(本文于二零一七年十二月二十七日载于《信报财经新闻》)

 

众所周知,本地房屋供应极度短缺,政府一直竭力增加供应,并管理(甚或压抑)需求,可惜成效不彰。私人物业价格及租金持续飙升,公屋轮候名单则愈来愈长。

 

近十年来,在房屋供应严重短缺下,楼市作出相应调整,实在为修读经济学的学生提供了宝贵的一课。香港的经验尤其可贵,皆因兼备私楼市场及市场以外的公营房屋,后者以截然不同甚至反向的调节方式,以应付供不应求的现象。

 

租客业主 反应不一

 

无论是私楼市场抑或公营房屋,均存在着租客与业主。公营房屋的租与售均受政府资助,私楼市场则并无资助。有关房屋短缺,无论在此两大类房屋或租客与业主之间,反应都各有不同。

 

其中耐人寻味之处,见于2006至2016年期间,私楼自置物业平均住户人数由2.83人减至2.73人,居屋单位住户则由3.19人减至2.92(【图1)。同期私楼租客平均住户人数由2.42人增至2.48人,而公屋租户的平均住户人数则由3.03人减至2.73人。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2006至2016年,正值房屋供应短缺急剧恶化,不少私楼业主及租客均把其居所物尽其用,在楼价与租金高昂下厉行节约。另一方面,不少居屋业主及公屋租客的住户人数减低,意味着未有尽用居住单位。

 

公屋租金受到管制和资助,租户也就缺乏节约居所空间的诱因。此外,部份经济条件较佳租户,若其成年就业子女迁出,更可免缴双倍租金。影响所及,私楼与公屋需求同告增加,公屋轮候名册自然随之愈见增长。

 

当初推行双倍租金政策,在于令家境较佳租户缴纳较高租金,促进有效运用公屋资源。无奈事与愿违,租户不但自有对策,更反而减低公屋资源的使用率。

 

居屋住户的成年就业子女亦会迁离父母居所,租住私楼单位,同时导致公屋轮候名册不断增长。当然,每次有新居屋推出,亦有部份人抱着碰运气心态,加入抽签之列。

 

显而易见,面对楼市升势,公营房屋住户表现有别于私楼住户;经济学者认为这不足为奇,皆因两者诱因迥然不同。

 

住户结构 暗藏玄机

 

若聚焦于公营房屋之中,业主与租客亦各具特色。1986至2016年,公屋租户中1人住户百份比远高于居屋(【图2);2016年,1人住户于出租公屋所占比例达20.2%,而於居屋住户所占的比例则仅为11.2%。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

对比之下,此30年间,3人或以上住户占公屋租户比例较私楼为低;2016年,公屋租户中,3人或以上住户占53.7%,但居屋同类住户比例则达62.4%。公屋租户中人数较少住户所占比例较高,皆因住户中以长者较多,这也是公屋甄选规则优待长者的结果。

 

换个角度,可检视户主年龄介乎40至59岁的1人住户以及3人或以上住户的比例。1986至2016年,公屋租户中1人住户比例仍远高于居屋住户(【图3);2016年,1人住户占公屋租户总数14.5%,而仅占居屋住户总数8.8%。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

此30年期间,3人或以上住户占公屋租户比例一直低于居屋住户。2016年,3人或以上住户占整体公屋租户63.4%,同类住户占居屋住户总数则达69.9%。

 

租置双轨 择善而从

 

公屋租户中人数较少住户比例较高的另一原因,乃是其偏高的离婚率。于1986至2016年间,户主年龄介乎20至59岁的住户中,以公屋租户所占离婚率特别高(【图4)。2016年,公屋租户占全港住户的25.4%,但居于其中的离婚者竟占全港离婚人士的41.6% %。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

婚姻固然增加对房屋的需求;另一方面,离婚造成家庭破碎,亦会增加房屋需求。人数较少住户占公屋租户比例较高,部份原因正在于离婚率较高。公屋租户离异之后,其租住公屋资格既不受影响,申请编配公屋的诱因也不会减低。

 

相反,居屋住户一旦离婚,所持业权势必摊分,其中一方甚或会丧失业权,这大大削弱居屋住户离婚的诱因,是以居屋住户中个人离婚率低于公屋租户。

 

2016年,户主年龄为20至59岁的住戶中,居屋住戶佔全港住戶的14.8%,但居於其中的離婚者僅佔全港離婚人士的12.2% 。

 

上文胪列的统计数字,在在显示相对于公营房屋,私楼市场较能善用居所空间,寻求在有限的住屋容纳更多住客。至于公营房屋之中,居屋又比公屋较能有效应对房屋短缺问题。

 

面对房屋供应短缺,再一次证明市场与置业更能发挥作用。新一年转眼将至,是时候重新思考,展望特区公营房屋政策的承担,在租与置之间寻求善策了。

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