(本文于二零一四年九月三日载于《信报财经新闻》)

 

2013年,香港房屋资本总值估约6.8万亿元,大致为本地生产总值 (GDP) 320%;此数额乃按市值估算所有私人住宅房屋所得的总值,等于市场总值减去私人住宅未偿还按揭贷款总数的差额。曾几何时,私人住宅未偿还按揭贷款贷款占总值只为9000亿元,仅占市场总值11.8%。

 

法国经济学家皮格提(Thomas Piketty)在著作《21世纪资本论》(Capital in the Twenty-First Century)中亦得出类似数字,他估算2010年各国房屋资本占本地生产总值比例为:法国371%、英国300%、德国236%、加拿大208%、美国182%。

 

不过,私人楼宇只能容纳香港一半人口,另一半则居于公共租住房屋(公屋)或政府资助置业单位,主要为「租者置其屋计划」(租置)及「居者有其屋计划」(居屋)。

 

公屋资本 有待开发

 

按市值估算,政府资助房屋的总值实在非同小可,但这类单位由于在市场上无论租抑或售都备受严格限制,价值也因而大打折扣。这类资产既然只可供住户作自住之用,实在谈不上房屋资本,因而对市场经济及计算本地生产总值的作用显得微不足道。

 

虽然租置单位及居屋单位均可由下一代继承,但只能在补足地价之后,才可将有关单位在市场上公开转售。这无疑会打击出售这类单位的意欲,以致二手市场表现相对呆滞,而随着单位的楼龄日高,将来如何重建也成问题。假使转售限制有朝一日得以解除,而应补地价同时大大降低,则市场自会活跃起来,单位住户可从中获利,有关单位亦会变为新房屋资本,而非仅得居住用途。

 

业权所限 市价受制

 

公屋住户由于并非所住单位业主,因此身故之后,单位将由房屋委员会收回,不得由子女继承。假使公屋单位能以优惠价格售予住户,而又不会因涉及补地价而有碍单位转售,则公屋单位亦能变为房屋资本,而非只供住户作为栖身之所。

 

公屋租住单位私有化以及放宽居屋与租置单位售卖限制,无疑将大幅提升政府资助房屋的价值。一旦真正落实公屋私有化,而转售居屋与租置单位应补地价大为减低,甚或毋须补地价,那么政府补贴住房市值将有何改变?

 

有关估算可参考居屋单位与租置单位在公开市场的成交价(见【表】栏III)。公屋单位总市值估计为2.45万亿元,租置单位为0.41万亿元,而居屋单位则为1.56万亿元。目前政府补贴住房单位总市值则为4.44万亿元,等同本地生产总值 208%。

 

租置单位与居屋单位的公开市场成交价偏低是意料中事,这两类单位有别于私人楼宇,由于重建潜力有限,成交价难免打折扣;以新加坡为例,当地建屋发展局所提供的公共房屋容许居民自由买卖,但由于重建权不在民间,无形中也令当地组屋市价打折扣。

 

二手市场 曙光初现

 

租置单位所在的公屋屋苑中,不少单位仍由公屋住户租住,私有公屋单位与政府拥有业权的单位并存,在这种情况下,私人发展商难以主导屋苑重建。由于居屋单位业主大都未补地价,居屋的重建潜力同样受到限制。既然居屋单位部分业权属政府所有,私人主导重建即使未至于绝不可行,亦难有把握。

 

推行公共租住房屋私有化、免补地价或大幅减低补地价费用,在经济上对整体社会究竟有何益处?

 

在现时转售限制下,租置单位与居屋单位的市值已成房屋资本中一部分,业主可将单位在「二手市场」上放售,但由于成交价并未包括应补地价,因而实为转售限制下的估价而已。

 

在转售限制下,租置单位估计总值为1730亿元,而居屋单位的总估值则为9080亿元(见【表】栏II)。两类单位估计总值合共1.08万亿元,相当于本地生产总值 50.9%。值得注意的是,这正是1997年居屋单位二手市场形成之时,为社会带来的总值。创造居屋二手市场,倒是董建华政府及房屋委员会的一大德政。

 

市场流通 生机所系

 

在此不妨岔开话题,解释一下市场经济中的资本概念。试想今年八月你获赠一盒市价150元的莲蓉月饼,究竟你所获得的价值是否就等于150元?那可不一定!要是你不喜欢吃月饼、不喜欢某种口味或品牌的月饼,你可能只愿意付出50元来买,换句话说,一盒市价150元的月饼,在你心目中倒只值50元。

 

且慢,你虽然不喜欢莲蓉月饼,难道不可以借花敬佛,转赠爱吃月饼的人?事实上,中秋节期间转手的月饼也确实为数不少,只留下合自己口味的月饼也属人之常情。不合收礼者口味的月饼礼券,有如现金在市面上一再易手。

 

可惜公共租住房屋单位、租置单位与居屋单位都有别于莲蓉月饼,不易转手,而且往往由最初租住或购买者终身持有,甚少得以转售,几类公共房屋单位也就沦为流通极度有限的商品。

 

现时政府的房屋计划对公屋单位流通处处设限,无异于将房屋资本蒸发。私有化与放宽限制有助确立政府补贴住房单位的私有业权,让其重新在市场上流通,使其他用家得以享用。作为一种资产,政府补贴住房单位可供栖身之余,亦可放租或转按,因而价值大增。

 

政府补贴住房私有化及放宽转售限制,可带来的新增房屋资本估计可达3.336万亿元,相当于本地生产总值 156.9%(见【表】栏IV),效益远高于1998年创造居屋二手市场的放宽限制。个中经济效益,就是资本总额除以单位总数所得的每户平均数,公屋每个单位的房屋资本平均增值336万元,租置单位每个增196万元,居屋单位每个增205万元(见【表】栏V);不分类的政府补贴住宅单位每个平均增值286万元。

 

公屋单位私有化并放宽政府补贴住房转售限制之后,本地私人及公营房屋住宅单位总值不难高达11.24万亿元,占本地生产总值 528%。参考皮格提对各国资本(包括房屋资本及所有其他类别的资本)占本地生产总值百分比的估算:法国617%、英国543%、德国418%、加拿大417%、美国456%。可见香港仅是房屋资本比率一项已经非常高。法德两国均有大量政府补贴住房,若能加以私有化,于本地生产总值中所占比率亦自然大增。

 

由此可见,香港若能解除政府补贴住房单位转让的限制,就能坐拥丰厚资本,让3. 336万亿元资本在市场上流通,大大振兴本地经济,并可增拨资源改善社会状况。

 

开源有法 皆大欢喜

 

一、此举有助大幅缩窄贫富差距,香港一半人口可望得以开怀。近数十年来楼价增幅远超收入,社会分化日趋严重的不幸现象亦将得以改善。

 

二、随着政府补贴住房单位获解封而重新在市场上流通,政府因增拨资源应付不断上升的医疗费用、高龄社会福利金、教育开支,甚至投资等各方面所面对的压力,可间接获得纾缓。3.336万亿元房屋资本的解封,让不少家庭变得有能力按自身需要自行支付上述各项开支。

 

三、草根阶层也可借助从中所得资本自行创业。以往,贫者虽有志创业,但往往碍于银行不肯提供贷款,借贷无门以致难以如愿。家庭人数日减,向亲戚举债的机会亦因而降低。抵押父母所持物业,往往是信贷条件不足者的主要集资途径。

 

四、抵押父母物业所得资金,也是跨代向上流动的重要资源,不单可作为用于子女身上的人力资本投资,也可用作子女买楼所需的首期。

 

第五,此举毋需政府加税,亦不涉市民大众任何额外开支。

 

此五大理由足证䦕放政府补贴住房,让房屋资本投入本地经济之益。

 

表  公屋单位私有化及转售限制放宽后公营房屋资本总估值

 

I II III IV V
单位数目(千户) 以二手市价估计租置单位及居屋单位的总值(10亿元) 以市价估计公营房屋单位的总值(10亿元) 房屋资本(栏III – II)估计增值

(10亿元)

每住房单位资本估计增值

(栏IV ¸ I)

(百万元)

公共租住房屋单位 728 0 2,448 2,448 3.36
租者置其屋计划单位 123 173 414 241 1.96
居者有其屋计划单位 316 908 1,555 647 2.05
政府资助房屋单位总数 1167 1,081 4,417 3,336 2.86
占本地生产总值百分比总估值 50.9% 207.8% 156.9%
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