(本文于2017年1月11日载于《南华早报》)

 

在2013年10月,亦即政府发表《长远房屋策略咨询文件》(下称《文件》)的一个月之后,我已认为政府估计在2015至2025年间每年新增29,400户家庭,是严重低估了未来房屋需求的增长。直至现时,即使实施了征收惩罚性的大额印花税,住宅楼宇价格仍不断颷升,证明我所断非虚。

 

小型单位的价格再次上升,反映房屋需求仍然强劲。自1980年代,房屋价格一直上升,不只因为新增房屋供应不足,还有是因为政府及市场低估了房屋需求的增长。

 

1971至1991年间,本地家庭住户与永久性房屋单位的比率(亦即「同屋共住户数比率」)由1.27降至0.92。即使房屋供求状况后来经过多番变迁,这比率仍一直维持在0.89 至 0.93之间。

 

自1991年来,「同屋共住户数比率」维持稳定,令人以为社会没有房屋短缺的问题,因为此比率看来没有「恶化」。

 

「同屋共住户数比率」不足以反映房屋短缺的程度,原因有二。首先,香港的离婚个案自1990年代急升,由1991年的6,295宗升至2014年的20,019宗。离婚男女的其中一方会迁出住户,因此离婚率颷升会增加房屋需求。

 

离婚率在低收入家庭偏高,带动了劏房的需求,令房屋供应更紧张。这亦增加了公屋的申请人数。

 

离婚后,男性再婚机会远较女性为大。1991至2014年间,再婚个案由4,892宗增至 19,197宗。在2014年,再婚占香港注册结婚总数的34%(注册结婚总数为61,467宗,当中37,237宗在香港首次注册结婚,5,033宗在内地注册。)再婚夫妇撤出劏房,促使对房屋的需求增加,尤其是公屋。

 

「同屋共住户数比率」不能反映房屋短缺的程度,其次原因是有些夫妇离婚后,各自选择搬回父母家或与亲戚居住。可是,这些离婚男女之后可能会再婚,然后迁出。

 

离婚与再婚在香港日趋普遍,为房屋需求带来影响,但政府没有重新检讨本港的房屋政策。

 

另外,还有那些搬离父母家的年轻单身人士。由2001年至 2011年,每年新增单身住户达7,000至8,000个。

 

将首婚、再婚,以及单身人士单位计算在内,房屋单位需求量合共每年多于60,000个。更令人担忧的是,房屋政策容许分配新的公屋单位给离婚后再婚的低收入前住户,这政策增加了公屋轮候人数。

 

良好的长远房屋政策不应只着眼于提供单位数量,而必需同时考虑透过房屋政策去建构何种社会。房屋政策会否助长离婚?会否造成公屋里的新经济下层阶级?又会否降低社会向上流动力、令跨代不均现象恶化?是否助长了劏房的需求?

他们部份或会再婚而重当公屋租户,也有部份只能在长期住宿。

 

是时候让房屋政策在未来五年翻翻身了!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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