（本文于2017年6月14日载于《信报财经新闻》）
港督麦理浩于六七暴动过后到任，照顾弱势社群的政策随之增加；全面扩建公屋的计划成为麦理浩新政重点，令政府在土地征用及寻求资源方面临重大挑战。
虽然六七暴动起于工业纠纷，但关系民生的民怨焦点则在于居住困境。寮屋居民优先获编派公屋单位，反而低收入家庭备受忽略，令市民大众更感不公。
政府推出的寮屋徙置计划，根本无助于解决低收入家庭的基本居住问题。从1976起的人口普查数据显示，公屋住户的适龄工作家庭之中，其收入低于全港人口入息分布中位数的比率只占53%。
即使在1970年代中期，公屋租户家境欠佳的想法亦与事实不符；时移势易，现时适龄工作的家庭中，有八成收入低于全港人口入息中位数，这倒不足为奇，皆因早年公屋居民大部份为无需入息资产审查的寮屋居民。
1960年代初，受租金管制的战前楼宇大举拆卸，被迫迁出者惟有搬进更为挤迫的私人楼宇，不愿当寮屋居民者未能获徙置，市民的居住环境每况愈下。
扩建租住公屋
麦理浩启动公屋计划的新方向，由徙置寮屋居民改为安置低收入家庭，可说是六七暴动后的施政一大进展；他认清由房屋政策不公（包括一连串决策失误但又未作深入了解的问题–1947年实施的租金管制、1954年推行的徙置寮屋居民措施，以至1962年对地积比率规管的修订出现疏漏）引起的民怨，对症下药，拨乱反正。
香港早年一度推行的徙置计划，已为六七暴动后的房屋政策定调。对比新加坡从开始便决定为低收入人口提供自置居所的资助政策，香港的公屋政策目标迥异，路向亦大相径庭。1976年，正当公屋政策的全盛期，全港住户中有近42.2% 租住公屋。
当年徙置计划的另一重大后遗症，在于单位面积极小。由于市区土地短缺，寮屋居民获徙置的单位十分简陋，此一政策安排自此影响公屋单位面积，即使私人发展商亦深信毋须以较大面积单位，以吸引公屋居民置业。随着本地房屋需求日增，社会日益富裕，却只见楼价日涨，单位面积反而未有显著增长。
六七暴动之后，政府大量兴建公屋以容纳低收入家庭，标志着房屋政策的一大转折点，公屋居民主要分为两类：未经入息资产审查的原寮屋居民，以及须经入息资产审查的低收入家庭。
觅地发展与资助建屋
麦理浩的十年建屋计划需要大量土地，只有新界才能供应。新界原居民拥有的土地大都业权分散，征收发展用地费时，开支亦极为庞大。
当局于是制订「乙种换地权益书」和「小型屋宇政策」两种市场流转制度安排，透过转换的方式，以利土地交收。中介人随有关制度安排应运而生，不单有助缓和双方对立的僵局，亦能提升交易效率，降低交易成本。
乙种换地权益书可转售给发展商，经补地价后可改变农地作为发展之用。因此，政府毋须为收地作出任何开支，更能藉改变土地用途有所进帐，以供资助兴建出租公屋。
引入上述有利市场流转的制度安排，堪称一石二鸟的良方；面临香港发展转折点之际，在不必强制的情况下，一举解决觅地发展和资助兴建公屋两大问题。
这安排有助改变新界原居民拒绝交出土地的立场，减低其对土地发展的抗拒，把原本分散的小面积土地集中发展，大大提升发展效率。要是缺乏乙种换地权益书与小型屋宇政策，麦理浩的公屋计划鸿图根本就难竟全功。
公屋「富户」与户籍继承
公屋居民同时包括获徙置者以及低收入家庭，至1980年代，出现了公屋「富户」问题，当局至今仍屡受有关问题困扰。早于1984年，就已实施强制公屋「富户」交还单位或支付「双倍租金」的措施，但也许是基于必需审慎处理以避免引起争拗，故未有严格执行，以致通常只要求「富户」支付「双倍租金」，而不会强制其迁出。
不少人认为不应容许「富户」享用公屋资源，然而其中不少本为寮屋居民，当年入住公屋并毋入息资产审查的规定，其原居寮屋已被清拆或遭天灾所毁。毫无疑问，居于占用官地的寮屋实属违法，但无论当年抑或今日，有不少人亦认为寮屋居民同样应享一定权利。
公屋户籍可否世袭，亦是公屋政策的一大难题。若任由住户子女继承户籍，就等于由社会无了期地承担公屋居民世代相传的权利。当局结果选择制约「富户」滥用公屋资源的相同措施，就是交还单位或支付「双倍租金」，以应付有关问题，目的在于迫使收入较高的住户子女（尤其是已婚者）迁出公屋。
同样地这些措施并未能令原有户主迁出，而只能令子女为免超出家庭入息上限而迁离单位，其中收入不算高者被迫转租私楼，导致近十年来私楼租金水涨船高，劏房更有如雨后春笋，单位总数激增至20万个。
1976至2016年的40年间，每个公屋单位平均租住人数由5.1名减至2.8名；对比之下，私楼租住单位的平均住客人数，在1976至2006年的30年间由3.3名减至2.5名，至2016年则回升至2.6名。可见惩罚公屋「富户」和「户籍继承」的决策迫使公屋住户的下一代沦为私楼市场的劏房租客。另一方面，由于公屋单位无法改建为劏房，劏房成为私楼市场独有现象。处理公屋「富户」和「户籍继承」的决策，成为房屋政策又一转折点。
房屋阶梯与居屋计划
1978年推出的「居者有其屋计划」，旨在为经济条件有所改善的家庭提供房屋阶梯，亦意在诱使现有公屋租户放弃其公屋单位。居屋单位有半数供绿表（公屋户）买家申请，毋须经入息资产审查。
首批居屋单位于1980年推出，以市价七折发售，单位业权由买家全权拥有；但其后发售的居屋单位，买家日后须补地价，市价折扣无形中等于日后所补地价，换言之买家并非全权拥有所购单位。
买家实际所补地价，由当局按支付之时市价计算，意味着数额随市价上升，此安排令大部份家庭无力补地价。
直至目前为止，所有售出的居屋单位仅得五份之一已补地价，其余的居屋业主则未能在公开市场放售单位，这一大批业主并未全权拥有业权，有关居屋的重建前景未免渺茫。
把原本透过折扣价出售居屋，改为先减楼价出售、日后须补地价的政策，无异于彻底改变居屋计划作为房屋阶梯一环的本质。居屋业主若无法负担补地价，难望晋身为私楼业主；房屋阶梯中的梯级相应减少，随着楼价上升，梯级愈来愈少，房屋阶梯便失去作用。
自从1990年代起楼价飙升，居屋须补地价的决策，无疑打破居屋计划在房屋阶梯的应有作用；在楼价趋升之前未及置业的中产阶层，其向上流动的前景变得黯淡。
此一决策正藉1980年代初中国内地对外开放，全球经济融合起飞之前实施，是本地房屋发展的另一转折点。
会否重蹈覆辙？
1947年租金管制与1954年徙置寮屋居民两大措施，促使香港房屋政策朝向出租公屋与及假资助居屋计划方面发展；其实剥夺了半数人口在增长持续、社会繁荣中分享经济成果的机会，可谓极之不幸。新加坡的成功例子，正好印证香港早已错失良机，社会亦变得分化。
香港过往在房屋政策上的失误，虽未足以解构1967年暴动的全部成因，但在其中占一定位置却是毋庸置疑。假设当年的徙置计划并未根深蒂固，则任凭麦理浩如何高瞻远瞩，又能否构思出如斯宏大的公屋计划，实属未知之数。「循道倾向」(path dependence)纵然不易逆转，然而是否等于过去的樊笼牢不可破？当局过往为求觅地和资助建屋，曾经构思出接近市场的制度，足见只要胆色与心思兼备，定能别出机杼，另辟蹊径。
图片来源：苹果日报
