(本文于2017年3月22日载于《南华早报》)

 

2015与2016年间本地楼价下跌约4% ,却随即在2016年底出乎意料地重拾升势,发展商迅即抬高售价,推出大批预售新盘(俗称「楼花」)应市;政府亦迅速增加惩罚性印花税税率,以防炒卖热潮再起。

 

此举显然错判形势,其实市场上已再无投机者或短中期投资者,只剩下真正用家与资金充裕的长线投资者。今时今日,买家所关心的是能否负担楼价,而非短中期内的升值潜力。

 

近期楼价回升,受两个因素影响,其一为市民大众对日后经济的看法及对应否置业的影响。第二个因素,亦是令地产商急于把住宅单位以高价发售的原因:大量政府规限使楼花市场消失。

 

近10年来,本港楼市屡呈跌势假象,期间每因欧罗危机、新兴市场表现不稳、油价暴跌,以及忧虑中国经济崩溃,对经济复苏的乐观预期一扫而空。另一边厢,美国经济纵然持续增长,总不免受到逆风阻滞。

 

2016年底,在美国经济增长的同时,世界各地恢复增长的势头,则渐见有迹可寻。从中国、日本及南韩,以至欧洲、巴西及俄罗斯,环球经济陆续再现生机。

 

在香港,失业情况、中国经济表现、未来利率走势三大因素,足令本地有意置业者有信心在2016年底入市。

 

事实上,香港有很多家庭没有能力负担楼价。房屋供不应求的程度实在令人咋舌,正是楼价与租金同时飙升的部份原因,亦引致劏房大行其道,估计目前私人市场上有20多万个单位。

 

楼价因供不应求而高踞不下,市民自然深感不满,怪责政府;回顾历史,各地政府面对有关情况,例必将楼价暴升归咎于炒卖者,为求压抑楼价,透过加税惩罚交易,虽令楼宇买卖活动减慢,有助阻延升势于一时,但供不应求的情况依然存在,楼价上扬只是迟早的事。

 

已故发展商霍英东先生于数十年前开创预售楼花,旨在分散风险和提供资金周转。楼花可以买卖,早期免缴印花税,交投更见活跃。

 

不过,发展商可利用楼花炒卖活动中的价格信息,为随后分批推出的新盘厘定售价。对于须短期内于单一地点售出大量单位的发展商,可藉楼花市场的炒卖活动分散风险。

 

为压抑炒卖活动,印花税适用范围延伸至楼花市场。惩罚性印花税(包括额外印花税与双倍印花税)令炒家对楼花市场却步。此外,政府又要求发展商以抽签形式,将预售单位分配给买家,是以不易将楼花售给已知炒家。

 

取缔楼花市场,亦会削弱价格发现(price discovery)过程。单位定价之后,实际价格经买卖过程中浮现。现时发展商一见买家反应踊跃,就会实时抬价,将大批单位推出市面。市场规管过度,导致价格波动,定价失误也就在所难免。

 

二手市场亦受影响,大型发展商可于一手市场,为资金不足的买家提供折扣优惠和融资安排,结果令售出单位的名义价格再涨;相比之下,二手市场的卖家难以匹敌,二手市场交投因而大减。

 

影响所及,买家唯有将目标从二手市场转向一手市场。二手楼市于2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗,同期一手楼市交易则由10,880宗增加至16,793宗。惩罚性印花税令买家的选择减少。

 

当日,实施惩罚性印花税之际,不少论者曾声称此举可为炒卖现象降温,有助防止楼市硬着陆。炒卖活动已告根绝,但楼价升势未减,

 

环球经济正逐渐复苏,虽然是否能够真正回复蓬勃仍属未知之素,但我深知,买家的选择已随二手市场萎缩而减少。楼花市场这个源于霍老的伟大发明,时至今日已遭扼杀,竟然有人认为此乃藉得庆幸的成功政策,实在令我百思不得其解。

 

 

 

 

 

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