣究竟只能惠及社会少数抑或造福全民，同样至关重要。
若从需求角度出发，不应只着眼于土地供应增加多少，还须为满足居住兼经济发展需要而妥为选择地段，这关乎以下考虑：
选择于交通易达市区核心地带的地区发展经济活动，以充份掌握经济融合下的协同效应优势。本地经济活动向来只集中于港岛区和九龙一带，其中大部份用地已完全发展，要通过重建或活化来增辟空间既困难亦需时，增添的运输工具亦会令现存的交通系统不胜负荷；但在远离市区的区域发展经济活动则有欠效益，更会削弱未来发展和增长的潜力。
此难题可藉填海解决，在东大屿山兴建大型人工岛，加设运输基建设施，无论从经济或工程角度而言都至为划算，理应积极筹备，尽快完成有关构思，以展开规划及工程可行性研究阶段。此一新发展用地将新建住宅楼宇与经济活动置于邻近市区核心地带，可避免加重现有运输及交通走廊的负荷。
此外，该地段位置适中、四通八达，连接核心市区及周边地带，亦可发展成为通往大屿山以至大湾区其他地区的另一输纽。
其次，可将发展商和新界原居民拥有的合适农地（部份现时用作棕地）改作住宅用地，涉及面积至少逾一千公顷，有望成为土地供应的主要来源，如此一来，土地储备大增，实应积极策划。至于应以公私营协作抑或收回土地方式增辟土地，相应的考虑，简述如下。
原本为农地的棕地，现时用作各种经济目的，例如物流运作、货柜场、回收场、修车厂、工场。需先安排迁移有关经济活动，才可展开发展工程。香港内河码头以及毗邻用地，可发展为多用途的工业区，是颇适合作为迁置此等活动的地点。
这亦在在需时、代价不菲，但改变大批土地用途、释放大批土地的可行方案毕竟不多，故应予以积极推行，纳入成为整体发展策略一部份，使整个新界范围与香港整体发展更趋融合。至于对棕地以及内河码头区内现有租户如何作出补偿和迁置，亦须妥为安排。
在公私营协作模式之下，应对公众关注发展商所得补贘是否公平，最为合适的方法则莫过于透明度和以规条为本。对处理土地事宜有经验者均会明白，土地乃非单一的商品，每块地皮各有不同，将各种地皮合并的方式亦各异，正因如此，无论在实质上抑或程序上，施行公平原则并不容易；一旦以公平作为主要考虑，拒绝权衡协作，必会拖延取得共识。归根究柢，公平需付上社会代价。
一般认为收地作公共用途会加快发展速度，实际上却非必然如此。
收回大片毗邻土地作公共用途，往往比预期困难，皆因当初业权分散，这一现象在新界甚为普遍。假如其后动用部份已收地皮作私营发展用途，则有可能被视作违反收地公用的初衷，甚至牵涉法律诉讼。
另一办法是只收回小幅地皮来发展公屋，但这又有降低土地使用效率之虞，及难以协调整体发展，甚至出现更严重阻延，例如由于发展用地附近基建设施不足，而又未能在短期内提供。因此，即使可迅速收地，亦未必能迅速发展。
假如发展用地上已有住户和租户，则不论以公私营协作抑或收地作公共用途，都必须先作补偿和迁置，才可动工发展。若采取收地方式，政府须直接与该等住户和租户磋商，地主则会缺乏从中协助的动机。至于公私营协作，地主基于利益攸关，会乐见其成，主动协助安排补偿及迁置事宜。
从上述各种原因可见，处理有关问题须持开放态度，针对每幅地皮特点而采取有效收地安排。至于在公私营协作和收地作公共用途之间如何权衡，则取决于何者效率较高，改变土地用途速度较快。土地供应短缺问题兹事体大，实不应受意识形态或政治取向所影响。
最后，私人物业业主权益既受《基本法》保障，在公平补偿原则下，以通过协商达成的结果最为合适。在无损公众利益前提下，补价范围不应只限于有关土地本来用途的价值，未来价值也应考虑在内，这是获香港法院接纳的原则，亦有先例。
政府应勾划出顾及市民期望，即改善目前挤迫的居住环境、经济更趋繁荣，的未来发展愿景。土地供应方面，应以东大屿山填海为焦点，切合满足香港参与「一带一路」及大湾区发展项目所产生的居住和经济需求。
政府应擢力于改变农地用途、重新全面规划新界发展，促使香港在区内担当更形重要的角色；在切合全港发展目的前提下，尽快推行改变土地用途，不让政见或意识形态阻挠。增辟土地事关重大，刻不容缓，实乃当务之急。
