(本文于2017年3月22日载于《信报财经新闻》)

 

2015与2016年间本地楼价下跌约4% ,却随即在2016年底出乎意料地重拾升势,发展商迅即抬高售价,推出大批预售新盘(俗称「楼花」)应市;政府亦迅速增加惩罚性印花税税率,以防炒卖热潮再起。

 

此举显然错判形势,其实市场上已再无投机者或短中期投资者,只剩下真正用家与资金充裕的长线投资者。今时今日,买家所关心的是能否负担楼价,而非短中期内的升值潜力。

 

近期楼价回升,受两个因素影响,其一为市民大众对日后经济的看法及对应否置业的影响。第二个因素,亦是令地产商急于把住宅单位以高价发售的原因:大量政府规限使楼花市场消失。

 

经济前景考虑

 

整体而言,2016年内充斥加息之说,市场上普遍预计,自2003年以来的楼价升势应告一段落,逐步向下调整;美国联储局亦已先后四次预期加息,只因环球经济依然疲弱,并未有付诸实行。

 

近10年来,本港楼市屡呈跌势假象,期间每因欧罗危机、新兴市场表现不稳、油价暴跌,以及忧虑中国经济崩溃,对经济复苏的乐观预期一扫而空。另一边厢,美国经济纵然持续增长,总不免受到逆风阻滞;及至2016年底,在美国经济增长的同时,世界各地恢复增长的势头,则渐见有迹可寻。

 

对中国生产力过剩及人民币贬值的顾虑,亦逐渐减退。从日本至欧洲,南韩以至巴西、俄罗斯,环球经济陆续再现生机,足以证明Carmen Reinhart 与 Kenneth Rogoff所言非虚,两位教授曾就百多次银行危机进行研究,结果显示,往往须经八年时间,方可回复至危机以前的收入水平。

 

聚焦香港,社会大众亦能觉察到即使经济学者亦持审慎态度、讳莫如深。近期美国宣布加息,更印证过去八年来各国资产负债表已经整顿,货币政策保持宽松,加上适当地推行财政刺激方案,全球经济正稳步回升。复苏步伐也许不一,但回复增长之势则殆无疑问。

 

本地有意置业者,可资参考的宏观经济指标有几方面:失业情况、中国经济表现、未来利率走势。

 

失业情况足以影响个人按揭贷款的偿还能力。近八年来,在人口急剧老化,劳动力日减的形势下,劳工市场异常紧绌,失业率偏低,鲜见人浮于事的现象。

 

内地的经济表现直接影响香港,众所周知,其增长稳定性对本地、邻近地区以至全球同样有利;经常往返内地的港人,都会看见内地发展,对此更是心中有数。纵然意见各有不同,至少有部份人会认为整体经济正在好转,因而在香港楼市投资,随着内地个人、机构的投资日增,港人更无须忧虑楼市的发展。

 

投资者其实并不担心经济增长前会加息。美国持续八年实行量化宽松措施,并未造成通货膨胀,他们所接收的信息始终如一:利率只会随预期通胀与蓬勃经济变动,在经济复苏之前不会有所变动。我认为如此看法可算明智,相信轻微加息亦足以预防通胀,而不致威胁或拖累经济复苏。

 

正如上文所述,时至今日,市场上只剩下真正用家与资金丰厚的长线投资者;买家只关心能否负担楼价,而非楼价短中期的升值潜力。失业情况、中国经济表现、未来利率走势三大因素,足令本地有意置业者有信心在2016年底入市。

 

事实上只要有能力负担楼价,香港有意置业的家庭甚多。1986至2015年,香港累计婚姻达1,744,737宗,其中704,890宗(比率达40.4%)为跨境婚姻;在香港注册的再婚则有301,850宗(比率达17.3%)。在香港注册的再婚之中,又有140,797宗(比率达50.3%)为跨境婚姻。2015年,全港共计56,937宗婚姻之中,有24,255宗为跨境婚姻,17,546宗为在香港注册的再婚。

 

1986至2015年的30年间,新落成住宅单位合共1,571,659个(未扣除已被拆卸的单位数字);2015一年内建成单位则达22,753个。房屋供不应求的程度实在令人咋舌,正是楼价与租金同时飙升的部份原因,亦引致劏房大行其道,估计目前私人市场上有20多万个单位。

 

规管楼市效应

 

楼价因供不应求而高踞不下,市民自然深感不满,怪责政府;回顾历史,各地政府面对有关情况,例必将楼价暴升归咎于炒卖者,为求压抑楼价,透过加税惩罚交易,虽令楼宇买卖活动减慢,有助阻延升势于一时,但供不应求的情况依然存在,楼价上扬只是迟早的事。

 

已故发展商霍英东先生于数十年前开创预售楼花,旨在分散风险和提供资金周转。楼花可以买卖,早期免缴印花税,交投更见活跃。由于楼花市场难以识别炒卖者与用家,所有交投往往一律被视作炒卖活动。

 

不过,发展商可利用楼花炒卖活动中的价格信息,为随后分批推出的新盘厘定售价。对于须短期内于单一地点售出大量单位的发展商,可藉楼花市场的炒卖活动分散风险。

 

为压抑炒卖活动,印花税适用范围延伸至楼花市场。惩罚性印花税(包括额外印花税与双倍印花税)令炒家对楼花市场却步。此外,政府又要求发展商以抽签形式,将预售单位分配给买家,是以不易将楼花售给已知炒家。

 

取缔楼花市场,亦会削弱价格发现(price discovery)过程。单位定价之后,实际价格经买卖过程中浮现。目前发展商虽仍可预售新盘,但楼花市场现已消失。炒卖活动遭禁绝,市场交投转趋淡静,发展商用以准确定价的参考数据亦随之减少。

 

现时发展商一见买家反应踊跃,就会实时抬价,将大批单位推出市面。在竞争激烈的压力下,发展商无法将楼花售给炒家暂时持有,唯有急于将新盘售给用家。市场规管过度,导致价格波动,定价失误也就在所难免。

 

大型发展商可于一手市场,为资金不足的买家提供折扣优惠和融资安排,结果令售出单位的名义价格再涨;相比之下,二手市场的卖家难以匹敌,二手市场交投因而大减(【图】)。在惩罚性印花税与高首期的双重效应下,提升一手市场单位的名义价格之余,亦同时令二手市场的交易宗数减少。二手楼市于2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗,同期一手楼市交易则由10,880宗增加至16,793宗。

 

图 楼市一手市场与二手市场物业交易宗数

  一手市场交易宗数 二手市场交易宗数
2011 10,880 73,582
2012 12,968 68,365
2013 11,046 39,630
2014 16,857 46,950
2015 16,826 39,156
2016 16,793 37,908

 

影响所及,买家唯有将目标从二手市场转向一手市场,形成二手市场的单位总供应量出现人为减少现象。惩罚性印花税令买家的选择减少。

 

规管物业交易纵然有助短期内减慢楼价增长,为政客脸上贴金,但既然供不应求才是楼市疯狂发展之源,短暂压抑楼价根本无济于事。犹记得2012年末至2013年初,实施惩罚性印花税之际,不少论者曾声称此举可为炒卖现象降温,有助防止楼市硬着陆。

 

四年半下来,虽然炒卖活动已告根绝,但楼价升势未减,也难望大跌。环球经济正逐渐复苏,虽然是否能够真正回复蓬勃仍属未知之素,但我深知,买家的选择已随二手市场萎缩而减少。楼花市场这个源于霍老的伟大发明,时至今日已遭扼杀,竟然有人认为此乃藉得庆幸的成功政策,实在令我百思不得其解。

 

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